goedkeuren jaarrekening



maurice

maurice

op May 5, 2021

 

 

De onderverenigingen van een zeer groot appartementencomplex in Veldhoven vraagt aan de leden om goedkeuring jaarrekening. Bekend gemaakt door de hoofdvereniging dat er de afgelopen 12 jaar miljoenen euro,s zijn vergeten mee te nemen in de meerjarenbegroting groot onderhoud. Deze toekomstige posten worden nergens vermeld .Zo als men aangeeft wil men dit over n jaar of 10 gaan lenen. Dus moet dan n eventuele lening afgelost worden en er moet weer gespaard worden voor de volgende vervanging. 

Echter wordt op deze manier een rooskleuriger beeld gegeven van de vermogenspositie van de VVE, vragen hierover in de vergadering worden tot nu toe onbeantwoord gelaten.

Hoe kijkt u als deskundige hier tegen aan?

DikOz

DikOz

op May 5, 2021

De meerjarenbegroting (MJOB of MJOP) maakt meestal geen deel uit van de jaarrekening. Wettelijk bestaat de jaarrekening  uit de balans en de staat van baten en lasten met toelichtingen daarop. Dat alles over het afgelopen jaar! De vermogenspositie kan dus geen te rooskleurig beeld geven: het is de toestand op afgelopen 31 december.

De jaarbegroting en het MJOP's die ik (vaak op Internet) gezien heb, geven slechts een goed beeld over het lopende jaar. Ook daar dus is niets te rooskleurig in jullie geval.

Waar zie je die miljoenen dan wel? Alleen op een goed MJOP waar alle posten behoren (wettelijk!)  te worden opgenomen, bij opmaak over ten minste 10 jaar. Maar die miljoenen tekorten worden alleen zichtbaar als er ook een goede schatting van de verwachte toevoeging (soms 'dotatie') aan het MJOP wordt opgenomen. Dan komt de reserve (de vermogenspositie?) negatief uit na een aantal jaren. En dat betre beeld wilde je zien.

Dus naar mijn beste weten moet je om een goed MJOP vragen met alle posten (ook die miljoenen) en met een goede schatting van de sterk te verhogen verwachte jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds, zodanig dat de reserves weer positief worden. Positief over een periode van 5 jaar vindt ik zelf een mooi streven.

Een lening maakt de zaak complexer, heb ik even buiten beschouwing gelaten, geen ervaring. Maar ik denk dat verplichtingen (afbetaling, rente)  op de balans zichtbaar moeten zijn.

maurice

maurice

op May 5, 2021

DikOz zei:

De meerjarenbegroting (MJOB of MJOP) maakt meestal geen deel uit van de jaarrekening. Wettelijk bestaat de jaarrekening  uit de balans en de staat van baten en lasten met toelichtingen daarop. Dat alles over het afgelopen jaar! De vermogenspositie kan dus geen te rooskleurig beeld geven: het is de toestand op afgelopen 31 december.

De jaarbegroting en het MJOP's die ik (vaak op Internet) gezien heb, geven slechts een goed beeld over het lopende jaar. Ook daar dus is niets te rooskleurig in jullie geval.

Waar zie je die miljoenen dan wel? Alleen op een goed MJOP waar alle posten behoren (wettelijk!)  te worden opgenomen, bij opmaak over ten minste 10 jaar. Maar die miljoenen tekorten worden alleen zichtbaar als er ook een goede schatting van de verwachte toevoeging (soms 'dotatie') aan het MJOP wordt opgenomen. Dan komt de reserve (de vermogenspositie?) negatief uit na een aantal jaren. En dat betre beeld wilde je zien.

Dus naar mijn beste weten moet je om een goed MJOP vragen met alle posten (ook die miljoenen) en met een goede schatting van de sterk te verhogen verwachte jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds, zodanig dat de reserves weer positief worden. Positief over een periode van 5 jaar vindt ik zelf een mooi streven.

Een lening maakt de zaak complexer, heb ik even buiten beschouwing gelaten, geen ervaring. Maar ik denk dat verplichtingen (afbetaling, rente)  op de balans zichtbaar moeten zijn.



De vermogenspositie van de VVE geeft n te rooskleurig beeld omdat de te maken miljoenen investeringen uit de boeken zijn gehouden. De jaarrekening moet een afspiegeling zijn van de financiele positie van de VVE.  Er komt n moment dat het dak vervangen moet worden en dan moet het bestuur zeggen beste leden wij moeten u vragen om n bedrag van +- drie miljoen te lenen om het dak te vervangen incl. tuin  Dus wij gaan dat bedrag lenen ,we zijn vergeten om de afgelopen jaren dit in het meerjarenonderhoud mee te nemen. U betaald dan de rente en aflossing. U zult begrijpen dat we ook weer het dak moeten gaan vernieuwen over 25 jaar en daarom moeten wij dit vanaf nu ook meenemen in de servicekosten. Dit lijkt mij niet op een juiste manier van het weergeven van de financiele positie van de VVE. Echter ik ben geen deskundige.

 

Paul

Paul

op May 6, 2021

jaar rekening gaat inderdaad over het afgelopen boekjaar, waar jij het over hebt is een degelijke begroting met daarin opgenomen de te verwachte kosten over de komende jaren en dit moet inderdaad in het MJOP staan OF men moet jaarlijks een half procent opnemen van de nieuwbouwwaarde van het gehele bezit  van de VVE....

Is er dus geen MJOP dan moet er jaarlijks een half procent van de nieuwbouw waarde complex gereserveerd worden, staat dit niet in de jaarrekening kun je deze wettelijk niet goedkeuren OF er moet dus een degelijk MJOP onderliggen waarin deze kosten opgenomen zijn, MJOP is ook een doorzicht naar de volgende jaren om te bezien welke kosten eraan komen voor de VVE qua onderhoud complex....

 

Als men nu al weet dat er kosten aankomen dan moet je deze dus nu al meenemen in de begroting van elk volgend jaar....

Dak, mits goed aangebracht met bijv. derbigum als bedekking kan overigens 35 to 40 jaar mee, is het nu zo dat dit dak voor de eerste keer opnieuw gedekt moet worden kan men er voor kiezen het oude dak te "lagen',  dit wil zeggen dat men over de oude bedekking heen kan gaan met een nieuwe laag....

 

DikOz

DikOz

op May 6, 2021

Er zijn 5 zaken te onderscheiden:
    a) de jaarrekening (balans en staat van baten en lasten over vorige jaar)
    b) de jaarlijkse begroting over dot jaar
    c) het meerjarenonderhoudsplan met meerjarenbegroting
    d) (verwachte) stand van het reservefonds
    e) de jaarlijkse toevoeging aan het reservefonds (dotatie)
Voor c) is wettelijk een alternatief toegestaan dat Paul aangeeft: e) blindelings op 0,5% zetten: weg inzicht in de toekomst.

Wat de kascommissie beoordeelt en waarover de leden aan het bestuur decharge kunnen verlenen is a).

Waar de vergadering besluiten over neemt: alles. Wel met de aantekening 

  •     dat d) meer een gevolg is van andere besluiten en uitgaven
  •     dat  e) vaak alleen voor het lopende jaar aan de orde komt, maar in de geschetste situatie van groot belang is

Of een VvE's toekomst rooskleuring is, hangt af van c) waarin ook d) en e) zijn te vinden.
Waar de speelruimte in  zit is e) voldoende hoog maken voor een rooskleurige toekomst (of Paul's 0,5% storten)

Wat buiten de 'boeken' wordt gehouden (in dit geval): in het 'boek' c) zijn de miljoenen posten niet opgenomen
Wat te doen: Vragen om een goed MJOP (c) met een goede voorspelling van de toevoeging (e) voor elk van de MJOP jaren

Wat af te keuren is (in dit geval) :

  1. het besluit over de begroting van dit jaar omdat de toevoeging aan het reservefonds niet voldoende is
  2. het MJOP, zelfde reden en bovendien omdat de miljoenen er niet in staan
Bob

Bob

op May 6, 2021

Maurice,

Je spreekt over miljoenen en bijvoorbeeld het dak.

Zover mij bekend heeft ieder blok een eigen VvE. Per woonblok ca. 3 miljoen te weinig reserveren voor GO lijkt me onwaarschijnlijk. 

Kun je uitleggen wat er precies is bekendgemaakt en door wie?

Waar komen die miljoenen vandaan, van de hoofdsplitsing, van alleen jouw ondersplitsing of van alle ondersplitsingen samen?

Welke jaarrekening(en) wil welke VvE goedgekeurd hebben?


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
maurice

maurice

op May 6, 2021

Bob zei:

Maurice,

Je spreekt over miljoenen en bijvoorbeeld het dak.

Zover mij bekend heeft ieder blok een eigen VvE. Per woonblok ca. 3 miljoen te weinig reserveren voor GO lijkt me onwaarschijnlijk. 

Kun je uitleggen wat er precies is bekendgemaakt en door wie?

Waar komen die miljoenen vandaan, van de hoofdsplitsing, van alleen jouw ondersplitsing of van alle ondersplitsingen samen?

Welke jaarrekening(en) wil welke VvE goedgekeurd hebben?



Het dak is het dak van de gezamenlijke parkeergarage van alle blokken tesamen. Het dak is tevens een tuin, dus alvorens het dak vervangen moet worden zal eerst de tuin verwijdert moeten worden , afgraven tot 60cm diepte alvorens men op het dak komt.

Afvoeren aarde planten etc. Het dak is dus een gezamenlijke kostenpost hoofd VVE en afzonderlijke parkeergarage.

Recent door lekkages is gebleken dat de levensduur een stuk minder is dan men verwacht had mogen worden, vervangen tussen 20 en 25 jaar. Al n jaar of 12 wordt dit niet meegenomen in het meerjaren onderhoud, ook geen 0,5% want dit zou neerkomen op ruim 500.000 euro. Ditzelfde geld voor de daken van de gebouwen. Het verzoek om de servicekosten te verhogen en dan alsnog te spraren is van tafel geveegd door de opmerking we gaan dit wel lenen. Normaliter zou dit uitgebreid besproken worden maar dat is natuurlijk gezichtsverlies.

 

Bob

Bob

op May 6, 2021

Hi Maurice,

Helder, maar wat een drama. 

De splitsingsakten van blokken 2, 3/4, 5 en 6/7 heb ik op internet kunnen vinden.

De daken van de respectieve blokken (VvE 's) zijn het probleem van de eigen VvE. In de eigen VvE ter sprake brengen. Daar gaat de hoofd-VvE niet over.

De tuin en het dak van de parkeergarage vallen niet onder een blok. Die akten ken ik niet, maar het bestuur van betreffende splitsing gaat ernstig en verwijtbaar de fout in.

Het bestuur heeft een statutaire verplichting:

"Het  bestuur  is  verplicht  een  onderhoudsplan  op  te  (laten)  maken,  waarin  zijn opgenomen  de  onderhouds-  en  herstelwerkzaamheden  en  de  vernieuwingen  die op  meer  jaren  betrekking  hebben,  met  een  schatting  van  de  daaraan  verbonden kosten  en  een  gelijkmatige  toerekening  van  die  kosten  aan  de  onderscheiden jaren."

Willens en wetens kosten die voorzienbaar zijn niet meenemen in het MJOP en zonder overleg stellen dat de vergadering daar te zijner tijd maar voor moet gaan lenen is zonder meer aan te merken als onbehoorlijk bestuur.

Met dat feit zou ik eerst het bestuur zelf en rechtstreeks aanschrijven en eisen dat deze kwestie adequaat wordt opgepakt en behandeld in de eerstvolgende vergadering. 

Als dit niet zou leiden tot een goed en volledig MJOP kun je met notulen en besluiten naar de rechter.

Succes en sterkte, Bob

P.S. De  jaarrekening is of goed, of niet, en als de jaarrekening correct de situatie op 31 december weergeeft kun je die jaarrekening gewoon goedkeuren.

 


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Bob

Bob

op May 6, 2021

Jouw agenderingsrecht is overigens ook statutair geregeld:

"Elke  eigenaar  is  tot  uiterlijk  zeven  dagen  voor  de vergadering  en  mits  bij  schriftelijke  kennisgeving  aan  het  bestuur  -  dan  wel  per  fax of  e-mail  -  bevoegd  onderwerpen  op  de  agenda  te  laten  plaatsen.  Het  bestuur  is alsdan  verplicht  onverwijld  de  overige  eigenaars  hiervan  in  kennis  te  stellen."


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Bob

Bob

op May 6, 2021

Merk tot slot op de de "professionele" beheerder hier nadrukkelijk en corrigerend zou moeten optreden. Heeft de beheerder hier nog iets over gezegd, dan wel iets gedaan.

Als de beheerder het bestuur "dekt" in deze kwestie is er mogelijk sprake van wanprestatie, het equivalent van onbehoorlijk bestuur. 


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!