Wetgeving koopappartementen loopt achter

AMSTERDAM, 1 september 2009 -  Per definitie lopen wet- en regelgeving achter op technische en maatschappelijke ontwikkelingen. Andersom kan niet. Een voorbeeld: eerst is het technisch mogelijk een rekening digitaal te versturen, daarna geeft de overheid de digitale rekening dezelfde juridische status als de papieren rekening. Zo snel als de overheid de wet- en regelgeving aanpast aan de digitale ontwikkelingen, zo traag doet zij dat als het gaat om koopappartementen. Eigenaren van koopappartementen zitten daardoor met onnodige gebakken peren.

Link naar de publicatie op de website van de Telegraaf.

Na de Tweede Wereldoorlog kampte Nederland met woningnood. Om zo snel mogelijk nieuwe woningen te kunnen bouwen ging men in de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw over op gegenoemde 'gestapelde bouw'. In dat kader zijn toen grote aantallen koop- en huurappartementen gebouwd. Een deel van die oorspronkelijke huurappartementen, vaak eigendom van pensioenfondsen, particuliere investeerders of woningcorporaties, is in de loop van de tijd verkocht aan de bewoners. Dat er eerst vooral aandacht was voor het lenigen van de woningnood is begrijpelijk, maar ondanks de vernieuwing van de appartementenwet in 2005 is nog altijd lang niet alles even goed geregeld.

Wie een appartement koopt, koopt geen stenen, maar het recht een aantal ruimten in een gebouw exclusief te gebruiken. Daaronder vallen onder andere een woonkamer, een aantal slaapkamers, een keuken en een badkamer. Maar het gebouw bevat meer ruimten zoals een gezamenlijke entree, een trappenhuis, galerijen, gangen naar de bergingen en garages en een ruimte voor afvalcontainers. Die algemene ruimten zijn - net als de gevel, het dak, de vloeren en de fundering - eigendom van de gezamenlijke appartementseigenaren. De eigenaren verenigen zich door de koop in een vereniging van eigenaren (VvE). Maar de VvE is geen eigenaar van de algemene ruimten. Ook niet van de gevels, het dak, de vloer en de fundering. Die zijn van de eigenaren samen en dus van niemand.

Een aantal bouwers of projectontwikkelaars van nieuwbouwappartementen maakt daar bij de oplevering handig misbruik van. Opleveringsfouten in de appartementen herstellen ze, anders krijgen ze hun laatste betaling niet. Maar fouten in de algemene ruimten laten ze gemakkelijk zitten. Alle eigenaar-bewoners hebben betaald, dus waarom zouden ze nog. Garantie van het recent opgeheven GIW geeft zekerheid over de woning. Maar hoe zit het met de algemene ruimten?

Voor VvE'en is het vrijwel onmogelijk geld te lenen van de bank. De VvE heeft namelijk geen bezit en kan daarom niets in onderpand geven. Als de VvE haar verplichtingen niet nakomt, valt er voor de geldschieter niets gedwongen te verkopen om zijn geld terug te krijgen. Als de eigenaar van een eengezinswoning het onderhoud van zijn huis heeft laten versloffen, kan hij een lening bij de bank sluiten om de boel te laten opknappen. Het bestuur van de VvE kan dat in dezelfde situatie niet. Ook niet als dat bestuur wil investeren in energiebesparing en duurzaamheid. Alle eigenaren moeten dit afzonderlijk met hun bank regelen.

Dan moet het bestuur maar zorgen dat er steeds voldoende spaargeld is, zou u denken. Daar is de wetgever na een ruwe 45 jaar - de appartementenwet dateert van 1951 - ook achter. In mei 2005 trad een wetswijziging in werking die VvE'en dwingt er een reservefonds op na te houden. In de wet stond een overgangstermijn van drie jaar. Maar hoeveel geld er in de pot moet zitten, dat staat niet in de wet. Ook niet welke straf erop staat wanneer de VvE deze wet niet naleeft. Het pleidooi van VvE Belang daarvoor bij VROM en bij de Tweede Kamer heeft - behalve een indicatieve VvE-onderhoudsmeter op de website van VROM - niets opgeleverd. Er zijn nog altijd makelaars die onwetende kopers een appartement aansmeren met het argument dat de VvE-bijdrage zo lekker laag is...

Het meest gehoorde argument van politici is dat de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor hun bezit. De wetgever mag er zich daarom niet mee bemoeien. Dat is kul. Zodra het algemeen belang in het geding is, treedt de overheid heel vaak regelgevend op. Dus waarom niet als het gaat om verenigingen van eigenaren? Wie heeft belang bij verpauperde flats? Verpaupering trekt sociale problemen aan. Zulke flats vallen in handen van huisjesmelkers. Illegale bewoning door mensen die geen verblijfsvergunning hebben of een wietkwekerij zijn slechts twee voorbeelden van de gevolgen. De andere eigenaren zijn daar de dupe van. Hun woning daalt in waarde en wordt - zeker in de huidige markt - onverkoopbaar.

VvE Belang pleit voor wet- en regelgeving die tenminste de volgende zaken regelt: 

• betere regelgeving voor het opheffen van bouwfouten bij de oplevering van algemene ruimten;
• een verplicht meerjaren onderhoudsplan voor het bepalen van de omvang van het reservefonds voor toekomstig (groot) onderhoud;
• garantie op leningen van de VvE voor groot onderhoud en voor investeringen in energiebesparing en duurzaamheid;
• de mogelijkheid dat de VvE namens de bewoners subsidies kan aanvragen en innen. Dit laatste is zeer actueel vanwege de nieuwe subsidies voor energiebesparende maatregelen.

Wetgeving loopt per definitie achter. Maar zo ver achter is niet in het belang van eigenaar-bewoners van appartementen en ook niet in het algemeen belang