Isolatie koopflats onnodig lastig

Amsterdam, 23 september 2009 - Alle mooie Haagse woorden ten spijt: de isolatie van koopflats komt nauwelijks van de grond. Op het eerste gezicht is dat raar, want het isoleren van een appartementengebouw levert veel meer energiewinst op dan het isoleren van een rijtje eengezinswoningen.

Link naar de publicatie op de website van de Telegraaf.

Eigenaar-bewoners van een koopappartement mogen hun appartement niet zelf laten isoleren. Dat moet hun vereniging van eigenaren (VvE) voor het hele gebouw laten doen. Dat betekent dat een meerderheid van de eigenaar-bewoners moet instemmen met het isoleren en dat vervolgens alle eigenaar-bewoners daar geld voor op tafel moeten leggen. Om daarvoor een meerderheid te vinden, is op zich al een heksentoer. In elk koopappartementengebouw wonen wel één of twee dwarsliggers die het financieel niet uitkomt of die een leeftijd hebben waarop ze denken dat ze de kosten toch niet meer kunnen terugverdienen.

Als de VvE besluit isolatie te laten aanbrengen, dan moet de VvE dus ook betalen. En dat is een volgende hobbel. Voor onderhoud behoort een VvE te sparen in het reservefonds. Dat is sinds 1 mei 2008 wettelijk verplicht. Maar voor investeringen in kwaliteitsverbetering is onder de leden van VvE'en vaak moeilijk de handen op elkaar te krijgen. Formeel is het niet verplicht, hoewel velen vinden dat isoleren een vorm van groot onderhoud is. Toch is het beter dat wel te doen. Vooral wanneer het gebouw al tien, vijftien jaar of ouder is. Die gebouwen zijn over het algemeen grote energieverspillers waar auto's en wasdrogers bij verbleken.

Nu nog probeert de overheid ons te verleiden met subsidies. Straks zal de overheid afdwingen dat gebouwen minder energie gebruiken en dus goed zijn geïsoleerd. Insiders in Den Haag zijn daarvan overtuigd. Zo is het ook gegaan met bijvoorbeeld de auto. Voor energieslurpende auto's betalen we een hogere aanschafbelasting (BPM) en een hogere bijtelling als het om een lease-auto gaat.

Wanneer een VvE nu gaat sparen, duurt het nog jaren voordat er voldoende geld is om aan isolatie te kunnen beginnen. Jaren waarin de euro's in de vorm van warmteverlies ongemerkt via de muren, kozijnen, ramen, vloeren en daken naar buiten vliegen. Ze lopen dan ook de tijdelijke subsidieregelingen die nu van kracht zijn mis. Wanneer de economie weer aantrekt en de energieprijzen fors stijgen, vliegen de euro's nog harder weg. Daarom zullen VvE'en vroeger of later geld moeten lenen.

Het VvE-bestuur dat op pad gaat voor een lening, komt van een koude kermis thuis. En daar zit de volgende hobbel. Banken vinden VvE'en risicovolle leners. Dus als VvE'en al een lening kunnen krijgen, dan is het tegen een ongunstige rente. De bank berekent namelijk een opslag op de rente voor het risico dat zij denkt te lopen.

Het valt niet tegen te spreken dat de bank die geld aan een VvE uitleent, daarmee een zeker risico neemt. De VvE heeft niets om in onderpand te geven. Komt de VvE haar verplichtingen niet na, dan kan de bank geen beslag leggen. Het gebouw is namelijk van de gezamenlijke eigenaren, niet van de VvE. Die bezit niet meer dan de inhoud van het reservefonds voor groot onderhoud en wat zij verder in kas heeft. Eigenaar-bewoners moeten dus individueel geld lenen voor de isolatie van hun gebouw. En dat lukt per definitie niet alle eigenaar-bewoners.

Het ministerie van VROM heeft wel een speciaal Energiebesparingskrediet ingesteld voor leningen op energiebesparende maatregelen. Daarmee staat het rijk garant voor de terugbetaling van de lening. De rente is met deze garantie ongeveer een procent lager. Op zich een prachtig initiatief, want banken lopen geen risico en VvE'en zouden collectief aan de slag kunnen. Maar helaas, de VvE kan niet bij het rijk aankloppen. Dat moeten de individuele eigenaren afzonderlijk doen. Een gemiste kans.

Kortom, wie een koopappartement wil isoleren, raakt al gauw in een patstelling. Alleen wie in een gemeente woont die hier iets aan doet, heeft als eigenaar-bewoner geluk. De meeste gemeenten hebben een flinke pot met geld om het bezit van eigen woningen te stimuleren. Zij laten het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) in Hoevelaken dat geld beheren en uitlenen. Een beperkt aantal gemeenten stelt deze zogeheten SVn-gelden ook beschikbaar aan VvE'en voor woningisolatie. Het loont de moeite bij de gemeente na te gaan of dat ook bij u zo is.

Wilt u toch snel aan de slag, dan is het vragen van een eenmalige bijdrage aan al uw VvE-leden, de enige mogelijkheid om op korte termijn het gebouw te laten isoleren. U kunt dan maximaal profiteren van de tijdelijke subsidieregelingen die nu gelden en van de BTW-korting: zes procent in plaats van negentien procent.

VvE Belang heeft samen met andere belangenorganisaties bij herhaling gepleit voor een landelijke garantstelling voor VvE'en. Maar tot nu toe zonder succes. Zo lang dat zo blijft, zal het kabinet zijn energiedoelstellingen in koopappartementen niet halen.

VvE Belang organiseert in oktober op verschillende plaatsen in het land voor haar achterban en overige belangstellenden tien informatiebijeenkomsten over energiebesparing in koopappartementen. Ze zijn gratis toegankelijk. U bent daar van harte welkom. Wel graag uw komst vooraf melden. 

Fred Schuurs