Het appartement en de fiscus

Als u in Nederland woont, dient er belasting over uw inkomsten te worden betaald. Hoeveel belasting, hangt af van de situatie. Maar hoe zit dat nu precies met het appartement? In hoeverre speelt het appartement een rol bij de belastingaangifte?

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam (klik hier):
Elke appartementseigenaar dient in box 3 zijn aandeel in het reservefonds op te geven

Systeem
Voor de inkomstenbelasting zijn er drie soorten inkomen. Deze soorten worden "boxen" genoemd en hebben ieder een eigen tarief:

• Box 1: belastbaar inkomen uit werk (winst uit onderneming, loon, uitkering, pensioen etc.) en (eerste) woning (eigen woningforfait).
  
• Box 2: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (meer dan 5%) in een vennootschap of coöperatie.
  
• Box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen; bijvoorbeeld bank- en spaartegoeden, contant geld, aandelen, de tweede woning, waarden van spaar/beleggingsverzekeringen, etc.

Voor de berekening van de belasting in box 3 gaat de belastingdienst uit van de gemiddelde waarde van de bezittingen minus schulden op 1 januari en op 31 december van elk jaar. Dat heet de gemiddelde rendementsgrondslag. Voor iedereen geldt een heffingvrij vermogen van € 20.315,- in 2008. Is de gemiddelde rendementsgrondslag dus niet hoger dan € 20.315,- dan is er geen belasting verschuldigd in box 3. Over de grondslag wordt een vast (= fictief) rendement van 4% berekend; dat is het belastbare inkomen uit sparen en beleggen. Over dat belastbare inkomen wordt 30% belasting geheven. In feite komt dat dus neer op 1,2% belasting over de gemiddelde waarde van het netto vermogen.

Het appartement
Indien het appartement als hoofdverblijf fungeert, moet de waarde van het appartement in box 1 worden opgegeven. Een aangifte in box 3 is eerst aan de orde indien het appartement niet de eigen woning betreft, maar aan derden wordt verhuurd.

Het reservefonds
In artikel 5:126 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is geregeld, dat elke VvE een reservefonds "ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten" in stand moet houden. De Model-Splitsingsreglementen 1992 en 2006 voegen daaraan toe, dat de bijdragen aan het reservefonds tot de gezamenlijke schulden en kosten van de VvE worden gerekend. Bovendien is geregeld, dat de gelden van het reservefonds op een afzonderlijke bankrekening ten name van de VvE moeten worden gedeponeerd en dat over die gelden slechts door speciaal daartoe aangewezen personen en na machtiging van de Vergadering van Eigenaren kan worden beschikt. Dat betekent, dat de leden van de VvE na betaling van de voorschot- en definitieve bijdragen (waarin een deel ten behoeve van het reservefonds) niet meer kunnen terugvorderen. In feite behoort het saldo van het reservefonds dus aan de VvE toe en kan slechts de Vergadering van Eigenaren daarover beschikken. Het gevolg van deze regelgeving is, dat veel eigenaren van een appartementsrecht er vanuit gaan, dat zij met het saldo van het reservefonds niets meer te maken hebben, althans voor wat betreft de eigen belastingaangifte.

Op verzoek van de belastingdienst heeft het gerechtshof Amsterdam met betrekking tot deze kwestie op 8 december 2008 een uitspraak gedaan. Het hof overwoog daarbij, dat overeenkomstig artikel 5.3 van de Wet IB 2001 ondermeer onder de bezittingen van box 3 vallen "rechten die niet op zaken betrekking hebben' en dat volgens de toelichting bij deze wetsregel daaronder tevens "lidmaatschapsrechten van en belangen bij Verenigingen (van Eigenaren)" dienen te worden begrepen. Het lid zijn van een VvE heeft dus volgens de wetgever sowieso en in alle gevallen een bepaalde waarde; een waarde, die in box 3 moet worden opgegeven. Deze waarde van het lidmaatschap staat overigens uitdrukkelijk naast de waarde van het appartements(recht) zelf, welk immers in beginsel in box 1 moet worden opgegeven. Het hof borduurde op dit uitgangspunt voort door vervolgens te overwegen, dat het vermogen (lees: het reservefonds) moet worden gekwalificeerd als een van het lidmaatschap afhankelijk recht. Anders gezegd: door toedoen van het lidmaatschap van de VvE krijgt dat lid automatisch een aandeel in het vermogen van de VvE. Volgens het hof is gevolg daarvan, dat dat aandeel in het vermogen van de VvE afzonderlijk in box 3 moet worden gewaardeerd.

Vervolgens dient dan nog de vraag te worden beantwoord op welke waarde dit lidmaatschapsrecht/deze bezitting moet worden gesteld. Er moet immers van worden uitgegaan, dat het lidmaatschapsrecht niet los van het appartementsrecht is te verkopen c.q. overdraagbaar is. Bovendien heeft het lid van de VvE geen enkele beschikkingsmacht over het reservefonds. Daar gaat immers alleen de Vergadering van Eigenaren over. Desalniettemin verwees het hof naar een besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 23 oktober 2003, waarbij werd vastgelegd, dat onder het in box 3 bedoelde spaargeld tevens spaargeld voor toekomstige (noodzakelijke) onderhoudsuitgaven moet worden begrepen. Het hof leidde daaruit af, dat aldus onder spaargeld tevens het spaargeld voor toekomstige uitgaven van de VvE vallen. Het lid van de VvE verarmt door deze vooruitbetaling in feite niet. Het houdt immers het volledige belang bij zijn aandeel, omdat zijn aandeel in de toekomst in mindering komt op uitgaven van de VvE, waaraan het lid van de VvE verplicht kan worden bij te dragen. Het lid van de VvE krijgt dus in zekere zin wel degelijk de beschikking over zijn aandeel in het reservefonds, doch eerst op het moment, dat de Vergadering van Eigenaren besluit reservegelden vrij te maken. Op dat moment komen die gelden in mindering op de door het lid te betalen voorschot- of extra bijdragen. De redenering van het hof komt er dus op neer, dat de storting in het reservefonds gelijk is aan een vooruitbetaling van eigen toekomstige uitgaven. Het is in die zin persoonlijk spaargeld, wat in box 3 valt.

Gezien deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam dient elke appartementseigenaar in box 3 dus een aandeel in het reservefonds op te geven, welk gelijk is aan zijn in de akte van splitsing opgenomen breukdeel.

De Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ)
Appartementen zijn woningen in de zin van artikel 16 Wet WOZ, waar op grond van artikel 17 Wet WOZ een waarde aan dient te worden toegekend. Op basis van die waarde wordt door de gemeente aan alle individuele appartementseigenaren (dus niet aan de VvE) een WOZ-belastingaanslag opgelegd.

Deze WOZ-waarde vormt voorts de grondslag voor de bepaling van het inkomen uit eigen woning in box 1. Bij de bepaling van deze WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met (het aandeel in) het reservefonds van de VvE. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op het reservefonds, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor de onroerende zaak zelf. In een uitspraak van 8 september 1993 heeft de Hoge Raad bepaald, dat deze redenering juist is: indien ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak wordt gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, wordt slechts dan een juiste maatstaf aangelegd, indien daarbij de waarde van het reservefonds steeds wordt uitgeschakeld.

Voor wat betreft de WOZ-waarde speelt het reservefonds van de VvE dus geen enkele rol. Indien overigens in de verkoopprijs wèl met de hoogte van het reservefonds rekening is gehouden, dient ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde dat deel dus zondermeer uit de verkoopprijs te worden geëcarteerd.

Conclusie
De waarde van het appartementsrecht dient meestal in box 1 en soms in box 3 te worden opgegeven. De waarde van het lidmaatschapsrecht van de VvE, waarin het aandeel naar breukdeel in het reservefonds is verdisconteerd, valt in box 3. De WOZ-waarde is voor de gemeentelijke WOZ-aanslag van belang. Al met al dus driemaal fiscaal scheepsrecht voor de appartementseigenaar!

Mr N.L.J.M. Rijssenbeek
Rijssenbeek Advocaten, Arnhem
Telefoon: 026 - 443 42 49
E-mail: mailbox@rijssenbeek.nl
Internet : www.rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten te Arnhem is gespecialiseerd in vastgoedrecht, waaronder met name appartementsrecht en bouwrecht; het kantoor behartigt de belangen van meer dan 2000 Verenigingen van Eigenaren in heel Nederland.

Uitspraak Gerechtshof Amsterdam: klik hier.