Brief van de minister van VROM, Ella Vogelaar, aan de Tweede Kamer inzake het functioneren van VvE'en.

 

Zie ook het persbericht van het ministerie van VROM

 

 

Geachte voorzitter,

 

Met deze brief informeer ik u over mijn voornemens ten aanzien van de particuliere woningvoorraad. Ik heb hiervoor meerdere overwegingen. Zo wijs ik op de ideeën van het adoptieteam “Rotterdam - aanpak particulier woningbezit” dat in het kader van het project “Nieuwe coalities voor de wijk” met particuliere woningverbetering aan de slag is gegaan. Verder wijs ik op de voorstellen die tijdens de begrotingsbehandeling VROM in 2006 gedaan zijn door de PvdA naar aanleiding van haar ‘Actieplan Vereniging van Eigenaren: Voorkomen van verloedering’. En tenslotte wijs ik op de ideeën van de SEV[1] en maatschappelijke groeperingen zoals Stichting VvE Belang[2], NVM[3], LMV[4], KNB[5] en VEH[6] over de particuliere woningverbetering. Allen pleiten voor de verbetering van de onderhoudstoestand en de beheersituatie in een deel van de particuliere woningvoorraad. In deze brief schets ik u mijn voornemens op basis van deze voorstellen en ideeën. De bijgaande studie van Companen, die in opdracht van mijn ministerie is uitgevoerd, geeft een goed overzicht van instrumentarium dat gemeenten reeds toepassen.

 

Kwaliteit van de voorraad

De kwaliteit van de appartementen in de particuliere voorraad in Nederland is over het algemeen gesproken goed. Niettemin staat in een aantal buurten en wijken de leefbaarheid onder druk door bijvoorbeeld overlast, onrechtmatige bewoning en achterstallig onderhoud in de particuliere woningvoorraad. Wanneer dit achterstallig onderhoud geconcentreerd is in bepaalde buurten of wijken, leidt dat tot een weinig aantrekkelijke uitstraling. Bij buurten en wijken waar een concentratie van achterstallig onderhoud aan de orde is, past een buurt- en/of wijkgerichte aanpak. De achteruitgang in de kwaliteit en de weinig aantrekkelijke uitstraling, kunnen leiden tot verdergaande verloedering. Dit omdat de kwaliteit en de uitstraling ook invloed hebben op de investeringen van eigenaren van panden in de omgeving. Zij zien geen meerwaarde meer in investeringen in hun eigendommen. Dit zal zich in ernstiger mate voordoen als eigenaar-bewoners uit de wijk wegtrekken. In een aantal gevallen kan dan ook onrechtmatige bewoning zich vaker voordoen. Ik verwijs in dat verband naar mijn brief over onrechtmatige bewoning en huisjesmelkerij van 24 april 2007 (TK 30800 XI, nr. 96) waarin de maatregelen geschetst worden die hiertegen genomen worden.

Enige cijfers

Uit onderzoek van Companen (bijgaand) blijkt dat er ongeveer 506.000 koopappartementen zijn waarvoor circa 94.000 VvE’s verantwoordelijk zijn. Volgens gegevens van VvE Belang is de overgrote meerderheid van de VvE’s kleiner dan het gemiddelde van 5 eigenaren: er zijn ca. 30.000 VvE’s met 2 eigenaren (veel boven-benedenwoningen), ca. 20.000 met 3 eigenaren en ca. 30.000 met 4 eigenaren. De helft van de VvE’s bevindt zich in de vier grote steden. Uit het WoON 2006 blijkt dat er bij ongeveer 100.000 appartementen geen actieve VvE[7] is. Vaak spreekt men in dat verband van een slapende VvE. De afwezigheid van actieve VvE’s concentreert zich vooral in de vooroorlogse voorraad. Bij met name de kleine VvE’s in die voorraad, veelal beneden- en bovenwoningen, ontbreekt een adequate beheerstructuur. Veelal gaat het daarbij om appartementseigenaren die niet kunnen c.q. niet willen investeren in het op peil houden van de kwaliteit van hun eigendom.

 

Particuliere voorraad en VvE problematiek

 

VvE problematiek en eigenaren

Een deel van de particuliere woningvoorraad heeft een zeer slechte onderhoudsstaat. In de meeste buurten en wijken waar sprake is van problematisch achterstallig onderhoud in de particuliere sector, gaat het daarbij om verouderde goedkope appartementen waarbij een adequate beheerstructuur ontbreekt. Een duurzame aanpak van dit achterstallig onderhoud is moeilijk als deze beheerstructuur niet verbeterd wordt. Overeenkomstig het appartementsrecht zijn de VvE’s verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen. Hoewel elke eigenaar van een appartement verplicht lid is van een VvE, is niet elke eigenaar zich daar van bewust. In de meeste gevallen is dan sprake van een slapende VvE.

De opgave is nu deze VvE’s in beweging te krijgen.

 

VvE problematiek, gemeente en recente regelgeving

In veel wijken is de laatste jaren aanzienlijk geïnvesteerd in verbetering van de woningvoorraad. Na de jarenlange nadruk op verbetering van wijken met overwegend sociale huurwoningen, vergt de particuliere woningverbetering inmiddels ook extra aandacht van gemeenten. VROM, SEV e.a. hebben een aantal publicaties uitgebracht waarin het probleem geschetst wordt en waarin voorbeelden gegeven worden voor gemeenten om te komen tot aanpak van de particuliere woningverbetering[8]. Een aantal gemeenten, zoals bijvoorbeeld Rotterdam, Apeldoorn, Breda, Den Haag en Schiedam, heeft op dit vlak al uitgebreid initiatief genomen. Maar ook als een gemeente zich heeft ingespannen om de voorraad particuliere woningen te verbeteren via het haar beschikbare instrumentarium, blijkt dat nog geen garantie voor een duurzame oplossing ten aanzien van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. Met een aantal recente wijzigingen van de regelgeving zijn de mogelijkheden verbeterd om de problematiek van niet functionerende VvE’s tegen te gaan. Zo is in het Burgerlijk Wetboek nu bij het appartementsrecht de verplichting opgenomen om een reservefonds in stand te houden “ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten”. Deze verplichting geldt per 1 mei 2008 voor alle VvE’s. Daarnaast biedt de vernieuwde Woningwet inmiddels vereenvoudigde mogelijkheden om beter handhavend te kunnen optreden bij overtreding van de bouwvoorschriften. Tenslotte wordt inschrijving van VvE’s in het Handelsregister opnieuw^[9] verplicht.

 

Voorstellen voor noodzakelijke verbetering

Uit het voorgaande blijkt, dat een verdergaande aanpak van de problematiek via wetgeving gewenst is ten aanzien van gebrekkig functionerende VvE’s. Zo heeft het adoptieteam “Rotterdam - aanpak particulier woningbezit” zich in dat kader gebogen over de gewenste aanpak in Rotterdam Zuid en in het bijzonder over het “borgen” van goed beheer door VvE’s. Ook de PvdA geeft in het ‘Actieplan Vereniging van Eigenaren: Voorkomen van verloedering’ aan dat de gebrekkig functionerende VvE’s op orde gebracht moeten worden. De inzet van een pakket aan maatregelen is nodig om verbetering van het particulier woningbezit tot stand te brengen. Ik verwijs daarvoor naar de maatregelen die gemeenten kunnen nemen, zoals opgenomen in het onderzoek van Companen. Ik kom nu toe aan de voorstellen voor verbetering van het instrumentarium.

 

1 Richtlijn voor het reservefonds

Vanwege het ontbreken van een georganiseerde voeding van een reservefonds bij deze VvE’s, kunnen grote problemen ontstaan. Soms wordt een (te) lage -of afwezige- VvE-bijdrage zelfs als verkoopargument gebruikt. Probleem is dat wanneer onderhoud dan echt noodzakelijk wordt, de appartementeneigenaren, die er op dat moment wonen, ineens moeten opdraaien voor kosten die men al jaren had kunnen zien aankomen, maar waarvoor door de VvE nooit gereserveerd is. “Tijdige” vertrekkers ontspringen daarmee tevens de dans. Het meest gewenst is dat de VvE haar reservefonds baseert op een meerjarenraming op basis van een onderhoudsplan. Wanneer dit meerjarenonderhoudsplan om welke reden dan ook ontbreekt en de VvE er ook niet toe bewogen kan worden er een te laten maken, kan een indicatieve richtlijn ondersteunend zijn voor de bepaling van de wenselijke voeding van het reservefonds van de VvE. Met de eerdergenoemde maatschappelijke groeperingen en de VNG is gesproken over de problematiek van de wettelijke verplichting ten aanzien van het reservefonds, ook het Actieplan van de PvdA bevat hiervoor voorstellen. Het blijkt gewenst de verplichting een reservefonds te hebben aan te vullen met een richtlijn ten aanzien van de wenselijke minimale fondsvoeding door middel van periodieke stortingen zodat de omvang van het fonds toereikend is om aan de wettelijke verplichting te voldoen. Met de wijziging van het appartementsrecht in 2005 zijn hiervoor geen richtlijnen vastgesteld. Wel kunnen de eigenaren elkaar aanspreken op de mate van fondsvorming. Voor bijvoorbeeld de makelaar en de notaris kan de indicatieve richtlijn een handvat zijn bij de informatievoorziening over een appartementsrecht. Ik streef ernaar voor de inwerkingtreding van de verplichting op 1 mei 2008 de indicatieve richtlijn gereed te hebben.

 

2 Voorlichting en certificering

Uit mijn overleg met de makelaars en notarissen kwam naar voren dat kopers van een appartement zich soms onvoldoende bewust zijn van de aan hun aankoop verbonden rechten en plichten. In overleg met deze partijen wil ik komen tot een meer op maat gesneden voorlichting. Ik wijs in dit verband op de inzet van bijvoorbeeld de Stichting VvE Belang, de VEH en de KNB. Ik verwijs bijvoorbeeld naar de zogeheten VvE meter van de Vereniging Eigen Huis waarin kerngegevens omtrent het appartement opgenomen zijn en naar de door Stichting VvE Belang uitgegeven krant “De Appartementseigenaar” die verspreid is onder vrijwel alle appartementseigenaren.

 

In het Algemeen Overleg over bouwregelgeving van 10 oktober 2007 heb ik toegezegd u te informeren over de mogelijkheden van een Algemene Woningkeur. Ik onderschrijf het nut dat een gestandaardiseerde keuringsmethodiek voor gebouwen kan hebben. Voor een dergelijke standaard bestaat een privaat stelsel van kwaliteitsborging via certificatieregelingen[10]. Een voorbeeld daarvan is de regeling van het SKW[11]: het “Woonkeur bestaande bouw”[12]. Bedrijven kunnen zich laten certificeren en gemeenten kunnen door hen een gebouwkeuring laten verrichten. Een verplichte gebouwkeuring op het aankoopmoment acht ik niet wenselijk vanwege de administratieve en bestuurlijke lastendruk die hiermee gepaard gaat. Voor beheerders van VvE’s bestaat eveneens een goed functionerende certificatieregeling. Ik wijs er echter op dat voor de grote groep kleine VvE’s het uitbesteden van het beheer aan een (al dan niet gecertificeerd) beheerder een kostbare zaak is. Ook beheer door corporaties is in dit verband denkbaar, ik kom hierop in het onderstaande terug. Ik wil in overleg met partijen bezien of de voorlichting ten aanzien van VvE’s nog verder verbeterd kan worden en of een bredere certificering van beheerders mogelijk is. In overleg met gemeenten en VvE Belang zal ik hen wijzen op de voordelen van het gebruik van gestandaardiseerde methoden voor kwaliteitsborging zoals Woonkeur.

 

3 Inzet van woningcorporaties bij beheer

Corporaties kunnen vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid een grotere rol gaan spelen in het beheer. Dat kan in de wijken waar de problemen met het particulier woningbezit zich manifesteren, zeker daar waar de corporatie omliggend bezit heeft, maar ook elders. In prestatieafspraken kunnen gemeente en corporatie overeenkomen dat laatstgenoemden aan de kleine VvE’s hun (beheer)diensten aanbieden. Uiteraard zal er daarbij wel op gelet moeten worden dat er geen sprake is van oneerlijke concurrentie ten opzichte van marktpartijen die beheer aanbieden. Daarnaast zouden gemeente en corporatie kunnen opnemen dat corporaties het toekomstig beheer bij verkoop van hun woningen ondersteunen, bijvoorbeeld door een bruidsschat mee te geven. Deze geeft het reservefonds van de VvE dan een startkapitaal. Dergelijke afspraken vereisen vooral lokaal maatwerk, het stellen van algemene regels vind ik in dit verband niet opportuun.

 

4 Gebiedsgerichte inzet bij verwerving van verloederde panden

Corporaties, projectontwikkelaars en particuliere verhuurders kunnen een rol spelen in de verwerving van (delen van) de particuliere woningvoorraad in de wijken waar problemen zich concentreren. De aankopen vinden bij woningcorporaties vooral plaats vanuit volkshuisvestelijk belang. Dat betekent dat corporaties de woningen na het opknappen weer in de markt zetten. Daarbij kan gedacht worden aan zowel (sociale) verhuur als aan verkoop. Het perspectief van ontwikkelaars en particuliere verhuurders is meer gericht op de realisatie van woningen in de marktsector. Ook het voorzien in voldoende woningen voor de markt is bij de herstructurering namelijk van groot belang om het sociaal-economische perspectief van de wijken te verbeteren. Dit biedt mogelijkheden voor een wooncarrière in de wijk voor de wijkbewoners zelf en voor nieuwe instroom. De inzet van projectontwikkelaars is minder voor de hand liggend als oplossing van beheerkwesties of bij de particuliere verbetering bij bestaande VvE’s. Een rol op dit vlak lijkt meer weggelegd voor de corporaties of voor commerciële beheerders. Ook hiervoor geldt dat een dergelijke aanpak vooral lokaal maatwerk is.

 

5 Positie van de gemeente bij niet functionerende VvE introduceren

Over het instrumentarium om de verloedering van de particuliere woningvoorraad in de appartementensfeer aan te pakken is in het kader van het adoptieteam “Rotterdam - aanpak particulier woningbezit” uitgebreid met de gemeente Rotterdam gesproken. Daarbij is in nauw overleg tussen de Minister van Justitie, de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie en de gemeente Rotterdam onderzocht, wat de mogelijkheden zijn voor gemeenten waar de problemen met de particuliere woningvoorraad zich concentreren. Gezocht is naar mogelijkheden om in een vroeg stadium te kunnen ingrijpen. Voor het geval de bestaande en voorgestelde maatregelen onvoldoende soelaas bieden, is het gewenst dat de gemeente in aanvulling hierop een positie kan innemen in de VvE. Dit is nodig wanneer een adequate beheerstructuur ontbreekt. Voor de tekortschietende beheerstructuur is onder meer door Rotterdam gepleit voor verplichte fusie van VvE’s. Dit is juridisch geen begaanbare weg gebleken. Daarom streef ik nu naar aanpassing van de regeling inzake appartementsrechten (Titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek). Een machtiging door de rechter geeft de gemeente, bij dreigende verloedering als gevolg van een tekortschietende beheerstructuur, de mogelijkheid om binnen de Vereniging van Eigenaren de besluitvorming te beïnvloeden. Gelet op de urgentie van de problematiek in de wijken en op de aanpak van de particuliere voorraad in het bijzonder, heb ik samen met de Minister van Justitie een wetswijziging voortvarend in gang gezet. Ik streef er naar een concept wetsvoorstel nog dit jaar aan praktijkmensen en deskundigen voor te leggen. 

 

6 Fiscale voorstellen

Door verschillende partijen in het veld zijn aanvullende fiscale maatregelen bepleit die de vorming van een onderhoudsfonds kunnen bevorderen. Ik wijs erop dat voor het onderhoud van appartementen reeds een aantal financiële arrangementen bestaat. Zo zijn voor de eigenaren in een VvE veelal laagrentende leningen voor verbetering mogelijk via gemeenten. Meestal laten gemeenten de uitvoering van dergelijke leningen lopen via de Stichting Stimuleringsfonds Nederlanse gemeenten (SVn). Ook kunnen gemeenten subsidie verstrekken voor particuliere woningverbetering, zij kunnen daar bijvoorbeeld ISV gelden voor inzetten. In de bijgaande studie van Companen zijn hiervan de nodige voorbeelden te vinden. Daarnaast is de rente op een hypothecaire lening die afgesloten wordt ten behoeve van het onderhoud/ verbetering voor een eigenaar fiscaal aftrekbaar. Aanvulling van de bestaande fiscale mogelijkheden om de vorming van een onderhoudsfonds te bevorderen acht ik ongewenst. Een dergelijke wetswijziging zou leiden tot rechtsongelijkheid wanneer uitsluitend appartementseigenaren hiervan zouden profiteren en niet de eigenaren van eengezinswoningen die reserveren voor onderhoud. Daarnaast wijs ik u op de afspraken in het coalitieakkoord. Daarin staat aangegeven dat deze kabinetsperiode geen wijzigingen zullen plaatsvinden in de fiscale behandeling van de eigen woning.

 

Tot slot

Zoals ik aan het begin van deze brief heb aangegeven, is de kwaliteit van de particuliere voorraad over het algemeen goed. Het gaat erom met gerichte maatregelen de eigenaren die niet willen investeren tot actie te bewegen. Daarmee is in de loop van de jaren uitgebreid ervaring opgedaan. Waar het nu om gaat is om ook de laatste eigenaren over de streep te trekken. De maatregelen die ik in deze brief daartoe voorstel gaan verder dan de reeds bestaande wettelijke verplichtingen. Zij kunnen een bijdrage leveren aan een adequate aanpak van de verloedering van de particuliere voorraad. Hiermee kom ik in belangrijke mate tegemoet aan de wensen zoals deze leven bij de maatschappelijke groeperingen waarmee ik overleg heb gehad. Ik heb erop gewezen dat gemeenten al op verschillende momenten actie kunnen ondernemen. Met de voorgestelde maatregelen wil ik vooral de appartementseigenaren zelf activeren. Met deze brief heb ik naar mijn mening tevens gereageerd op het Actieplan Vereniging van Eigenaren van de PvdA. Naar mijn mening kan met de bovengenoemde acties een dreigende verloedering van de particuliere voorraad in de appartementensfeer voorkomen worden. En waar al sprake is van verloedering kan met een aantal van de geschetste acties de verloedering gekeerd worden.

 

Hoogachtend,

de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie,

 

 

 

 

 

drs. Ella Vogelaar