Dempen ongedaan maken Demp gebruiker

VvE Bastion

VvE Bastion

op March 30, 2020

Discussie titel: Deurautomaten en wetgeving

Wij hebben in ons complex 9 automatische deuren waaronder 2 schuifdeuren (entree).
De deuren zijn in 2006 in gebruik genomen (de Europese norm EN 16005 geldt dus niet voor ons) en wij hebben een onderhoudscontract.

Op één deur na werken ze volgens ons nog prima, maar toch kregen wij na het recente bezoek van de servicemonteur van Assa Abloy het advies om de deuren te reviseren, omdat zij veroudering vertonen.
Hiervoor is inmiddels een offerte ontvangen (kosten ca. €7000).

Eén van de items is het aanpassen van de twee schuifdeuren aan genoemde norm. In 2018 hebben wij al eens een offerte ontvangen voor hetzelfde en toen afgewezen, omdat wij het toen niet nodig achten.
Daar zij weer met dit voorstel komen, rijst de volgende vraag.

Moeten wij dit nu wel of niet laten uitvoeren?

Als wij deze aanpassing naar de nieuwe norm afwijzen. Hoe zit het dan met eenmogelijke aansprakelijkheid als er een veiligheidsprobleem optreedt dat aantoonbaar te wijten is aan nalatigheid?

Graag jullie mening

VvE Bastion

VvE Bastion

op March 30, 2020

Discussie titel: Onderhoud aan uw schuif of draaideur


Invent zei:

Heeft u automatische schuif en of draaideuren?

Dan heeft u met uw VvE te maken met een verplicht onderhoud volgens de EN16005 normering.

Wij als Invent automatischedeuren leveren en onderhouden schuif en draaideuren, wij hebben een Zwitsers product die van zeer hoge kwaliteit is.

Ook zijn wij een relatief kleine organisatie dus geen callcenter maar altijd direct contact en snelle service.

Gaat u over naar ons voor uw onderhoud dan zijn wij altijd 10% goedkoper als een van onze concurrenten,

Ik hoor graag wat we voor uw VvE kunnen doen.



Dit is een discussie-forum en geen reclamezuil!

VvE Bastion

VvE Bastion

op March 30, 2020

Discussie titel: Aanschaf/onderhoud buiten onderhoud om


elro zei:

Onze VVE (8 appartementen) heeft te maken met het Modelreglement van 2006 en ik heb een vraag met betrekking tot "buiten het gewone onderhoud vallende uitgaven", bv de aanschaf van een vlaggenstok met vlag.
Voor deze besluiten geldt bij stemming een kwalitatieve meerderheid van 2/3.
Indien deze meerderheid behaald wordt:
a. kan een eigenaar als tegenstemmer weigeren mee te betalen?
b. hoe is dit als er in het HR is vermeld dat in deze gevallen een afwijkende kostenverdeling wordt toegepast? (aanvulling onder art 52.9)  bv. 1/8 i.p.v. het splitsingsbreukdeel.
c. valt het onderhoud van deze nieuwe zaak in de jaren erna onder het reguliere onderhoud met de gewone breukdeel kostenverdeling?



 



Wij, als bestuur van onze VvE, hebben een mandaat gekregen van de ALV om voor uitgaven kleiner dan €3000 geen toestemming te hoeven vragen. Dit werkt heel plezierig en makkelijk. Temeer omdat wij heel veel zelf proberen te doen. Voor de aankoop van kleinere zaken hoeven wij niet te wachten tot een ALV en/of hoef je niet bij de leden langs voor toestemming.

VvE Bastion

VvE Bastion

op March 30, 2020

Discussie titel: Electrische deurautomaten in appartement


CS zei:

Waar ik benieuwd naar ben is de prijs, voor in ons geval 10 tot 11 deuren.



Er zijn in Nederland diverse leveranciers van automatische deuren (dus niet alleen Assa Abloy). Denk niet alleen aan de aanschafsprijs, maar ook aan de servicekosten en kosten van onderhoud. Wij hebben 9 Abloy deuren, servicecontract (Bronze) kost ons €670 p/j.
De deuren zijn 14 jaar in gebruik, nu moet er al een aandrijving vervangen worden á € 1400 en voor de andere deuren kregen wij een offerte van €7000 om deze geheel "in orde" te maken. It's all in the game, maar toch iets om rekening te houden met de MJOP.

VvE Bastion

VvE Bastion

op December 1, 2019

Discussie titel: Zonnepanelen


Paul zei:

Dak is gezamenlijk bezit en je moet dus inderdaad toestemming vragen aan de vergadering om hier gebruik van te maken voor bijvoorbeeld het plaatsen van ZP, als de vergadering nee zegt in meerderheid houd het op, wel kun je nog naar de rechter toe stappen om een vervangende toestemming te vragen..

 

Als VvE kun je ook besluiten om gezamenlijk ZP te plaatsen en de opbrengst ten goede laten komen van het verbruik van de VvE, op zich klopt de redenatie dus, wel dient dan de VvE dan te besluiten om deze panelen gezamenlijk van uit de VvE-kas te betalen, bovendien dient dan de vergadering een besluit te nemen hoe deze panelen te bekostigen, of dit uit de reserves ontrokken mag worden of dat dit betaald word bijvoorbeeld doormiddel van een eenmalige betaling door de leden...

 

 



Ons gebouw bestaat uit 19 appartementen, 7 koop- en 12 huurwoningen. Het gebouw heeft een plat dak. De VvE-leden hebben er unaniem in toegestemd dat iedere bewoner 1/19 deel van het dak mag gebruiken om zonnepanelen te plaatsen. Na 13 jaar heeft één lid hiervan gebruik gemaakt, het loopt dus niet zo'n vaart.

VvE Bastion

VvE Bastion

op November 3, 2019

Discussie titel: Garantiegeval of niet

Beste Bob en Paul en volgers,

Bedankt voor al jullie reacties en adviezen.

Ondertussen zijn bij de eerste twee appartementen door de aannemer/opdrachtgever de stelkozijnen vervangen (in totaal 30 meter lengte). Het bleek dat het niet voor zijn tijd was. De onderkant was op de meeste plaatsen totaal vermolmd, vooral onder de staanders van de kozijnen. Als oorzaak van alle ellende heeft de aannemer het steeds over de capillaire werking tussen kozijn en de draagconstructie. Wij als VvE zijn hier niet van overtuigd en zijn nog steeds van mening dat het water op de een of andere manier via de holle kozijnen van boven komt. De constructie van de borstwering van het dak versterkt onze mening. Wij hebben een onderzoek laten starten door Bureau Dak Advies. De uitkomst van dit onderzoek zien wij met spanning tegemoet.

De uitkomst van dit onderzoek zal ik op deze site met jullie delen.


 Bijlage 1 
 Bijlage 2 

VvE Bastion

VvE Bastion

op August 22, 2019

Discussie titel: Garantiegeval of niet

Beste Paul en Bob, bedankt voor jullie reacties. Wij gaan er zeker iest mee doen. Ter verduidelijking het volgende.

Wij hebben 3 jaar geleden na de constatering van de houtrot de aannemer middels een aangetekende brief aansprakelijk gesteld voor deze schade. Na 3 jaar heen en weer gepraat hebben de aannemer en de verkoper beiden besloten gezamenlijk de kosten van de reparatie op zich te nemen. Het GEVOLG van de waterschade wordt dus verholpen, maar de OORZAAK, die net gevonden is, kwam (nog) niet in het verhaal voor. Als de reparatie voltooid is, dan moet er een oplossing komen voor de oorzaak. Gelet op de ervaring gaan wij er vanuit dat de aannemer niet staat te springen om ook dat nog eens op zich te nemen. Vandaar de vraag aan het Forum of dit onder de garantie van de bouw valt.

De serieuze antwoorden van jullie worden ten zeerste gewaardeerd, maar dit Forum is niet bedoeld om elkaar af te troeven of lelijk tegen elkaar te doen. Laten wij alsjeblieft professioneel blijven. Nogmaals bedankt voor de moeite voor deze belangrijke antwoorden.

VvE Bastion

VvE Bastion

op August 19, 2019

Discussie titel: Garantiegeval of niet

Ons appartementengebouw heeft drie woonlagen en is pas 13 jaar oud. Op de bovenste woonlaag, 3 penthousen, hebben wij over de gehele lengte kunststof kozijnen tot op de vloer. Zo’n 3 jaar geleden is geconstateerd dat het hout van de stelkozijnen bij alle drie de penthousen aan de onderzijde vermolmd is. Wij hebben de bouwer hiervoor aansprakelijk gesteld, die het op zijn beurt doorverwees naar de opdrachtgever. Kortom een typisch geval van “kastje naar de muur”. Nu na 3 jaar zijn beiden overeengekomen om de kosten te delen en worden komende maand de stelkozijnen vervangen. Deze houtrot is natuurlijk de oorzaak van een waterlekkage. Al vanaf het eerste jaar na oplevering is er regelmatig waterlekkage geweest langs de ramen van de andere twee woonlagen. De opdrachtgever en de bouwer zochten dit in de dakbedakking onder het terras van de penthousen en/of de afdichtingen van de kozijnen. Alle moeite is gedaan om de oorzaak te vinden, maar tot op heden is het nog niet opgelost. Men vond nooit een aanleiding om op het dak te kijken, omdat men vond dat het constructief niet mogelijk was dat het lekwater daar vandaan kon komen. Eindelijk na vele jaren aandringen, is men laatst op het dak gaan kijken. Bij inspectie bleek dat de dakbedekking van de borstwering zeker t.p.v. de aansluitingen van de trimlijsten lek is. Hierdoor is het onderliggende hout verrot en zijn de gebruikte nagels voor het vastzetten van de trimlijsten helemaal weggeroest. De liggende afdichting, trimlijsten en EPDM, van de borstwering rondom het dak ligt hierdoor helemaal los. Wij zijn er zeker van overtuigd dat deze lekkage de oorzaak is van de rotte stelkozijnen en de lekkage bij de onderburen.

De vraag is of dit een constructiefout van de opdrachtgever cq. bouwer is en of dit onder de bouwgarantie valt of dat wij als VvE voor de kosten van de reparatie opdraaien. Hoe pakken wij als VvE dit aan?


 Bijlage 1 

VvE Bastion

VvE Bastion

op August 19, 2019

Discussie titel: zonnepanelen of niet


Paul zei:

zonnepanelen is op zich een goede investering, als je 35 panelen neemt  met een opbrengst van 350 wpa is de opbrengst ongeveer 10.4125 kwh, dit is wel mede afhankelijk van de plaatsing van de panelen, deze berekening is gebaseerd op de ideale plaatsing, zuid dus en onder de ideale hellingshoek van 35 graden...

 

De prijs van een dergelijke installatie ligt rond de 20.000 Euro, aan stroom verbruiken jullie 135 E (ga ik uit van 3x50A) is 1620 E p/j

20.000:1620=12,3 jaar terugverdientijd.

Is echter de huidige aansluiting 3x35A is het verbruik 170E dan is de terugverdientijd minder dan 10 jaar...

 

wil je de panelen in een oost-west opstelling plaatsen zijn er 4 panelen meer nodig voor ongeveer dezelfde opbrengst maar heb je wel het grote voordeel dat er minder dakoppervlak nodig is omdat je ze met de ruggen tegen elkaar aan kan plaatsen.

 

je kunt ook eens kijken of de afzekering niet te zwaar is, als je nu 3x50A hebt in het gebouw en de lift trekt niet meer dan 3x7A bijvoorbeeld, de roldeuren en de rest van de verlichting trekt ook niet meer dan een 10A dan zou deze ook terug kunnen naar 3x35A met een trage zekering, zeker als je in de lift een fase modulator laat plaatsen...

zoals je ziet is het een en ander wel afhankelijk van welke gegevens bij jullie van toepassing zijn...

 



Hartelijk dank voor deze duidelijke uitleg.

VvE Bastion

VvE Bastion

op August 18, 2019

Discussie titel: zonnepanelen of niet

Ons gebouw bestaat uit 3 woonlagen met lift en op de begane grond een parkeergarage met roldeur. Er zijn 7 koop- en 12 huurwoningen. De vraag is of het lonend is om zonnepanelen aan te schaffen voor de stroomvoorziening van de lift, roldeur, elektrische deuren en verlichting van de algemene ruimten. Het stroomverbruik is ongeveer 10.000kWh, wij betalen € 250 p/m aan de energieleverancier. De discussie is of wij dit terugverdienen of niet, omdat het grootste gedeelte van dit bedrag vaste kosten zijn. Mij lijkt het van wel, maar de meningen zijn verdeeld

Is er iemand die mij een voorbeeld kan geven van de kosten/baten?