Belangrijke informatie

Appartementenwet 1 mei 2005 gewijzigd

Op 15 februari 2005 is het wetsvoorstel tot wijziging van het appartementsrecht door de Eerste Kamer aangenomen (Staatsblad 89). De wet is in werking getreden op 1 mei 2005 (Staatsblad 160).

In de loop der jaren is een aantal knelpunten met betrekking tot de wetgeving op het gebied van het appartementsrecht in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek naar voren gekomen. Zo wordt de vereiste unanimiteit voor wijziging van de splitsingsakte als belemmerend ervaren. Met de nieuwe wet kan de splitsingsakte onder meer gewijzigd worden bij besluit van tenminste 4/5 meerderheid van stemmen van de appartementseigenaren. Hiernaast is tevens de toestemming nodig van onder meer de hypotheekhouders. Ook de mate van reserveren voor groot onderhoud laat bij veel verenigingen te wensen over. Met invoering van de nieuwe regelgeving wordt de VvE verplicht tot het creëren en in stand houden van een reservefonds voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voorts is gebleken dat er behoefte bestaat grond te kunnen splitsen zonder dat er een gebouw op staat. Voortaan moet de splitsingsakte ook aangeven hoe de verschillende aandelen tot stand zijn gekomen: de grondslag waarop die verhouding berust. Bij verkoop van een appartementsrecht moet de notaris bij het bestuur van de VvE informeren of de verkoper nog achterstallige bijdragen aan de VvE verschuldigd is. Dit kan dan zonodig met de koopprijs worden verrekend. Er moet bij de nieuwe wet rekening gehouden worden met een overgangstermijn van drie jaar. Deze kwesties vormen slechts een greep uit het totaal aan wijzigingen.

In het mei-nummer van 2005 van VvE Magazine is uitvoerig op de nieuwe appartementenwet ingegaan.

Uit mei-nummer VvE Magazine 2005

Wetgeving appartementsrecht gewijzigd

door mevr. mr R.M.G. Rothengatter
hoofd juridische dienst VvE Belang

- De notaris heeft bij verkoop van een appartement een belangrijke rol bij incasseren achterstallige bijdragen

- Het aanhouden van een reservefonds voor (groot)onderhoud wordt verplicht gesteld

- Voor sommige wijzigingen bestaat een overgangstermijn van drie jaar

Op 15 februari 2005 is het wetsontwerp tot wijziging van het appartementsrecht door de Eerste Kamer aangenomen. De wet is in werking getreden op 1 mei 2005 (Staatsblad 160). Maar dit betekent niet dat alle gewijzigde wetsartikelen ook vanaf deze datum direct van toepassing zijn. De nieuwe wettekst geeft namelijk voor sommige artikelen een overgangstermijn van drie jaar.

De wetgeving is gewijzigd om in de praktijk gebleken knelpunten weg te nemen, alsmede om enige technische verbeteringen aan te brengen, aldus de Memorie van Toelichting op de gewijzigde wet. Knelpunten waren onder meer: de unanimiteit die nodig was voor wijziging van de splitsingsakte; geen of onvoldoende reservering voor (groot)onderhoud; splitsing van grond, zoals een parkeerterrein; nieuwe eigenaar die aansprakelijk is voor achterstallige bijdragen van de oude eigenaar.

In de nieuwe wetgeving is een oplossing gevonden voor deze knelpunten. VvE Belang is tevreden met de nieuwe wetgeving, maar ze betreurt het dat andere, ook zwaarwegende, knelpunten niet zijn weggenomen. Te denken valt onder meer aan de verschillende mogelijkheden om een kwestie voor te leggen aan de rechter. De ene keer is namelijk een verzoekschrift nodig, de andere keer is een dagvaarding vereist. De ene keer moet een rechtszaak aanhangig worden gemaakt bij de Kantonrechter, de andere keer bij de Rechtbank. Kortom een wirwar van regels, niet overzichtelijk en kostenverhogend voor de burgers. De Minister heeft aangegeven deze onduidelijke wijze van procesvoering te heroverwegen zodra het rapport over de wijziging van het procesrecht is uitgebracht. VvE Belang had graag gezien dat de meeste VvE-kwesties met een verzoekschrift bij de Kantonrechter aanhangig konden worden gemaakt. VvE Belang had ook graag gezien dat het opstellen en instandhouden van een meerjarenonderhoudsplan in de wet verplicht zou worden gesteld en dat er betere waarborgen/eisen zijn voor een goed bestuur en dat er geen of een kortere overgangstermijn zou zijn. Helaas! We proberen het bij de volgende wetswijziging gewoon nog een keer.

De belangrijkste wijzigingen die in de wet zijn aangebracht

Gebouw en/of grond

Allereerst is in artikel 5:106 BW bepaald dat niet alleen een gebouw kan worden gesplitst in appartementsrechten, maar dat dit ook kan bij een onbebouwd stuk grond. Een stuk grond, ook zonder dat op deze grond een gebouw is of in de toekomst zal worden gesticht, kan dus gesplitst worden in appartementsrechten. Te denken valt hierbij aan een parkeerterrein dat wordt gesplitst in parkeerplaatsen. Of een op een stuk grond gelegen waterpartij dat wordt gesplitst in ligplaatsen voor vaartuigen.

Grondslag van ongelijke aandelen

De wet stelt in artikel 5:113 BW dat de aandelen waarvoor de eigenaren in de gemeenschap gerechtigd zijn, gelijk zijn, tenzij bij de splitsingsakte een andere verhouding is bepaald. Hiervan wordt in de praktijk veel gebruik gemaakt. De verschillende aandelen zijn bijvoorbeeld gebaseerd op de verschillende grootte van de appartementen, of op de verschillende bestemmingen of de verkoopprijzen, etc.

De aandelen worden vaak gebruikt voor het vaststellen van de breukdelen waarvoor eigenaren moeten meebetalen in de gezamenlijke schulden, lasten en kosten. Ook het aantal aan het appartementsrecht verbonden stemmen kan van dit aandeel zijn afgeleid. Het is voor eigenaren derhalve belangrijk om te weten waar deze ongelijke aandelen vandaan komen. In de nieuwe wetgeving is daarom bepaald dat bij ongelijke aandelen uit de splitsingsakte moet blijken op welke grondslag die verhouding berust. De notaris moet er op toezien dat deze grondslag voldoende duidelijk is door bijvoorbeeld er voor zorg te dragen dat aan de splitsingsakte een actueel en door een deskundige opgesteld taxatie- of berekeningsrapport wordt gehecht, waaruit deze grondslag duidelijk blijkt.

Een voorbeeld ter verduidelijking:Bij nieuwbouw kan het gebeuren dat er tijdens de bouw wijzigingen worden aangebracht waardoor enkele appartementen een andere grootte krijgen dan oorspronkelijk bepaald was. Indien de verschillende aandelen zijn gebaseerd op de oppervlakten van de appartementen en de oorspronkelijke grootte in de splitsingsakte is neergelegd, dan kan een eigenaar bij oplevering van zijn appartement uitrekenen of zijn aandeel overeenstemt met de daadwerkelijke grootte

In de Overgangswet (artikel 172) is bepaald dat het vereiste, dat uit de splitsingsakte moet blijken op welke grondslag de verhouding van de ongelijke aandelen berust, niet van toepassing is op een splitsing die heeft plaatsgevonden vóór het tijdstip waarop deze wet in werking treedt. Dit betekent dat de oude splitsingsaktes niet behoeven te worden aangepast. Dit is veelal ook niet mogelijk omdat niet meer is te achterhalen op welke grondslag de verhouding berust en een wijziging van de splitsingsakte de nodige kosten met zich brengt.

Vestiging erfpacht- of opstalrecht op privé-gedeelte

In een nieuw artikel 5:118a BW krijgt een appartementseigenaar de mogelijkheid om een erfpacht- of opstalrecht te vestigen op zijn privé-gedeelte, zonder dat daarvoor de medewerking van andere eigenaren of van eventueel beperkt gerechtigden nodig is. In dit artikel is tevens bepaald wie aansprakelijk is voor de verschuldigde bijdragen van de VvE en aan wie het stemrecht in de vergadering toekomt. VvE Belang had liever gezien dat voor het vestigen van een opstalrecht wel de medewerking van de overige appartementseigenaren zou zijn vereist. Dit zou ook meer in overeenstemming zijn met de model-splitsingsreglementen, die stellen dat voor een op-, aan- of onderbouw de toestemming van de vergadering van eigenaren vereist is.

Achterstallige bijdragen

Opgave van bestuur aan notaris van achterstallige bijdragen en omvang van het reservefonds bij eigendomsoverdracht of toedeling. In artikel 5:122 BW is onder meer bepaald dat de verkrijger (koper) en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden. Het splitsingsreglement kan hier wijzigingen op geven.

Heeft bijvoorbeeld een appartementseigenaar al geruime tijd zijn maandelijkse bijdrage niet meer aan de VvE betaald en verkoopt hij zijn appartementsrecht zonder achterlating van zijn nieuwe adres, dan kan de VvE in plaats van de oude eigenaar, de nieuwe eigenaar aanspreken. Het is natuurlijk geen leuk welkom voor een nieuwe eigenaar als hij meteen geconfronteerd wordt met een vordering van de VvE voor bijdragen van het lopende en het voorafgaande boekjaar die de oude eigenaar verschuldigd was.

Voor een verkrijger is het niet altijd duidelijk wat hem te wachten staat. Daarom is in de nieuwe wetgeving bepaald dat de notaris er voor moet zorgdragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht. Deze verklaring heeft betrekking op de bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn en bevat een opgave van hetgeen de oude eigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de VvE schuldig is. De verkrijger is dan alleen aansprakelijk voor het bedrag genoemd in deze opgave. Betwist de oude eigenaar de hoogte van de opgave dan kan het betwiste bedrag zolang in depot worden gesteld bij de notaris totdat dit is opgehelderd. Omvat de opgave een te laag bedrag dan is de verkrijger alleen voor dit bedrag aansprakelijk.

Als het bestuur binnen een redelijke termijn geen opgave aan de notaris verstrekt, is dan de verkrijger niet aansprakelijk? Dit is niet met zoveel woorden in de wettekst opgenomen, maar volgt wel uit de tweede zin van lid 5, aldus de Memorie van Toelichting op de wet. De VvE zal zich dan moeten wenden tot de oude eigenaar om de achterstallige bijdragen te incasseren. De notaris maakt melding in de akte van overdracht of toedeling dat de bedoelde verklaring niet is verkregen.

Een zorgvuldige taakuitoefening van de notaris brengt mee dat hij ervoor zorg draagt dat het in de verklaring vermelde bedrag op de koopsom wordt ingehouden dan wel dat dit bedrag op andere wijze wordt verrekend. De verklaring moet tevens inhouden een opgave van de omvang van het reservefonds van de VvE. Zo weet een toekomstig eigenaar of er gereserveerd wordt voor toekomstig (groot-) onderhoud.

Omdat de notaris niet altijd weet of kan weten wie de bestuurder is van een VvE, doet een bestuurder er verstandig aan om zijn naam en adresgegevens als portefeuillestuk te laten opnemen in de Kadastrale Registers van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Hieraan zijn geen kosten verbonden. Door deze registers te raadplegen kan een notaris de bestuurder van de VvE achterhalen en de betreffende verklaring opvragen.

Ontstaan van de VvE

In het oude artikel 5:125 BW werd bepaald dat de VvE ontstaat zodra de appartementsrechten aan verschillende personen toebehoren. Zijn bij nieuwbouw alle appartementsrechten nog in handen van de projectontwikkelaar, dan bestaat de VvE nog niet. Zodra de projectontwikkelaar één appartementsrecht heeft verkocht en in eigendom heeft overgedragen, dan ontstaat de VvE. Dan pas kunnen er vergaderingen worden gehouden en besluiten worden genomen, zoals het afsluiten van een opstalverzekering, een aansprakelijkheidsverzekering en onderhoudscontacten, etc. Dit werd in de praktijk als lastig ervaren. Daarom is in de nieuwe wetgeving het artikellid over het ontstaan van de VvE geschrapt. Dit betekent dat de VvE al ontstaat door het passeren van de splitsingsakte bij de notaris (dit moment ligt net vóór de inschrijving van een afschrift van de splitsingsakte in de Openbare Registers).

Gedurende de periode dat alle appartementsrechten nog in één hand zijn, kan de VvE dus al besluiten nemen en overeenkomsten aangaan, zoals het benoemen van een bestuur en het afsluiten van verzekeringen. De vergadering dient bij het nemen van besluiten inzake deze overeenkomsten echter wel het van toepassing zijnde splitsingsreglement in acht te nemen.

De verkoper en het bestuur van de VvE zullen nieuwe eigenaren tijdig moeten informeren over de overeenkomsten die de VvE reeds is aangegaan. Dit kan onder meer gebeuren in de koop-/aannemingsovereenkomst.

Reservefonds verplicht

Omdat het bij veel VvE’en droevig is gesteld met het plegen van groot-onderhoud en het reserveren hiervoor, is in de nieuwe wet (artikel 5:126 BW) het instandhouden van een reservefonds verplicht gesteld. Dit reservefonds dient ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Er worden helaas geen nadere eisen gesteld aan de omvang van het reservefonds, zoals een meerjarenonderhoudsplan, een bepaald percentage van de herbouwwaarde of de W.O.Z.-waarde of het aanschrijvingsniveau van de gemeente, etc. De VvE bepaalt zelf wat de omvang is van het reservefonds. Laten we hopen dat dit wetsartikel de VvE’en zal stimuleren om bij het vormen van het reservefonds, rekening te houden met het belang van het goed onderhouden en het instandhouden van het appartementencomplex. Inmiddels is vernomen dat in een nieuw model-splitsingsreglement een meerjarenonderhoudsplan verplicht wordt gesteld. Hiermee wordt nadere invulling gegeven aan het reservefonds. Maar het nieuwe model-splitsingsreglement is helaas alleen van toepassing op nieuwe splitsingen en niet van toepassing op oude, reeds bestaande splitsingen, tenzij deze laatste op dit punt notarieel worden gewijzigd.

Stemrecht bij ondersplitsing

Op grond van de wet is ondersplitsing van een appartementsrecht mogelijk, tenzij de splitsingsakte anders bepaalt. Omdat bij ondersplitsing het niet altijd duidelijk is wie het stemrecht in de hoofd-vergadering mag uitbrengen en of er rekening wordt gehouden met de belangen van de eigenaren van de onder-VvE, is aan artikel 5:127 BW een nieuwe lid toegevoegd. In dit lid wordt bepaald dat alle eigenaren van de onder-VvE de vergadering van de hoofd-VvE als toehoorder mogen bijwonen. Ze mogen echter hierin niet het woord voeren of het stemrecht uitoefenen. Dit is overgelaten aan het bestuur van de onder-VvE. Het bestuur van de onder-VvE mag dus in de hoofd-vergadering het woord voeren en de aan het appartementsrecht verbonden stemmen in de hoofd-VvE uitbrengen. Om met de belangen van de eigenaren van de onder-VvE rekening te houden is voorts in de wet bepaald dat deze stemmen niet eensluidend behoeven te worden uitgebracht.

Wijziging splitsingsakte bij meerderheid van stemmen

Onder het oude recht was wijziging van de splitsingsakte alleen mogelijk met toestemming en medewerking van ‘alle’ appartementseigenaren, de zogenaamde unanimiteit. Hiernaast was onder meer de toestemming vereist van de beperkt gerechtigden (hypotheekverstrekkers) en de beslagleggers. In de praktijk blijkt dat veel VvE’en bij wijziging van de splitsingsakte op tegenwerking stuiten van slechts één of enkele eigenaren. Ze kunnen dan met de vervangende machtiging van de Kantonrechter uiteindelijk toch de splitsingsakte wijzigen, maar veel eigenaren haken af als ze hiervoor eerst naar de rechter moeten stappen.

Om aan deze onbevredigende situatie een einde te maken is in de nieuwe wet (artikel 5:139 BW) een oplossing gegeven. Allereerst wordt in artikel 5:139 BW gesteld dat de splitsingsakte kan worden gewijzigd met medewerking van ‘alle’ eigenaren. Vervolgens wordt gesteld dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien de vergadering hiertoe een besluit heeft genomen met ten minste 4/5^e meerderheid van het totaal aantal stemmen dat aan de eigenaren toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als de splitsingsakte voorschrijft. De vereiste toestemming van onder meer de beperkt gerechtigden, de beslagleggers en de grondeigenaar blijft gehandhaafd.

Bij kleine VvE’en waarin minder dan vijf stemmen in totaal kunnen worden uitgebracht, kan een wijziging alleen met unanimiteit geschieden, omdat hier geen 4/5^e meerderheid kan worden bereikt.

De termijn voor oproeping van de vergadering is in dit geval ten minste 15 dagen. Maar op grond van artikel 2:42, lid 2, eerste zin BW hoeft het wijzigingsvoorstel slechts ten minste 5 dagen vóór de vergadering op een daartoe geschikte plaats voor de leden ter inzage worden gelegd. Het is jammer dat voor zo’n zwaar besluit niet is gesteld dat het wijzigingsvoorstel gelijktijdig met de oproep voor de vergadering moet worden meegestuurd.

Vordering tot vernietiging van het meerderheidsbesluit tot wijziging van de splitsingsakte

Als gevolg van de wijziging in artikel 5:139 BW waarbij een splitsingsakte kan worden gewijzigd met een stemmenmeerderheid van 4/5, is in de wet (artikel 5:140a BW) rekening gehouden met de belangen van de eigenaren die geen wijziging willen van de splitsingsakte.

Een eigenaar die tegen het besluit tot wijziging van de splitsingsakte heeft gestemd of zich van stemming heeft onthouden dan wel niet op de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd was, kan binnen een termijn van drie maanden zich wenden tot de Rechtbank en vernietiging van het besluit vorderen. De termijn van drie maanden begint te lopen de dag nadat het betreffende besluit door de VvE is genomen. Het is een verjaringstermijn. Dit betekent dat na afloop van deze termijn er geen vordering meer kan worden ingesteld tot vernietiging van het VvE-besluit.

Het is jammer dat er wordt bepaald dat hiervoor een dagvaardingsprocedure bij de Rechtbank moet worden aanhangig gemaakt in plaats van de makkelijke, snelle en goedkope weg van een verzoekschriftprocedure bij de Kantonrechter, zoals in de artikelen 5:121, 130 en 140 BW.

De rechter zal de vordering alleen afwijzen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Op de VvE rust de bewijslast om aan te tonen dat de eiser geen schade lijdt of dat hem een redelijke schadeloosstelling is aangeboden.

Onmiddellijke werking of overgangstermijn van drie jaar

Zoals hiervoor al werd gesteld is de wet in werking getreden op 1 mei 2005. Vanaf deze datum heeft de wet onmiddellijke werking. Zo moet vanaf deze datum de verklaring van de bestuurder inzake de schulden van de oude eigenaar, aan de overdrachtsakte of de akte van toedeling worden gehecht.

Maar de onmiddellijke werking geldt niet voor alle artikelen uit de nieuwe wet. Voor een aantal artikelen geldt namelijk een overgangstermijn van drie jaar. Zo is artikel 5:118a BW (= recht om een opstalrecht of erfpachtrecht te vestigen op een privé gedeelte, zonder medewerking van de overige eigenaren) gedurende drie jaar niet van toepassing op een splitsing die heeft plaatsgevonden vóór het tijdstip waarop de wet in werking treedt. Bovendien is bepaald dat een recht van opstal alleen betrekking zou kunnen hebben op nieuwe (toekomstige) bouwwerken.

Zo is ook de verplichting om een reservefonds in stand te houden gedurende drie jaar na het in werking treden van de wet, niet van toepassing op VvE’en die tot dit tijdstip nog geen reservefonds hadden ingesteld. De bedoeling hierachter is dat deze VvE’en gedurende de termijn van drie jaar een reservefonds kunnen gaan opbouwen ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten, zodat ze over drie jaar voldoen aan het vereiste in de wet (artikel 5:126 BW).

De overgangstermijn van drie jaar geldt ook voor het nieuwe artikel 5:139 BW, namelijk de wijziging van de splitsingsakte met 4/5 of grotere stemmenmeerderheid. De VvE’en zullen dus nog drie jaar moeten wachten om met een meerderheid van ten minste 4/5^e van het aantal stemmen een besluit te nemen tot wijziging van de splitsingsakte. Gedurende deze drie jaar zal een wijziging van de splitsingsakte dus nog steeds moeten geschieden met medewerking van ‘alle’ eigenaren.

Deze overgangstermijn dient ertoe om de VvE’en de mogelijkheid te geven om bestaande splitsingsakten op dit onderdeel te wijzigen in bijvoorbeeld een grotere meerderheid van stemmen (zoals 9/10).

Het nieuwe artikel 5:140a BW (vordering tot vernietiging van het meerderheidsbesluit tot wijziging van de splitsingsakte) is als gevolg van de uitgestelde werking van het nieuwe artikel 5:139 BW, ook gedurende een termijn van drie jaar niet van toepassing.

Er dient wel uitdrukkelijk te worden opgemerkt dat de nieuwe wet wel helemaal (dus ook artikel 5:118a, artikel 5:126 en artikel 5:139 BW) van toepassing is op nieuwe splitsingen. Dit zijn splitsingen die na het in werking treden van de wet tot stand zijn gekomen of nog zullen komen. Hier geldt dus geen overgangstermijn.