Dempen ongedaan maken Demp gebruiker

Frans4sure

Frans4sure

2 dagen geleden

Discussie titel: Is er een toezichthouder die de belangen van VVE mede-eigenaren kan behartigen?


Paul zei:

de vraag was volgens mij, IS er een toezichthouder, ik lees hier niet uit, IS er een externe toezichthouder!

 

Verder staat de weg naar d rechter altijd open, die zou je kunnen zien als extern wat mij betreft maar lastig is en blijft het...



Het vervelende is dat de meeste mede-eigenaren een passieve houding aannemen. De voorzitter van het bestuur beschouwt de VvE als zijn koninkrijkje. Hij zet mensen tegen elkaar op, is niet geinteresseerd in een goed beheer van het vastgoed en ziet het klimaatakkoord als iets onzinnigs. Daarbij slapen en snurken de mede-eigenaren verder. Ook MJOP wordt gezien als onzin. Dat hierdoor sprake is van achterstallig onderhoud moge duidelijk zijn. Zelfs de VVE administraties van de afgelopen twee jaren kloppen niet en zijn oncontroleerbaar. Winter VvE beheer werkt hier ook vrolijk aan mee.

Frans4sure

Frans4sure

3 dagen geleden

Discussie titel: Is er een toezichthouder die de belangen van VVE mede-eigenaren kan behartigen?

Ik heb het bij diverse advocatenkantoren nagevraagd en ook nog een juriste van ACM gesproken. De Nederlandse overheid heeft bewust verzuimd een toezichthouder aan te stellen. Politici laten het liever over aan de marktwerking. Het is nog erger... er wordt niet eens gehandhaafd op de belangrijke basis van de MJOP. Niemand houdt toezicht op de 0.5% reservefondsen van de herbouwwaarde van vastgoed voor het groot onderhoud. De laatste VvE-wet is een grote fopspeen.

 

Frans4sure

Frans4sure

5 dagen geleden

Discussie titel: Vve in eigen begeer


Maximnl zei:

Zijn hier mensen die van een geerfde beheerpartij naar eigen beheer een stap gemaakt? zo ja wat is ervaring en hoe is het gegaan?

onze beheer is super slecht, vve diensten arnhem  

 



De weg naar een andere VVE beheerder is mogelijk via heldere besluitvorming tijdens de ALV vergadering, Het bestuur van de VVE zal het gekozen besluit van de VVE moeten uitvoeren.

Frans4sure

Frans4sure

5 dagen geleden

Discussie titel: Is er een toezichthouder die de belangen van VVE mede-eigenaren kan behartigen?

Er zijn fouten in de administratie gedurende twee boekjaren gesignaleerd tussen Winter VvE beheer en een VVE bestuur in Dordrecht;

  1. De Kascommissie van de VvE heeft de boekhouding afgekeurd over het boekjaar 2019.
    Wat rest ons verder?;
     
  2. De Winter VvE beheer en het VvE bestuur hebben geconstateerde fouten in de crediteuren-, contracten- en vastgoedadministratie uit 2018 niet gecorrigeerd, terwijl ze wettelijk verplicht zijn een kloppende boekhouding te voeren;
     
    1. Er zijn veel onvolledige en soms verlopen contracten van leveranciers in het Twinq systeem (ook in boekjaar 2020 een blijvend probleem);
       
    2. Er is een oncontroleerbare crediteurenadministratie door afwijkende contracten en ontbrekende prijsindexaties in het Twinq systeem;
       
    3. Er een foutieve vastgoedadministratie met foutieve reparatieverzoeken en werkopdrachten in het Twinq systeem;
       
    4. Er is een MJOP begroting die nog steeds niet op een correcte wijze door Winter in de administratie van deze VvE is geïmporteerd;
       
  3. Het niet willen uitzoeken van het juridische en financiële huurprobleem van de grond uit de gemeenschappelijke tuin van de VvE voor een geplande datum door de Winter VvE beheerder;
     
  4. De door Aboma niet correct uitgevoerde liftkeuring met “goedkeuringscertificaat”;
     
  5. De reactie van Winter VvE beheer op de bevindingen van de vorige Kascommissie over het boekjaar 2018. In de ALV notulen van 23-04-2019 merkte de VvE accountmanager op dat, “het vullen van het nieuwe administratiesysteem tijd kost en het inderdaad klopt dat niet alles compleet is. Daar wordt uiteraard aan gewerkt.” Volgens de Nederlandse overheid en belastingdienst moeten alle administraties kloppend zijn. Hierover bestaan duidelijke richtlijnen die in heldere wetgeving verankerd is.  

    Waarom dan zoveel geld betalen aan een zogenaamde professionele VVE beheerder?
     
  6. De wijzigingen in het huishoudelijk reglement die punt voor punt moeten worden besproken in de ALV.
    De manier waarop een aantal VvE bestuursleden wijzigingen er doorheen proberen te drukken is discutabel, zie de problematiek rond de scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte, brandveiligheid, financiële- en verzekeringsissues.

Het functioneren van Winter VvE beheer is abominabel. Zij is mede met het VvE bestuur verantwoordelijk voor de chaotische administratie. “Dit” VvE bestuur accepteert blijkbaar oncontroleerbare crediteuren-, contracten- en vastgoedbeheeradministraties. Alle contracten, offertes en onderhoudsuitgaven vanuit de VvE richting leveranciers moeten door alle mede-eigenaren kunnen worden gecontroleerd. Twee Kascommissies hebben over boekjaren 2018 en 2019 pijnlijke fouten zichtbaar gemaakt. Ook deze fouten zijn gebaseerd op feiten.

Dat deze VvE wakker geschud moet worden is evident. Het rammelt aan alle kanten.
Dat het contract met Winter VvE beheer zo snel mogelijk moet worden beëindigd is duidelijk.
 

Dat het bestuur van deze VvE moet opstappen en vervangen worden door een professioneel team is vanwege de vele onhandige blunders eveneens duidelijk. Er is geen visie, geen beleid en zeker geen gevoel voor communicatie.

Want dit bestuur communiceert al jaren niet meer met de mede-eigenaren maar legt wel haar besluitvorming dwangmatig aan hen op.

Frans4sure

Frans4sure

5 dagen geleden

Discussie titel: Door Corona-crisis ALV afzeggen of verplaatsen... niet in het belang van de ALV


Paul zei:

wel eens gedacht aan een ander bestuur???



Er gaan steeds meer stemmen op in die richting. Het bestuur van de VvE en de beheerder willen we wegsturen. "Ze" zien de VvE als hun koninkrijkje. Ik ben op zoek naar een financiele autoriteit om ze formeel aan te pakken. Nu al kloppen de administraties van twee boekjaren niet. Het lopende boekjaar dito.

Frans4sure

Frans4sure

1 week geleden

Discussie titel: Stadsverwarming & stookkosten

Bekend probleem. Ook veel mede-eigenaren van onze  VvE Generaal S.H. Spoorstraat, Dordrecht heeft hier problemen. Ista heeft meters geplaatst op alle CV radiatoren, die op afstand radiografisch worden uitgelezen. Tja... en dan het volgende. Dak en spouwmuren zijn slecht geisoleerd. Moet iets mee gebeuren. Of er iets mee gebeurd... da's een ander verhaal. De VvE voorzitter gelooft namelijk niet in de knelpuntjes van het klimaatakkoord en houdt alle veranderingen tegen. Wie het weet mag het zeggen...

De voorzitter heeft teveel macht... de doodssteek voor elke VvE

Frans4sure

Frans4sure

1 week geleden

Discussie titel: Leningen aan eigenaren uit reservefonds


Arleen zei:

Wie heeft hier ervaring mee? Het gaat om verbeteringen aan het trappenhuis waaraan 1/3e deel van de eigenaars niet hoeft bij te dragen en waarvoor de kosten worden "voorgeschoten" uit het totale reservefonds van de vereniging.



Nooit aan beginnen... een reservefonds is geen bank van lening

Frans4sure

Frans4sure

1 week geleden

Discussie titel: Onnodig tweemaal een ledenvergading bij elkaar te roepen.

Ik merk dat veel bestuurders van een VvE niet altijd integer handelen. Zodra je aankomt op het punt van groot onderhoud of grote investeringen dan gaat het vaak knellen door belangenverstrengeling of onkunde.

In dergelijke situaties is het verstandiger 2 keer per jaar te vergaderen.

Frans4sure

Frans4sure

1 week geleden

Discussie titel: Goede beheerders gevraagd


kwar25doc65 zei:

Wij (VvE met 18 appartementen in de Betuwe) krijgen, met onze huidige beheerder, te maken met een sterke verhoging (50%) van de beheerkosten en verslechtering van de voorwaarden. Hoewel we op zich tevreden zijn met onzed huidige beheerder, overwegen we naar een nieuwe om te zien. Maar we horen ook dat er nogal wat VvE's zijn die niet tevreden zijn met hun beheerder. En daar willen we natuurlijk niet naar toe.

Vraagt: weet iemand een goede beheerder te noemen in de kring, ongeveer begrensd door de plaatsen Arnhem - Nijmegen - Den Bosch - Utrecht - Amersfoort?

Aart



Probeer in de kennissenkring informatie in te winnen over VvE beheerders. Er zijn een paar goede, maar ook vele slechte.

Het is belangrijk dat ze over de nodige VvE expertise moeten beschikken en de VvE op een correcte wijze kunnen adviseren

Frans4sure

Frans4sure

1 week geleden

Discussie titel: Door Corona-crisis ALV afzeggen of verplaatsen... niet in het belang van de ALV

Een aantal VvE beheerders willen ALV's afzeggen. En dat is uitermate discutabel. Zeker als je in een VvE zit met de nodige problemen....

De aanvullende maatregelen ingesteld door de overheid.

  • Er geldt een verbod op alle samenkomsten tot 1 juni 2020;
  • Er geldt geen minimum meer van 100 personen waarvoor dit verbod is ingesteld;
  • Er gelden forse boetes bij overtreding van de samenscholing of het niet bewaren van 1,5 meter afstand;
  • Er geldt dat bij koorts van een persoon, het gehele gezin thuis moet blijven.

De geplande Algemene Ledenvergadering gaat niet door.

De verscherpte maatregelen maken het onmogelijk om de Algemene Ledenvergadering te organiseren voor de wettelijke termijn van 30 juni 2020.

>> Fout; de maatregel van de overheid loopt tot 1 juni, daarna is nog voldoende tijd over om een ALV te organiseren
>> Trouwens door de overheid zullen ALV op een latere datum moeten worden gepland... Overheid zal zeker dispensatie gunnen

We zullen creatief moeten zijn om toch een vorm van vergaderen te vinden die het mogelijk maakt besluiten te nemen. Belangrijk is hierbij om de balans te vinden in het nemen van noodzakelijke besluiten waardoor de VvE niet stagneert en een overlegvorm op basis waarvan elke eigenaar een besluit kan nemen en kan vastleggen. Winter VvE groep heeft in samenspraak met Rijssenbeek Advocaten een manier gevonden om de vergadering te laten plaatsvinden die recht doet aan al deze aspecten.

>> Welke aspecten? Die van de VvE beheerders of het VvE bestuur ?

Een beperkte ALV agenda en met digitaal stemmen of schriftelijk (op papier) stemmen.

De VvE kan met onderstaande 10 stappen vergaderen. De medewerking van alle leden is belangrijk om het quorum (voldoende opkomst) te halen, zich in te lezen op de vergadering en stemmen uit te brengen!

  1. Er wordt een aangepaste agenda gemaakt met noodzakelijke besluitvoorstellen;
  2. Er wordt een duidelijke agendatoelichting geschreven met onderbouwing van het besluitvoorstel;
  3. Er wordt tot 5 dagen voor de ALV de mogelijkheid geboden om schriftelijk vragen hierover te stellen;
  4. Er wordt tot 2 dagen voor de vergadering schriftelijk antwoord gegeven op de gestelde vragen;
  5. Er wordt een overzicht gemaakt van vraag + antwoord en deze is als vergaderdocument beschikbaar;
  6. Er wordt bij elk agendapunt de mogelijkheid geboden om digitaal in te stemmen op de besluitvoorstellen;
  7. Er wordt bij elk agendapunt de mogelijkheid geboden om op papier te stemmen op de besluitvoorstellen;
  8. De stemmen die op papier zijn uitgebracht worden bij het bestuur van de VvE ingeleverd;
  9. De stemmen die zowel digitaal als op papier zijn ontvangen worden geteld en conform de bepalingen uit de splitsingsakte worden besluitvoorstellen als “aangenomen” of “afgewezen” verwerkt;
  10. De stemmen worden vastgelegd in de notulen van de vergadering die bestaat uit de toelichting, de gestelde vragen +  antwoorden en de bijbehorende stemuitslag.

>> In de VvE zijn veel ouderen die het woord digitaal al verschrikkelijk vinden.
>> Vele ouderen hebben ook geen computer of internetverbinding
>> De factor tijd is te kort voor goede besluitvorming en dat is in het nadeel van de ALV

>> Twee boekjaren zijn al afgekeurd door twee Kascommissies... 
>> Teveel geknoei met contracten, crediteuren en vastgoedbeheeradministraties... al jarenlang

Uiteraard kan ook een reguliere volmacht worden afgegeven aan het bestuur zonder steminstructie.

>> Dat is helemaal uit den boze... een blanco volmacht aan het VvE bestuur... met een vertrouwenscrisis?