Dempen ongedaan maken Demp gebruiker

Roelof

Roelof

3 weken geleden

Discussie titel: Rekening automatische deur voor VVE of WMO of invalide bewoner?

Ook in ons appartementengebouw heeft zich een soortgelijk "probleem" voorgedaan. Daarbij heb ik veel gehad aan een artikel dat ik op internet vond. Ik geef  het hieronder integraal weer.

Automatische deuropeners voor VvE's en de Wmo

Wmo 
De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) moet er voor zorgen dat iedereen zolang mogelijk mee kan doen aan de maatschappij en zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen. Wie als gevolg van een lichamelijk gebrek niet goed kan functioneren in zijn of haar woning kan in principe een beroep doen op de Wmo en komt mogelijk in aanmerking voor een woonvoorziening. Het gaat bijvoorbeeld om mensen met beperkingen door ouderdom of handicap of een chronisch psychisch probleem. Voor wat betreft de woonvoorzieningen moet dan bijvoorbeeld gedacht worden aan voorzieningen in de woning zelf zoals automatische deuropeners of deurautomaten, douchestoelen, rolstoeltapijt, tweede trapleuning, seniorenslot e.d. Toepassing van de Wmo vindt plaats door gemeenten, die binnen de wettelijke kaders hun eigen beleid hierover (kunnen) voeren. Veel gemeenten kennen dan ook een zogeheten Wmo-verordening. Op grond van de Wmo treffen Burgemeester en Wethouders dan kort gezegd maatregelen die een persoon in staat stellen zich te verplaatsen in en om de woning. Let wel: omdat gemeentes eigen beleid (kunnen) voeren, verschillen de Wmo-verordeningen per gemeente. Het is dan ook zaak om de Wmo-verordening van uw eigen gemeente te bestuderen, indien u te maken krijgt met de Wmo.

Gemeenschappelijke gedeelten

De woonvoorzieningen beperken zich echter niet tot de woning zélf. Op basis van de Wmo kan een gemeente ook woonvoorzieningen (willen) aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten van een woongebouw. Het gaat dan niet alleen om relatief eenvoudige voorzieningen zoals automatische deuropeners, hellingbanen en trapleuningen, maar ook om complexere voorzieningen zoals bijvoorbeeld een elektrische traplift. Met het aanbrengen van woonvoorzieningen in gemeenschappelijke ruimten ontstaat bij een appartementengebouw de discussie over de positie van de VvE. Moet een VvE een aanpassing die de gemeente wenst uit te voeren op basis van de Wmo dulden, welke partij moet de voorziening(en) betalen en wie draagt vervolgens zorg voor het onderhoud ? De praktijk leert dat veel VvE’s - en opvallend genoeg soms ook de gemeente - het antwoord op die vragen schuldig moeten blijven.

Toestemming VvE? 
Allereerst komt de vraag op of een VvE toestemming kan weigeren tot het aanbrengen van een woonvoorziening in een gemeenschappelijk gedeelte. Op basis van de tekst van de Wmo, de Woningwet, de Wet Economische Delicten en de (schaarse) jurisprudentie op dat punt moet worden geconcludeerd dat het weigeren van toestemming kan worden gezien als een overtreding van de Woningwet. Die overtreding is strafbaar gesteld in de Wet Economische Delicten. Het bevoegd gezag, dat wil zeggen Burgermeester en Wethouders van de gemeente, kan dan met bestuurdwang of een last onder dwangsom handhavend optreden. Slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan van de gemeente worden gevergd dit niet te doen. Dit bijvoorbeeld indien met het aanbrengen van bijvoorbeeld automatische deuropeners of ook wel deurautomaten genoemd, de woonvoorziening de belangen van de overige eigenaars binnen het complex ernstig worden geschonden. In een uitspraak van de rechter te Haarlem werd door de VvE gesteld dat met het aanbrengen van een traplift het normale gebruik van de trap werd bemoeilijkt, bijvoorbeeld wanneer een bewoner met een boodschappentas de trap wilde betreden. Daarnaast zou naar het oordeel van de VvE sprake zijn van geluidsoverlast en waardevermindering van de appartementen. De rechter honoreerde de argumenten in dat geval niet; de traplift moest er komen. Wel mag van een gemeente worden verwacht dat zij – in het kader van een adequate informatievoorziening - tijdig en volledig aan een VvE kenbaar maakt dat een woonvoorziening in een gemeenschappelijk gedeelte zal worden aangebracht.

Wie gaat dat betalen? 
De volgende vraag die dan volgt, is welke partij die woonvoorziening in een gemeenschappelijk gedeelte zal moeten betalen en welke partij opdraait voor de kosten van onderhoud en reparatie. Het antwoord op die vragen is niet eensluidend te geven, want dat is afhankelijk van het geval en de omstandigheden. Hier speelt mee dat zoals aangegeven gemeentes binnen de wettelijke kaders hun eigen beleid hierover (kunnen) voeren. De ene gemeente is wat dit betreft ruimhartiger dan de andere gemeente. 

In zijn algemeenheid wordt echter inmiddels aangenomen dat de gemeenschappelijke gedeelten van woongebouwen – al dan niet gesplitst in appartementsrechten – die specifiek op personen met beperkingen en ouderen zijn gericht, moeten passen bij de specifieke behoeften van de doelgroep. Met andere woorden; woongebouwen voor personen met een beperking en ouderen moeten zodanig zijn ontwikkeld en gebouwd dat rekening is gehouden met het type bewoner. Dat betekent dat woonvoorzieningen in gemeenschappelijke gedeelten in dat soort woongebouwen in het kader van de Wmo niet (snel) voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komen.

Daarnaast kan de leeftijd van het woongebouw een rol spelen. Vanaf circa 1990 zijn het zogeheten “aanpasbaar bouwen” en het “seniorenbeleid” min of meer standaard geworden. Het wordt redelijkerwijs als normaal beschouwd dat in gebouwen vanaf circa 1990 rekening is resp. wordt gehouden met de behoeften van personen met beperkingen en ouderen. Bij woongebouwen van (ver) voor circa 1990 ligt dat dus anders. Bij woongebouwen vanaf circa 1990 zal de gemeente in zijn algemeenheid gesteld dus ook minder snel een woonvoorzieningen in een gemeenschappelijk gedeelte vergoeden op basis van de Wmo dan bij een woongebouw ouder dan circa 1990. Dus zowel de doelgroep van de bewoners als de leeftijd van het woongebouw kunnen een rol spelen.

Is een woonvoorziening eenmaal in een gemeenschappelijk gedeelte aangebracht dan komen de kosten van onderhoud en reparatie om de hoek kijken. Sommige Wmo-verordeningen regelen dat behalve de woonvoorziening zelf, ook onderhoud- en reparatiekosten van die woonvoorziening geheel of gedeeltelijk door de gemeente worden vergoed. Het is dan primair aan de aanvrager van de woonvoorziening om dit met de gemeente af te handelen. De ervaring leert dat gemeentes met name bij automatische deuropeners, trapliften en andere elektronische voorzieningen de kosten van onderhoud willen vergoeden. Dit omdat juist bij die voorzieningen in het geval van slijtage de veiligheid al snel in het geding is.

Wanneer een dergelijke regeling ontbreekt moet de aanvrager in het kader van de Wmo zelf de kosten van onderhoud en reparatie dragen. Op de gemeente rust dan geen verplichting. 

Daarmee kan echter nog wel tussen de aanvrager en de VvE discussie gaan ontstaan over de kosten van onderhoud. Immers de woonvoorziening in een gemeenschappelijk gedeelte kan onder omstandigheden óók als gemeenschappelijk gedeelte of gemeenschappelijke zaak worden gezien.

Dit met name indien de woonvoorziening onlosmakelijk onderdeel gaat vormen van de gemeenschappelijke zaak. De verplichting tot onderhoud en reparatie alsmede de kosten daarvan zouden dan voor rekening van de VvE komen. In het geval een woonvoorziening in een gemeenschappelijk gedeelte wordt geplaatst en de kosten van onderhoud en reparatie niet worden vergoed door de gemeente, is het voor een VvE raadzaam met de aanvrager een (aparte) overeenkomst te sluiten, waarbij samengevat de kosten van onderhoud, reparatie en verwijdering voor rekening van die aanvrager komen.

Conclusie

Een VvE kan toestemming met betrekking tot het aanbrengen van een woonvoorziening in de zin van de Wmo in een gemeenschappelijk gedeelte niet weigeren. De gemeente kan dit afdwingen met bestuurdwang of een last onder dwangsom. Met betrekking tot de kosten van onderhoud en reparatie (en verwijdering) is het voor een VvE raadzaam een (aparte) overeenkomst met de aanvrager van de woonvoorziening te sluiten, indien de gemeente de kosten van onderhoud en reparatie niet vergoed. Daarnaast blijft het zaak iedere aanvraag voor een woonvoorziening in een gemeenschappelijk gedeelte op zijn merites te beoordelen. Dit gezien de beleidsvrijheid van gemeentes en de in praktijk ontwikkelde uitgangspunten. 

Dit document is grotendeels overgenomen van een publicatie van  RIJSSENBEEK ADVOCATEN te Arnhem. 

 

Roelof

Roelof

op November 14, 2018

Discussie titel: Schade door verwijderen Ziggo aansluitpunt.

In onze flat komt de Ziggo kabel binnen via een wandcontactdoos in de kamer.
Er zijn vier verdiepingen en in het onderste appartement komen in de doos 4 kabels binnen, hiervan gaat 1 naar het appartement en drie gaan verder naar boven naar de andere appartementen waarbij telkens een kabel naar een appartement gaat.
Nu heeft één van de bewoners, die het aansluitpunt niet gebruikt, de afdekplaat van de doos afgehaald en er behang overheen geplakt. Een bovenliggend appartement heeft problemen met de aansluiting en daarom moet er één nieuwe kabel worden aangelegd naar het dat appartement. Daarbij is het noodzakelijk dat er wordt gewerkt in de afgeplakte doos in het onderliggende appartement.  
De bewoner van dat appartement voelt er niets voor!
Wij hebben e.e.a. nagekeken en de bewoner moet Ziggo toestemming verlenen om de woning te betreden om in de doos te werken, weigert hij dan kan via de kantonrechter toestemming worden gevraagd. Wel is het zo geregeld dat eventuele schade die ontstaat door de werkzaamheden voor rekening van de VvE komen. De vraag is nu hoe groot de schade zal zijn. Ziggo heeft aangeboden om een nieuwe afdekplaat te plaatsen, maar de bewoner wil er persé weer behang overheen. Volgens de bewoner is het geplakte behang niet meer verkrijgbaar en zal dus de gehele muur opnieuw moeten worden behangen!
De bewoner heeft het probleem echter zelf veroorzaakt door de doos achter het behang weg te werken.
De vraag is nu wie voor de kosten opdraait.

Roelof

Roelof

op May 16, 2018

Discussie titel: Gas CV vervangen door E-CV?

Laten wij in ons gebouw nu ook allemaal VR ketels hebben!
De link die je bijvoegd ken ik natuurlijk allang.
Je gaat niet in op het probleem waar ik mee zit wat is de energiewaarde(in Kwh) van 1 m3 gas.
 

Roelof

Roelof

op May 15, 2018

Discussie titel: Gas CV vervangen door E-CV?

Paul, bedankt voor je reactie.
Een warmtepomp is volgens mij in een appartementencomplex geen oplossing. We hebben 25 appartementen: allemaal een warmtepomp op het dak? Erz ijn ook veel verhalen over de lawaai overlast die zo'n pomp geeft. Daarnaast kan zo'n warmtepomp het alleen niet aan, er zal altijd (zeker in de koudere maanden) moeten worden bijverwarmd. En dan heb ik het nog niet over de hoge investering de moet worden gedaan.
Mijn vraag over een e-ce is juist ingegeven door de resultaten die de persoon in het betreffende artikel heeft geboekt. Ik mag toch aannemen dat hij dat niet uit zijn duim zuigt. ALS het waar zou zijn dan is het een aantrekkelijk alternatief.
Het draait dus om de energiewaarde van het gas. Hoeveel Kwh is 1 m3 gas. Ik lees overal wel bepaalde (hoge) waardes, maar nergens kan ik een onderbouwing van die cijfers vinden. Misschien praat men elkaar wel allemaal na?
 

Roelof

Roelof

op May 14, 2018

Discussie titel: Gas CV vervangen door E-CV?

In het laatste magazine van VvE Belang staat een interessant artikel over de vervanging van gas CV ketels door E-CV ketels. Tot nu toe ben ik er vanuit gegaan dat het financieel niet aantrekkelijk is. In het artikel wordt echter vermeldt dat de energiewaarde van 1 m3 gas veeel lager is dan altijd wordt aangenomen. De heer Aalders heeft berekend dat de energie waarde ongeveer 3,5 is i.p.v. 7,9 tot 9,7. Als je een berekening maakt met de waarde 3,5 dan wordt het ineens heel aantrekkelijk om zo'n ketel te laten installeren. Mede in aanmerking genomen dat in onze flat de rookgasafvoeren nog moeten worden aangepast voor HR ketels.
Een zoekactie op internet levert geen informatie op die de 3,5 waarde ondersteunt, behalve de berekeningen van de heer Aalders. Ook in een powerpoint presentatie heeft hij die waarde als uitgangspunt genomen. Het zou mooi zijn als het klopt, want ik zou niet weten hoe we in de toekomst anders zouden moeten verwarmen. Een warmtepomp in een flat lijkt mij geen goed idee (ruimte, lawaai) 
Wie kan enig licht werpen op deze zaak.

Roelof

Roelof

op July 30, 2017

Discussie titel: Onderspltsing

In de AVS wordt niets vermeld over een splitsing. Van toepassing is het modelreglement 1973.
Als ik het goed begrepen heb is de partij die tot ondersplitsing overgaat verplicht om een VvE op te richten. Die VvE is ondergeschikt aan de bestaande VvE. Voor de huidige VvE is het bestuur van de splitsings VvE het aanspreekpunt en niet degene die hun recht hebben ondergebracht bij die VvE. Dat betekent ook dat de huidige VvE op de hoogte moet worden gesteld van de samenstelling van het bestuur, maar ook van de gekozen verdeling en de stemmentoewjzing? We moeten natuurlijk wel weten hoe de door het bestuur van de splitsings VvE uitgebrachte stemmen verdeeld zijn over hun deelnemers (in het geval er verschillend wordt gestemd). Hebben we ook recht om de (onder)splitsingsakte in te zien?

Roelof

Roelof

op July 30, 2017

Discussie titel: Onderspltsing

Bob, bedankt voor de reacties.
Dat geeft wel wat duidelijkheid: het kan dus gewoon. Wel vraag ik me af of er ook toestemming moet zijn van de huidige VvE-leden. Bovendien denk ik dat de bestaande splitsingsakte moet worden aangepast? Zo ja, dan neem ik aan dat de kosten voor rekening van de belanghebbende zijn. 

Roelof

Roelof

op July 29, 2017

Discussie titel: Onderspltsing

Ons gebouw is gespltist in 31 appartementsrechten. 
Nu heeft 1 van de appartemensgerchtigden zijn appartementsrecht deels verkocht. Daarbij de mededeling dat het recht deels verkocht is en dat men daartoe het recht heeft ondergesplitst. Het betreft hier een commerciële ruimte die in tweeën is gesplitst. Kan dat zomaar? We weten nergens van en hebben ook geen naam van de partij die eigenaar is geworden van de ruimte. Of hebben we nog voor het totale deel te maken met de oorspronkelijke gerechtigde?

Roelof

Roelof

op February 16, 2017

Discussie titel: Huurders op ALV?

In ons gebouw worden 4 van de 25 appartementen door de eigenaren verhuurd. Nu is er een vraag of de huurders aanwezig kunnen zijn op de ALV. Uiteraard hebben ze geen stemrecht (tenzij gemachtigd door eigenaar), maar willen natuurlijk wel graag meepraten omdat het ook over hun woonomgeving gaat. Hoe zit het wettelijk met het bezoeken van de vergadering door huurders?

Roelof

Roelof

op December 3, 2015

Discussie titel: Aandeel reservefonds.

Wijn zijn een VvE van 25 appartementen met daaronder winkels. Alles maakt deel uit van één VvE, dus de eigenaar van de winkelruimte heeft een grote vinger in de pap. 
Het beheer doen we zelf. Als administrateur maak ik jaarlijks de jaarrekening op. Zodra de jaarrekening door de vergadering is vastgesteld krijgt elk lid een afrekening. Op die afrekening deel ik ook mee wat het aandeel in het reservefonds is van het desbetreffende lid (ter vermelding in Box 3). Tot nu toe houd ik daarbij rekening met het bedrag in het reservefonds, maar we hebben ook een behoorlijk bedrag staan op de lopende rekening (betaalrekening). Mijn vraag is nu of bij de berekening van ieders aandeel in het kapitaal van de VvE ook het saldo op de betaalrekening moet worden meegenomen.