Waarop te letten bij het kopen van een appartement!

Bij het kopen van een appartement komen andere zaken om de hoek kijken dan bij het kopen van een eengezinswoning. Wat moet u weten en waar moet u op letten bij het kopen van een appartement.

Door hier te klikken wordt u doorgeleid naar de webpagina van de VvE Oké Test.

Een eigenaar van een appartement heeft met meer en andere wettelijke regels te maken dan een eigenaar van een eengezinswoning. Naast het exclusieve gebruiksrecht van het appartement (het privé-gedeelte) is de appartementseigenaar tevens mede-eigenaar en dus medeverantwoordelijk voor het hele gebouw. Alle appartementseigenaren zijn samen eigenaar van het flatgebouw. Elke appartementseigenaar is verplicht om samen met de andere appartementseigenaren het gebouw te onderhouden. Om te zorgen dat iedereen ook aan deze verplichting voldoet is in de wet de oprichting van een vereniging van eigenaren (VvE) verplicht gesteld en is elke appartementseigenaar hier automatisch lid van.

Het kopen van een appartement betekent niet alleen kijken of datgene wat zich tussen de vier muren van het appartement (privé-gedeelte) bevindt in goede staat verkeert, maar ook een grondig onderzoek naar de toestand van het hele gebouw en naar het functioneren van de vereniging van eigenaren.

Helaas zien veel kopers van een appartement dit over het hoofd en komen vroeg of laat voor onaangename (financiële) verrassingen te staan.

Vereniging van Eigenaren

Door het kopen van een appartement bent u als appartementseigenaar van rechtswege automatisch lid van de vereniging van eigenaren van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt. De VvE dient voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Hierbij te denken aan het in stand houden en het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.

Periodieke Bijdrage

De eigenaar van een appartement betaalt periodiek –meestal per maand- aan de vereniging van eigenaren zogenaamde periodieke- of voorschotbijdragen. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, meestal afhankelijk van de grootte van z’n appartement. Uit de voorschotbijdragen kunnen zaken betaald worden als: kleine reparaties, schoonmaakkosten, onderhoud lift , verlichting gemeen-schappelijke ruimten, verzekeringen en de kosten van de bestuurder.

Daarnaast dient de VvE te reserveren voor toekomstig (groot) onderhoud en onvoorziene uitgaven. Om te weten wanneer welk onderhoud uitgevoerd moet worden is het raadzaam een meerjarenonderhoudsplan te laten opstellen. In dit plan staat welk onderhoud de komende jaren nodig is en hoeveel dat ongeveer gaat kosten.

De waarde van het appartement is afhankelijk van de waarde van het gehele gebouw en die wordt onder andere bepaald door de staat van het onderhoud. Als het gebouw niet of nauwelijks worden onderhouden betekent dit niet alleen verval en waardedaling, maar het drukt ook een stempel op de directe woonomgeving en de buurt.

Het bestuur

Als koper van appartement en lid van een VvE krijgt u te maken met twee organen: het bestuur en de vergadering van eigenaars. In tegenstelling tot andere verenigingen wordt het bestuur vaak bijgestaan door een professional, beheerder genoemd. Bij kleine VvE’en kan een van de eigenaren de taak van de bestuurder op zich nemen. De bestuurder adviseert de VvE en voert bepaalde taken uit. Het zijn uiteindelijk de eigenaren die de besluiten nemen.

Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaars. Meestal wordt uit de leden een voorzitter gekozen, die volgens de splitsingsakte over het algemeen niet veel meer bevoegdheden heeft dan het voorzitten van de vergadering.

Reglement van Splitsing

Elke ‘gewone’ vereniging heeft statuten. Dat geldt dus ook voor de VvE. Deze statuten zijn te vinden in het ‘Reglement van Splitsing’. In het Reglement van Splitsing zijn naast de statuten ook de rechten en plichten opgenomen voor de eigenaar/bewoners en de vereniging van eigenaren.

Het Reglement van Splitsing bestaat uit een ‘modelreglement’ opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (een groot aantal zaken geldt namelijk voor iedere VvE) en een door de notaris voor ieder appartementencomplex op te stellen ‘splitsingsakte’. In de splitsingsakte vinden we naast een nauwkeurige omschrijving van het gebouw en de afzonderlijke appartementsrechten ook de afwijkingen op het hiervoor genoemde modelreglement. Op een bij de splitsingsakte behorende ‘splitsingstekening’ worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven.

Naast de splitsingsakte en het modelreglement hebben veel VvE’en ook een ‘huishoudelijk reglement’ opgesteld, waarin leef- en gebruiksregels zijn opgenomen. Hierbij te denken aan de kleur en soort van de zonneschermen en het verbod op het plaatsen van fietsen in de gemeenschappelijke ruimten.

Welke stukken krijgt u bij de koop?

Bij de koop van een eengezinswoning ontvangt u van de notaris een eigendomsakte en in voorkomend geval een hypotheekakte. Bij de koop van een appartement ontvangt u naast deze akten van de notaris ook een splitsingsakte (inclusief splitsingstekening) en het modelreglement: het ‘witte boekje’ (1973), het ‘blauwe boekje’ (1983), het ‘gele boekje’ (1992) of het ‘blauwgroene boekje’ (2006). Het komt ook voor dat het modelreglement integraal in de splitsingsakte is opgenomen.

Eerst weten, dan tekenen!

Vóór het kopen van een appartement moet u op een aantal zaken letten. Doet u dat vooral vóór dat u mondeling of schriftelijk de koop overeenkomt.

Op het moment dat u de koopakte tekent moet u o.a. weten wat u bijvoorbeeld per maand aan servicekosten dient te voldoen. Verder moet u weten of de vorige eigenaar aan zijn financiële verplichtingen m.b.t. de VvE heeft voldaan. Is de verkoper na de overdracht met de noorderzon vertrokken, dan bent u volgens de wet aansprakelijk voor zijn achterstallige betalingen. Ook is het van belang te weten of in een vergadering van eigenaren is besloten tot een aanzienlijke investering, bijvoorbeeld vervanging van de lift. U kunt voor onaangename financiële verrassingen komen te staan als u hier niet vooraf van op de hoogte bent gesteld.

Van doorslaggevend belang voor de koop van een appartement kan ook zijn tijdig te weten of huisdieren zijn toegestaan en of u harde vloerbedekking mag aanbrengen.

Het is dus van belang vooraf inzage te hebben in het financiële wel en wee van de VvE, in de notulen van de vergaderingen van eigenaren en een exemplaar op te vragen van de splitsingsakte, het splitsingsreglement (modelreglement) en het huishoudelijkreglement.

Checklist voor het kopen van een appartement

de splitsingsakte*, de splitsingstekening*, het modelreglement en indien aanwezig het huishoudelijkreglement. In deze stukken staan de rechten en plichten van de appartementseigenaren, als ook hun aandeel in de kosten voor onderhoud en het stemrecht in de vergadering van eigenaren.

*Eventueel op te vragen bij het Kadaster.

• Hoeveel stemmen heeft u in de vergadering van eigenaren?
• Voor welk breukdeel moet u meebetalen in de gezamenlijke schulden en lasten?
• Vraag naar de balans en de exploitatierekening van het afgelopen boekjaar
• Vraag naar de begroting van het lopende boekjaar en indien al aanwezig de begroting van het komende boekjaar.
• Vraag naar de laatste drie notulen van de vergadering van eigenaren. Hierdoor krijgt u een goed beeld wat er zoal in de VvE gebeurt.
• Wat is de bouwkundige staat van het appartement en het gehele complex?
• Is er een meerjarenonderhoudsplan aanwezig?
• Hoe groot is het reservefonds voor groot onderhoud en zijn er binnenkort grote uitgaven te verwachten?
• Zijn er langlopende financiële verplichtingen door de VvE aangegaan?
• Heeft de verkoper aan zijn financiële verplichtingen (betalen van zijn maandelijkse servicekosten) t.o.v. de VvE voldaan
• Verder is het ook van belang te weten:
• Hoe zit het met het verkrijgen van een huisvestingsvergunning? Neem het niet verkrijgen van de vergunning als ontbindende voorwaarde op in de koopakte.
• Hoe zit het met de financiering? Neem het niet verkrijgen van een financiering als ontbindende voorwaarde op in de koopakte. Zijn er welstandsbepalingen (bijv. een ballotagecommissie) van toepassing?
• Neem het niet verkrijgen van toestemming als ontbindende voorwaarde op in de koopakte
• Zijn er klachten over (geluids)overlast
• Betreft het gebouw een monument of zijn er andere beperkingen van overheidswege
• Rust er een aanschrijving van de gemeente op het gebouw of het appartement en/of heeft er een aanschrijving op gerust en zijn de kosten hiervan reeds afgewikkeld?
• Wat is de bestemming van de grond en de directe omgeving, zoals neergelegd in het bestemmingsplan en zijn hierin binnen afzienbare tijd wijzigingen te verwachten
• Zijn er bouw- of sloopplannen in de directe omgeving te verwachten
• Is er asbest in het appartement of het complex verwerkt
• Is er een al dan niet in gebruik zijnde olietank in de grond aanwezig (eventueel saneringspapieren opvragen)?
• Is een risico-analyse m.b.t. legionella uitgevoerd
• Zijn er loden drinkwaterleidingen in het gebouw aanwezig?