Onschuldig en toch boetes

AMSTERDAM, 15 maart 2011 - Wie een slecht geïsoleerd huis bezit, kan de komende tijd zijn borst natmaken. Dat geldt helemaal voor eigenaren van tussenappartementen. De tijd van verleiding met subsidies is voorbij. U moet binnenkort gaan boeten voor een slecht geïsoleerde woning. Woensdag praat de Tweede Kamer met minister Donner over een eerste stap in die richting: straf voor wie geen energielabel heeft.

Nog maar weinig koopwoningen hebben zo'n label en dat moet volgens de minister snel veranderen. Want dat label wordt de stok om de spreekwoordelijke hond mee te slaan. Bij een goed energielabel A of B heeft u weinig te vrezen, maar bij een slechter label bent of komt u aan de beurt. Binnenkort maakt de minister straffen voor een slecht label bekend. De plannen die circuleren gaan over een hoger eigenwoningforfait of over meer overdrachtbelasting. Als u straf krijgt, is het label bepalend voor de sanctie de strafmaat. Hoe slechter het label, hoe hoger de straf. Daarom is een goed label heel belangrijk.

Om een goed label te krijgen, moet uw huis optimaal zijn geïsoleerd. En daar wringt de schoen, want eigenaren van appartementen zijn niet in staat zelf hun appartement te (laten) isoleren. Daarvoor zijn zij afhankelijk van hun mede-eigenaren in het appartementengebouw.

De meeste energiebesparende maatregelen moeten namelijk gebeuren aan het dak, de gevels, de kozijnen (isolerende beglazing) en de vloeren. Dat zijn de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daar mag een individuele eigenaar niet aankomen, want dak, gevels, kozijnen en vloeren zijn van alle eigenaren samen. Voor die isolerende maatregelen is een besluit van de vereniging van eigenaren tijdens de algemene ledenvergadering nodig. Dat geldt ook voor het vervangen van oude cv-ketels door energiezuinige hr-ketels omdat voor deze individueel geplaatste ketels extra bouwkundige voorzieningen nodig zijn om rookgassen af te voeren. De afvoerkanalen zijn gemeenschappelijk. Het rechtstreeks afvoeren op de buitengevel mag ook niet omdat de buitengevel gemeenschappelijk eigendom is.

Wat het nog lastiger maakt is dat voor besluiten over energiebesparing een veel grotere, zogenoemde 'gekwalificeerde meerderheid' nodig is. Een meerderheid van driekwart of van tweederde van de stemmen bijvoorbeeld in plaats van de helft plus één zoals bij 'gewone besluiten'. Het gaat bij isolatie namelijk niet om regulier onderhoud, maar om woningverbetering. In elk appartementengebouw wonen wel één of meer (notoire) dwarsliggers die ertegen zijn, omdat het hen om wat voor reden dan ook niet uit komt. Bijvoorbeeld om financiële redenen. Het is dus een hele klus om voldoende stemmen voor isolatie bij elkaar te krijgen. En dat betekent dat de goedwillende eigenaar die best wil isoleren, boete moet betalen voor een slecht geïsoleerd appartement dat hij niet mag isoleren. Het zou ongehoord zijn als de Tweede Kamer dat goed vindt.

Minister Donner gaat de wet zo wijzigen dat u een huis zonder energielabel niet meer kunt verkopen. Hij gaat namelijk het Kadaster wettelijk verbieden de eigendomsoverdracht in te schrijven als er geen label is. Daarover gaat het debat woensdag in de Tweede Kamer. De minister schreef aan de Tweede Kamer dat 'de kwaliteit van het energielabel voldoende is, waardoor invoering van een sanctioneringssysteem gerechtvaardigd is'.

Helaas berust deze conclusie op een misvatting als het gaat om appartementen. De kwaliteit van het energielabel is namelijk ondermaats. Het vernieuwde energielabel is voor een belangrijk deel van de appartementseigenaren namelijk onbillijk. De regels om een energielabel toe te kennen zijn zodanig dat in één appartementengebouw de eigenaren van de tussenappartementen een lager energielabel krijgen dan de eigenaren van de hoekappartementen. En daar kunnen ze niks tegen doen. Zij lopen dus straks het risico van een boete op.

Neem bijvoorbeeld een appartementengebouw met twaalf dezelfde appartementen met energielabel G. Volgens de splitsingsakte heeft iedere eigenaar 1/12 stem bij de besluitvorming en is de verdeling van de kosten van isolatie dus ook 1/12 per eigenaar. Als alle eigenaren volgens de regels een zelfde bedrag hebben betaald en alle energiebesparingsmaatregelen zijn genomen, dan krijgen de eigenaren op de koude tochtige hoeken van de bovenste appartementen een A label. De eigenaren die in het midden van het gebouw wonen en warmpjes ingeklemd zitten tussen omringende appartementen krijgen "slechts" een C label. Zij lopen daarmee het risico van een boete op, terwijl hun huis net zo goed geïsoleerd is als dat van de buurman in het hoekappartement. Sterker: het energiegebruik van tussenappartementen is het laagst van het complex en zorgt dus voor de minste hoeveelheid uitstoot van CO2. En daar is het uiteindelijk om begonnen.

De buurman in het hoekappartement krijgt label A omdat voor zijn huis veel meer energiebesparende maatregelen nodig zijn aan het dak en de buitengevel dan voor een middenappartement. Bij het energielabel gaat het namelijk om de hoeveelheid maatregelen, niet om hoe energiezuinig de woning is.

De appartementswetgeving en de splistingaktes van appartementengebouwen gaan uit van gezamenlijkheid en solidariteit. De manier waarop energielabels moeten worden toegekend ondergraaft die uitgangspunten. Het gaat erom de toekenning van het energielabel eerlijker te maken. Als het aan mij ligt, komt er net als in Finland één energielabel voor alle woningen in een appartementengebouw.

Fred Schuurs
Algemeen directeur VvE Belang