Gemengde complexen: eigenaars en kopers door één deur

Bernadette de Wit

Bernadette de Wit

op June 14, 2015

Vooral woningcorporaties gaan steeds vaker over tot splitsen van huurcomplexen. Hierdoor ontstaat een 'gemengd complex'. Wie hier een appartementsrecht koopt, komt in een totaal ander soort VvE terecht. De corporatie is grooteigenaar en heeft nog jarenlang de overgrote meerderheid van stemmen. Maar de grooteigenaar draagt nog meer petten: hij is en blijft ook verhuurder van de appartementsrechten waar zittende huurders wonen (met huurbescherming).

Vaak is zo'n corporatie ook nog eens bestuurder en beheerder van de VvE en het kunnen ook uitvoerder van het onderhoud zijn. Al die petten dragen, is onmogelijk en ook onwenselijk; voor de VvE is een scheiding der machten gezonder.

Maar dat is niet alles: de VvE van een gemengd complex heeft ook te maken met dwingend huurrecht. Bij bepaalde onderhoudsbeslissingen moet er 70% draagvlak onder de huurders zijn.

Kortom, voor de eigenaars is dit allemaal nogal ingewikkeld. De verkopende partij (de corporatie) heeft daar niet over nagedacht toen hij ging splitsen, die denkt vaak nog steeds als een (paternalistische) verhuurder. Ook voor de huurders is dit verre van ideaal. Plotseling verandert de situatie, loopt alles via de Vv en worden ze genegeerd.

Gelukkig is er een lichtpuntje: de belangen van eigenaars en huurders lopen deels parallel, ondanks de juridische verschillen. Zie bijgevoegd schema van de Woonbond. Het besef van gezamenlijkheid - je moet samen door één deur en gebruikt samen de gemeenschappelijke gedeelten - is een eerste stap naar nuttige, pragmatische samenwerking. Uit onderzoek van de SEV (2010) blijkt dat het aan te raden is de huurders bij de besluitvorming in de VvE te betrekken daar waar het om gedeelde belangen gaat. Uiteraard moet dit bij een nieuwe splitsing vooraf in het Modelreglement worden geregeld. Hier bestaat geen enkel juridisch bezwaar tegen, de huurders worden daar immers toch al in genoemd (als gebruikers).

De notariele beroepsorganisatie sleutelt momenteel aan een nieuwe versie van het MR. Daarin moet de positie en de inbreng van de huurders in een gemengd complex genoemd worden. Daarmee voorkom je botsingen tussen huurrecht en appartementsrecht en je voorkomt de knelpunten die in genoemd SEV-onderzoek naar voren kwamen. Nog een interessante bevinding uit dit onderzoek: in complexen waar de corporatie/grooteigenaar de huurders een gemandateerd stemrecht op de vergadering had gegeven, over onderwerpen waarbij de huurders een financiele verantwoordelijkheid dragen dan wel het betreft een gemeenschappelijk belang, groeide het stemgedrag van eigenaars en huurders snel naar elkaar toe!

Wie hier meer informatie over wil, kan contact opnem,en met mij via servicebalie@vvegemak.nl


 Bijlage 1 

Bernadette de Wit

Bernadette de Wit

op June 14, 2015

Bernadette de Wit zei:

Vooral woningcorporaties gaan steeds vaker over tot splitsen van huurcomplexen. Hierdoor ontstaat een 'gemengd complex'. Wie hier een appartementsrecht koopt, komt in een totaal ander soort VvE terecht. De corporatie is grooteigenaar en heeft nog jarenlang de overgrote meerderheid van stemmen. Maar de grooteigenaar draagt nog meer petten: hij is en blijft ook verhuurder van de appartementsrechten waar zittende huurders wonen (met huurbescherming).

Vaak is zo'n corporatie ook nog eens bestuurder en beheerder van de VvE en het kunnen ook uitvoerder van het onderhoud zijn. Al die petten dragen, is onmogelijk en ook onwenselijk; voor de VvE is een scheiding der machten gezonder.

Maar dat is niet alles: de VvE van een gemengd complex heeft ook te maken met dwingend huurrecht. Bij bepaalde onderhoudsbeslissingen moet er 70% draagvlak onder de huurders zijn.

Kortom, voor de eigenaars is dit allemaal nogal ingewikkeld. De verkopende partij (de corporatie) heeft daar niet over nagedacht toen hij ging splitsen, die denkt vaak nog steeds als een (paternalistische) verhuurder. Ook voor de huurders is dit verre van ideaal. Plotseling verandert de situatie, loopt alles via de Vv en worden ze genegeerd.

Gelukkig is er een lichtpuntje: de belangen van eigenaars en huurders lopen deels parallel, ondanks de juridische verschillen. Zie bijgevoegd schema van de Woonbond. Het besef van gezamenlijkheid - je moet samen door één deur en gebruikt samen de gemeenschappelijke gedeelten - is een eerste stap naar nuttige, pragmatische samenwerking. Uit onderzoek van de SEV (2010) blijkt dat het aan te raden is de huurders bij de besluitvorming in de VvE te betrekken daar waar het om gedeelde belangen gaat. Uiteraard moet dit bij een nieuwe splitsing vooraf in het Modelreglement worden geregeld. Hier bestaat geen enkel juridisch bezwaar tegen, de huurders worden daar immers toch al in genoemd (als gebruikers).

De notariele beroepsorganisatie sleutelt momenteel aan een nieuwe versie van het MR. Daarin moet de positie en de inbreng van de huurders in een gemengd complex genoemd worden. Daarmee voorkom je botsingen tussen huurrecht en appartementsrecht en je voorkomt de knelpunten die in genoemd SEV-onderzoek naar voren kwamen. Nog een interessante bevinding uit dit onderzoek: in complexen waar de corporatie/grooteigenaar de huurders een gemandateerd stemrecht op de vergadering had gegeven, over onderwerpen waarbij de huurders een financiele verantwoordelijkheid dragen dan wel het betreft een gemeenschappelijk belang, groeide het stemgedrag van eigenaars en huurders snel naar elkaar toe!

Wie hier meer informatie over wil, kan contact opnem,en met mij via servicebalie@vvegemak.nl



"Eigenaars en kopers" moet natuurlijk zijn: eigenaars en huurders.