Minister van Financien heeft een besluit over de eigenwoningrente gepubliceerd.

In dit besluit heeft de Minister een aantal besluiten samengevoegd, waaruit onder meer blijkt dat de Minister nog steeds vasthoudt aan het feit, dat het reservefonds belastbaar is in Box III.

Hieronder treft u een deel van het besluit aan, de inleiding en het hoofdstuk over het reservefonds van de VvE. U kunt het hele besluit vinden via deze link.

Inkomstenbelasting. Eigenwoningrente
10 juni 2010
Nr. DGB2010/921
Directoraat-generaal Belastingdienst/Brieven en beleidsbesluiten

De Minister van Financiën heeft het volgende besloten.

Dit besluit bevat het beleid over de eigenwoningrente. Het vervangt het besluit van 29 oktober 2009, CPP2009/2148M en is aangevuld met de onderdelen over de eigenwoningrente uit het besluit van 1 oktober 2003, nr. CPP2003/1606M (woonverenigingen). Dit besluit is geactualiseerd en aangevuld met nieuwe beleidsstandpunten. Ook zijn enkele onderdelen redactioneel aangepast. Met deze redactionele aanpassingen is geen beleidswijziging bedoeld. Onderdeel 9 is niet aangepast maar zal binnenkort worden geactualiseerd.

1. Inleiding

Dit besluit behandelt de aftrek voor de inkomstenbelasting van de renten van de eigenwoningschulden en de kosten van de geldleningen. Deze renten en kosten noem ik hierna ook wel eigenwoningrente.

In dit besluit zijn nieuwe standpunten opgenomen over de volgende onderwerpen:

• Onderdeel 3. is aangevuld naar aanleiding van de laatste 'oogmerkarresten' van de Hoge Raad.
• 3.1.2. (Gemengde leningen. Vrije keuze bij aflossing of toerekening eigenwoningschuld als een deel van woning naar box 3 verhuist). De goedkeuring voor aflossing was voorheen opgenomen onder 3.2.4. Toegevoegd is de vrije keuze van toerekening als een deel van de eigen woning naar box 3 verhuist. Verduidelijkt is dat bij overgang naar box 3 de eigenwoningschuld niet meer bedraagt dan het deel van de schuld dat overeenkomt met het deel van de oorspronkelijke aankoopprijs dat kan worden toegerekend aan het box 1-gedeelte.
• Geen saldering van betaalde en ontvangen rente bij een verbouwingsdepot gedurende de eerste zes maanden (onderdeel 3.2.1.).
• Herfinanciering van de eigen woning is mogelijk met behoud van renteaftrek als de oude lening direct wordt afgelost met de nieuwe lening. (onderdeel 3.5.). De goedkeuring voor herfinanciering bij schuldaflossing bij faillissement van een bank door verrekening geldt voor elke verrekening op grond van artikel 53 van de Faillissementswet.
• Herbesteding van een box 3-lening leidt niet tot eigenwoningschuld. Herbesteding van een eigenwoningschuld voor verwerving, onderhoud, verbetering leidt wel weer tot een eigenwoningschuld. (onderdeel 3.5.1.).
• De financiering van huurderslasten leidt niet tot een eigenwoningschuld (onderdeel 3.8.).
• Successierechtschulden en schulden (bij staking) van een onderneming zijn geen eigenwoningschuld. Verzoeken om toepassing van de hardheidsclausule worden afgewezen (onderdeel 3.10.1.).
• Vanaf 1 januari 2010 kan de eigenwoningschuld ook bij doorstromers worden verhoogd met de lening voor de financieringskosten (onderdeel 3.11.). Dit geldt ook voor leningen voor de financieringskosten die zijn afgesloten in 2004-2009.
• De rentebeperking na de 30-jaarsperiode in samenhang met eerder gebruik vrijstelling kapitaalverzekering is aangevuld met eerder gebruik van de vrijstelling voor de spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning. Ook is een voorbeeld toegevoegd (onderdeel 3.12.1). Daarnaast wordt de 30-jaarsperiode bij partners behandeld (onderdeel 3.12.2).
• De tekst van verkoop van (ondergrond van) de woning gevolgd door uitgifte in erfpacht is aangepast (onderdeel 3.13.).
• Borgstellingprovisie van kind aan de ouders kan aftrekbaar zijn (onderdeel 4.5.1.).
• Kosten voor renteverlaging bij waardestijging eigen woning (onderdeel 4.11.).
• Boete bij aflossing budgethypotheek (onderdeel 4.12.).
• Annuleringskosten lening (onderdeel 4.13.).
• Het beleid over rentebetaling door een ander is versoepeld (onderdeel 7.).
• Renteaftrek bij woonverenigingen (onderdeel 10.5.).

10. (Financiering) aandeel in vereniging van eigenaren

De eigenaar van een appartement is lid van een Vereniging van Eigenaren (VVE). De eigenaar van een appartement doteert aan de VVE voor toekomstige uitgaven. Een VVE heeft een Algemeen reservefonds (de ingelegde gelden hebben geen specifieke bestemming) en een Bestemmingsfonds (de ingelegde gelden worden voor een bepaald doel gestort, vaak voor groot onderhoud).
Hierna behandel ik de fiscale gevolgen van (de financiering van) het aandeel in fondsen van de VVE.

10.1. Aandeel in VVE

Het aandeel van de appartementseigenaar in het vermogen van de beide fondsen van de VVE behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. Dit geldt niet alleen als het appartement in box 3 wordt belast, maar ook als het appartement een eigen woning is.
Zolang de VVE het door belanghebbende aan de vereniging voor beheer en onderhoud betaalde bedrag, nog niet heeft besteed is het aan de belanghebbende toerekenbare bedrag een bezitting in box 3.
In box 3 worden onder meer belast onroerende zaken en vermogensrechten (artikel 5.3 Wet IB 2001). Het aandeel in elk van beide fondsen van de VVE is een vermogensrecht. Het begrip vermogensrecht zoals dat in de Wet IB 2001 wordt gehanteerd is ruimer dan het begrip vermogensrecht in het BW. Dit komt doordat in de Wet IB 2001 ook de persoonlijke, niet-overdraagbare rechten als vermogensrechten worden aangemerkt die in de grondslag van de forfaitaire rendementsheffing worden betrokken. Lidmaatschapsrechten van en belangen bij verenigingen en doelvermogens in het bijzonder zijn voorbeelden van tot de bezittingen te rekenen rechten die niet op zaken betrekking hebben.

10.2. Waardering aandeel fondsen VVE

Bij zowel het Algemeen reservefonds als het Bestemmingsfonds kan de appartementseigenaar niet tussentijds beschikken over dit geld. Bij verkoop krijgt de appartementseigenaar het aandeel in het Algemeen reservefonds meestal vergoed door de koper. Bij het Bestemmingsfonds is dat niet het geval. Bij beide fondsen vergoedt de VVE in het algemeen geen rente aan de appartementseigenaar.
De beperking in de beschikkingsmacht leidt niet tot een afwaardering van het aandeel in de fondsen bij het berekenen van de rendementsgrondslag van box 3. Het aandeel in de beide fondsen moet worden gewaardeerd op de nominale waarde op de peildatum.
Een afwaardering wegens de beperkte beschikkingsmacht ligt niet voor de hand. De appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VVE. De VVE handelt centraal de (gemeenschappelijke) privé-aangelegenheden af van de individuele leden. Hiermee hangt samen dat het lid verplicht is zijn deel van de uitgaven van de VVE te betalen. Het maakt niet uit of het geld voor bijvoorbeeld onderhoudskosten wordt gereserveerd of achteraf wordt betaald. Het lid moet uiteindelijk zijn deel betalen.
Met een vooruitbetaling wordt 'gespaard' voor toekomstig onderhoud. Daartegenover staat een recht op onderhoud. Door de vooruitbetaling verarmt het lid niet. Hij houdt het volledige belang bij zijn storting. Daaraan doet niet af dat zijn beschikkingsmacht is beperkt. Bij verkoop van het appartement gaan de rechten over op de koper. De waarde van het aandeel van de verkoper in het fonds van de VVE wordt verrekend in de totale koopsom. De VVE-beheerder zal als goed huisvader de gereserveerde gelden rentedragend uitzetten. De appartementseigenaar stort de contante waarde van de toekomstige uitgaven die namens hem worden gedaan. Gelet daarop is er naar mijn mening geen aanleiding tot afwaardering. Het uitgangspunt is dat de appartementseigenaar op elke peildatum zijn aandeel in het vermogen van het fonds van de VVE aangeeft.

10.3. Schuld aangegaan door eigenaar voor financiering storting in de fondsen van de VVE

Een schuld voor de financiering van de storting in de beide fondsen van de VVE of een betalingsachterstand is geen eigenwoningschuld. Deze schuld behoort tot de rendementsgrondslag van box 3.

Bij de aankoop van een appartement heeft de aankoopsom voor een deel betrekking op de vergoeding voor waarde van de fondsen van de VVE. De financiering van dat deel is dan geen eigenwoningschuld. In de praktijk kan de splitsing worden aangehouden die voor de overdrachtsbelasting is gemaakt.

Zodra en voor zover de VVE gelden uit het depot opneemt voor onderhoud en/of verbetering van de eigen woning kan het daarmee overeenkomende deel van de lening aangemerkt worden als eigenwoningschuld. Het moment waarop een appartementseigenaar aan de vereniging voor beheer en onderhoud betaalt, is hierbij niet beslissend. Het gaat om het bedrag ten laste van het fonds dat aan een appartementseigenaar kan worden toegerekend voor de in een bepaald jaar gedane uitgaven voor beheer en onderhoud. Voor de betaling door de VVE kan verwaarloosd worden dat het depot mogelijk is aangegroeid doordat rente is bijgeschreven.
Zolang de VVE het gestorte bedrag nog niet heeft besteed, kan op het betaalde bedrag de zesmaandsgoedkeuring gelden (zie onderdeel 3.2.). De depotgoedkeuring van onderdeel 3.2.1. is niet van toepassing omdat de storting bij de VVE niet is aan te merken als een verbouwingsdepot als daar is bedoeld.

10.4. Lening door de VVE bij een eigen woning

Het uitgangspunt voor de renteaftrek is dat de appartementseigenaar zelf een eigenwoningschuld is aangegaan. De VVE kan medeschuldenaar zijn. De VVE moet in die situatie hoofdelijk verbonden zijn voor de gezamenlijke schuld van de VVE-leden (artikel 5:113, vierde lid, van het BW).

Ook kan een VVE zelf een lening aangaan. De VVE-leden zijn (voor hun deel) hoofdelijk verbonden met de schuld van de VVE (artikel 5:113, vijfde lid, van het BW). De rente en aflossing worden voldaan uit de dotaties van de leden. De VVE is fiscaal niet transparant. Omdat de leden hoofdelijk zijn verbonden met de schuld van de VVE worden de lening en de rentebetaling door de VVE toch aan leden toegerekend. Het VVE-lid heeft dan recht op aftrek van het deel van de rente over de lening van de VVE waarvoor hij aansprakelijk is (artikel 5:113, tweede lid, van het BW). De schuldeiser mag daarvoor van het VVE-lid extra zekerheid eisen. De rente is aftrekbaar op het moment dat is voldaan aan de volgende voorwaarden.
* De VVE heeft de rente betaald aan de schuldeiser.
* Het lid van de VVE heeft zijn deel in de (totaal) te betalen rente voldaan aan de VVE.
* de VVE heeft de onderhoudskosten betaald. Voor zover de VVE de onderhoudskosten nog niet heeft betaald is geen sprake van een eigenwoningschuld. Voor zover het onderhoud wordt gepleegd en wordt betaald verhuist de lening van box 3 naar box 1.

Zolang de VVE de lening nog niet heeft besteed, kan op het betaalde bedrag de zesmaandsgoedkeuring gelden (zie onderdeel 3.2). De depotgoedkeuring van onderdeel 3.2.1 is niet van toepassing omdat de lening door de VVE niet is aan te merken als een verbouwingsdepot als daar is bedoeld.

10.5. Woonverenigingen en dergelijke

Dezelfde uitgangspunten als bij een VVE gelden uiteraard ook voor vergelijkbare beheersfondsen waarbij de individuele aangelegenheden van de eigen woning centraal worden afgehandeld. Een voorbeeld is een woonvereniging.