Garantiegeval of niet

VvE Bastion

VvE Bastion

op August 19, 2019

Ons appartementengebouw heeft drie woonlagen en is pas 13 jaar oud. Op de bovenste woonlaag, 3 penthousen, hebben wij over de gehele lengte kunststof kozijnen tot op de vloer. Zo’n 3 jaar geleden is geconstateerd dat het hout van de stelkozijnen bij alle drie de penthousen aan de onderzijde vermolmd is. Wij hebben de bouwer hiervoor aansprakelijk gesteld, die het op zijn beurt doorverwees naar de opdrachtgever. Kortom een typisch geval van “kastje naar de muur”. Nu na 3 jaar zijn beiden overeengekomen om de kosten te delen en worden komende maand de stelkozijnen vervangen. Deze houtrot is natuurlijk de oorzaak van een waterlekkage. Al vanaf het eerste jaar na oplevering is er regelmatig waterlekkage geweest langs de ramen van de andere twee woonlagen. De opdrachtgever en de bouwer zochten dit in de dakbedakking onder het terras van de penthousen en/of de afdichtingen van de kozijnen. Alle moeite is gedaan om de oorzaak te vinden, maar tot op heden is het nog niet opgelost. Men vond nooit een aanleiding om op het dak te kijken, omdat men vond dat het constructief niet mogelijk was dat het lekwater daar vandaan kon komen. Eindelijk na vele jaren aandringen, is men laatst op het dak gaan kijken. Bij inspectie bleek dat de dakbedekking van de borstwering zeker t.p.v. de aansluitingen van de trimlijsten lek is. Hierdoor is het onderliggende hout verrot en zijn de gebruikte nagels voor het vastzetten van de trimlijsten helemaal weggeroest. De liggende afdichting, trimlijsten en EPDM, van de borstwering rondom het dak ligt hierdoor helemaal los. Wij zijn er zeker van overtuigd dat deze lekkage de oorzaak is van de rotte stelkozijnen en de lekkage bij de onderburen.

De vraag is of dit een constructiefout van de opdrachtgever cq. bouwer is en of dit onder de bouwgarantie valt of dat wij als VvE voor de kosten van de reparatie opdraaien. Hoe pakken wij als VvE dit aan?


 Bijlage 1 

Paul

Paul

op August 21, 2019

vrij simpel lijkt me, stel de aannemer aansprakelijk, OOK voor toekomstige gebreken,  laat wel een rapport opmaken eventueel als de aannemer nergens van wil weten...

ALLE kosten, ook die van de verborgen gebreken die nog te voorschijn gaan komen zijn voor zijn rekening...

 

laat in ieder geval een rapport opmaken, kan me zo voorstellen dat er nog veel meer te voorschijn gaat komen, er zullen naar mijn idee nog meer stelkozijnen onder de lekkage aangetast zijn alleen dit zie je niet direct omdat dit proces van buiten naar binnen toe gaat en laat de buitenkant nu net in/tegen de spouw aan zitten...

 

Vochtmeting van de stelkozijnen, als je daar al bij kunt komen, lijkt mij raadzaam vooral de bovenste verdieping(en)...

 

Maar ook ONDER de rest van de dakbedekking kan er hout zijn gaan rotten, ook hier moet naar gekeken worden, water is een raar ding, zoals jullie gemerkt hebben loopt het overal en nergens naar toe...

 

zit nog es naar de foto te kijken, als ik het zo zie en de wind staat daar vol op die rand, dat vermoed ik, de kit pakt niet goed dan blaast het water er zo onder onder invloed van de wind...

 

Had veel beter geweest om de trim OVER de bedekking heen te laten vallen en dan het liefst nog ietsje langer, dan kan dat ook gekit worden maar hoeft niet echt, als je de hand kan leggen op het bestek of de originele tekening ben ik benieuwd welke constructie er dan op of in staat, ik kan me eerlijk niet voorstellen dat men dit op deze manier bedoelt heeft...

Bob

Bob

op August 21, 2019
Quote vrij simpel lijkt me, stel de aannemer aansprakelijk, OOK voor toekomstige gebreken, laat wel een rapport opmaken eventueel als de aannemer nergens van wil weten... Unquote Onzin! Om te beginnen moet je als VvE bij de verkoper zijn, en zeker niet bij de aannemer. Verder lopen jullie als VvE zeer waarschijnlijk tegen de wettelijke verjaringstermijn aan als er niet op tijd en volgens de regelen der kunst is gestuit. Is ook door de VvE in de afgelopen 13 jaar nooit iets aan het dak gedaan? Niet handig. Hoe ga je bewijzen dat de constructie van dak en dakbedekking 13 jaar geleden niet goed was? Kort, het is allesbehalve simpel en met Paul ga je er niet komen. Zoek professionele juridische hulp.
Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Paul

Paul

op August 22, 2019

met mij ga je er zeker niet komen en Juridische hulp moet je zeker erbij halen, helemaal gelijk BOB...

Er is binnen 10 jaar melding gemaakt EN er zijn al afspraken gemaakt over de betaling van de reeds gemelde gebreken hierdoor sta je veel sterker...

 

O, en schakel BOB in, met hem kom je er zeker wel!!!

Bob

Bob

op August 22, 2019

Paul zei:

met mij ga je er zeker niet komen en Juridische hulp moet je zeker erbij halen, helemaal gelijk BOB...

Er is binnen 10 jaar melding gemaakt EN er zijn al afspraken gemaakt over de betaling van de reeds gemelde gebreken hierdoor sta je veel sterker...

 

O, en schakel BOB in, met hem kom je er zeker wel!!!



Wat een frustratie. Als je het niet echt begrijpt kun je beter niet adviseren. Ook nu weer sla je de plank volkomen mis. Kennelijk nooit van de wettelijke termijn van 2 jaar gehoord. Beter echte juridische hulp zoeken, hier is teveel mis en aan de hand. Valkuilen te over. Succes gewenst!! Bob
Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Bob

Bob

op August 22, 2019

Paul zei:

met mij ga je er zeker niet komen en Juridische hulp moet je zeker erbij halen, helemaal gelijk BOB...

Er is binnen 10 jaar melding gemaakt EN er zijn al afspraken gemaakt over de betaling van de reeds gemelde gebreken hierdoor sta je veel sterker...

 

O, en schakel BOB in, met hem kom je er zeker wel!!!



De enige juiste opmerking hierboven is dat je er met Pauls advies zeker niet gast komen. ;))
Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
VvE Bastion

VvE Bastion

op August 22, 2019

Beste Paul en Bob, bedankt voor jullie reacties. Wij gaan er zeker iest mee doen. Ter verduidelijking het volgende.

Wij hebben 3 jaar geleden na de constatering van de houtrot de aannemer middels een aangetekende brief aansprakelijk gesteld voor deze schade. Na 3 jaar heen en weer gepraat hebben de aannemer en de verkoper beiden besloten gezamenlijk de kosten van de reparatie op zich te nemen. Het GEVOLG van de waterschade wordt dus verholpen, maar de OORZAAK, die net gevonden is, kwam (nog) niet in het verhaal voor. Als de reparatie voltooid is, dan moet er een oplossing komen voor de oorzaak. Gelet op de ervaring gaan wij er vanuit dat de aannemer niet staat te springen om ook dat nog eens op zich te nemen. Vandaar de vraag aan het Forum of dit onder de garantie van de bouw valt.

De serieuze antwoorden van jullie worden ten zeerste gewaardeerd, maar dit Forum is niet bedoeld om elkaar af te troeven of lelijk tegen elkaar te doen. Laten wij alsjeblieft professioneel blijven. Nogmaals bedankt voor de moeite voor deze belangrijke antwoorden.

Bob

Bob

op August 22, 2019

VvE Bastion zei:

Beste Paul en Bob, bedankt voor jullie reacties. Wij gaan er zeker iest mee doen. Ter verduidelijking het volgende.

Wij hebben 3 jaar geleden na de constatering van de houtrot de aannemer middels een aangetekende brief aansprakelijk gesteld voor deze schade. Na 3 jaar heen en weer gepraat hebben de aannemer en de verkoper beiden besloten gezamenlijk de kosten van de reparatie op zich te nemen. Het GEVOLG van de waterschade wordt dus verholpen, maar de OORZAAK, die net gevonden is, kwam (nog) niet in het verhaal voor. Als de reparatie voltooid is, dan moet er een oplossing komen voor de oorzaak. Gelet op de ervaring gaan wij er vanuit dat de aannemer niet staat te springen om ook dat nog eens op zich te nemen. Vandaar de vraag aan het Forum of dit onder de garantie van de bouw valt.

De serieuze antwoorden van jullie worden ten zeerste gewaardeerd, maar dit Forum is niet bedoeld om elkaar af te troeven of lelijk tegen elkaar te doen. Laten wij alsjeblieft professioneel blijven. Nogmaals bedankt voor de moeite voor deze belangrijke antwoorden.



Ik troef niemand af maar probeer te voorkomen dat jullie met foutief en slecht advies de boot missen. Wanneer iemand op het forum fouten maakt vind ik het noodzakelijk om in te springen. Wanneer wie dan ook niet gecorrigeerd wil worden omdat die daar niet tegen kan moet betrokkene niet posten. Succes en vriendelijke groet, Bob
Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Paul

Paul

op August 22, 2019

Sorry BOB maar als je het niet echt zeker weet geef dan niet de foutieve antwoorden, de wettelijke termijn is geen 2 jaar zoals je stelt maar is afhankelijk van het gebrek...

 

Ernsige gebreken zoals constructiefouten hebben een termijn van 10 jaar, een verborgen gebrek zoals deze lekkage een termijn van 5 jaar tellend vanaf de opleveringsdatum welke officieel 6 maanden ligt NA de eerste oplevering, deze eerste 6 maanden noemt men ook wel de onderhoudsperiode, elk klein gebrek welk nog opduikt, vaak zijn dat er nog wel een paar zoals slecht schilderwerk een niet goed gestucte wand of slecht tegelwerk, is dan nog standaard voor rekening van de aannemer...

Ik had de OP echter goed gelezen en hierin noemde TS al dat de aannemer samen met de opdrachtgever de herstelkosten op zich namen, hierdoor sta je sterker...

 

Ook kan het trouwens nog zo zijn dat er een garantieregeling is op het pand, werkt dit allemaal niet informeer dan ook eens bij de eigen verzekering, meld hier in ieder geval de schade als de aannnemer en de verkoper niets meer willen...

Bob, je bent een beste man en bedoelt het ongetwijfeld allemaal goed, ook de adviezen die je geeft zijn goed bedoelt, daar ben ik van overtuigd maar voor je gaat roeptoeteren dat iemand foutief advies geeft en verteld hoe het dan wel zit informeer jezelf dan eerst van de wet en regelgeving, ik probeer dat altijd wel te doen en zit er ook weleens naast, net als iedereen er wel eens naast zit!!!

Echter, als we mekaar aan vullen, mekaar versterken in plaats van elkaar afbranden zoals jij zo nu en dan placht te doen kom je er niet echt..

 

Mijn wens, voor een ieder die hier antwoord, versterk elkaar, vul elkaar aan, en als je van mening bent dat het toch echt anders zit zoek dit dan op en plaats de link waar je dit dan gevonden hebt, zo kunnen we van elkaar leren namelijk!!!

 

Paul

Paul

op August 22, 2019

zit nog eens naar de foto te kijken en mij valt op de de onderste laag totaal niet onder de daktrim valt als ik het zo bekijk, kan me vergissen natuurlijk...

 

dit is niet de manier, de onderste laag behoort door te lopen en onder de trim te vallen, hierop een ril kit waar de trim invalt als het ware en daaroverheen de bovenste laag, zoals eerder gezegd als de kit van de bovenste laag dan gaat lekken door de wind en veroudering kan het vocht nog niet bij het hout komen door de afwerking van de onderste laag...

 

laat een vakman hier naar kijken en advies geven, kan zomaar zijn dat die hele trim eraf moet en de rand opnieuw afgewerkt moet worden om verdere ellende te voorkomen...

 

als dit werkelijk aan de hand is sta je tevens sterker naar de bouwer/verkoper toe!!!