Hoogte reservefonds
Hoogte reservefonds,
Ik zou graag vastgelegd zien hoeveel een VvE in het reservefond moet hebben volgens de wet. Er is hier volgens mij nog steeds geen duidelijkheid over. Er wordt wel geroepen dat een leidraad kan zijn 2% van de herbouwwaarde van het pand. Er zijn ook rekenvoorbeelden die gekoppeld zijn aan de WOZ waarde.
Het zou fijn zijn dat er in de wet komt te staan hoeveel en met welke rekenmodulen je je reservefonds dient op te bouwen als VvE.
Een uitstekend idee om in de wet op te nemen hoe de hoogte van het Reserve Fonds dient te worden vastgesteld. Bij voorkeur een percentage van de WOZ waarde. Een percentage op basis van de herbouwwaarde is natuurlijk ook mogelijk, maar WOZ geniet de voorkeur.
Het rekenmodel van het ministerie om grootte/omvang van het Reserve Fonds en de jaarlijkse toevoeging aan het fonds vast te stellen c.q. te benaderen is ook een goed hulpmiddel - zij het gebaseerd op herbouwwaarde.
VvE Athar zei:Hoogte reservefonds,
Ik zou graag vastgelegd zien hoeveel een VvE in het reservefond moet hebben volgens de wet. Er is hier volgens mij nog steeds geen duidelijkheid over. Er wordt wel geroepen dat een leidraad kan zijn 2% van de herbouwwaarde van het pand. Er zijn ook rekenvoorbeelden die gekoppeld zijn aan de WOZ waarde.
Het zou fijn zijn dat er in de wet komt te staan hoeveel en met welke rekenmodulen je je reservefonds dient op te bouwen als VvE.
Wij kijken naar de waarde van ons gebouw en de opbouw van ons MJOP.
Volgens ons moet je hier naar kijken, omdat de herbouwwaarde een andere benadering is en de WOZ. ook.
Tevens heeft elk type gebouw zijn specifieke onkosten patroon door een architect, die bijzondere materialen heeft gebruikt om het geheel mooi te maken.
Wij hebben bijvoorbeeld een leistenen gevel die erg kostbaar is. Hierdoor moeten we meer reserveren voor een 2 jaarlijkse controlle voor loszittende leien en de reparatie hiervan. Vooral de kosten voor een kraan hakken er behoorlijk in.
De getaxeerde waarde voor de verzekering houden wij aan als leidend en de kosten die we denken te maken in de komende 5 jaren. Dan kom je uit op 2% van de getaxeerde waarde. Dat moet ruim voldoende zijn.
Dan is er na 5 jaar ook altijd voldoende in kas als er toch een extra grote onkostenpost ontstaat en hoef je ook niet bij de leden aan te kloppen om een fin. offer te brengen.
Mijnsinziens dient het onderhoudsfonds, het woord zegt het al, zodanig gevoed te worden, dat op het moment dat het onderhoudsplan weergeeft dat een activitet cq onderhoud dient plaats te vinden, er voldoende geld aanwezig is.De huidige eigenaren hebben de verantwoordelijkheid om als goede huisvaders het gebouw in goede staat te houden. Reservering voor volledige herbouw lijkt mij erg overdreven en jaagt de servicekosten onnodig omhoog.
Simpele stelling maar een complexe materie.
De hoogte van het reservefonds/reserve is afhankelijk van:
- Aard van het gebouw: zoals aanwezigheid lift, glas/gevelreigingsinstallatie maar ook de leeftijd van het gebouw;
- Gebruikte materialen: zoals soort stenen kozijnen ;
- Feitelijke onderhoudssituatie.
Een vast percentage van de WOZ-waarde, herbouwwaarde (voor opstalverzekering) gaat aan genoemde factoren (deels) voorbij. Enkel het noemen van een percentage geeft al een schijnzekerheid. En dat moet voorkomen worden. Ook ter bescherming van argeloze eigenaren, die dan denken dat ze financieel goed zitten maar bij een calamiteit bedrogen uitkomen.
Het is daarom veel beter het MeerJarenOnderhoudsPlan, uiteraard samengesteld door deskundigen, als basis te nemen. Dit plan moet dan wel regelmatig, wij denken om de vijf jaar, worden herzien.
Naast de (minimale) voeding van het fonds/reserve is het ook verstandig dat een VVE ook zorgt dat er altijd een minimum bedrag aanwezig is. Dan hoef je als bestuur niet bij een evt. calamiteit “met de pet rond” om het probleem op te lossen.
Al met al denken wij dat de wetgever er verstandig aan doet te bepalen dat het door een deskundige samengesteld MJOP de basis moet zijn voor de voeding van het fonds/reserve. Bij het ontbreken daarvan dat een percentage van de herbouwwaarde (voor de opstalverzekering) gehanteerd wordt. Dit percentage dient dan vrij hoog te zijn om de VVE’s te prikkelen om een MJOP te (laten) samenstellen.
Op deze wijze worden de servicekosten niet hoger dan noodzakelijk (voor wat betreft het onderdeel reservering).
VvE Athar zei:Hoogte reservefonds,
Ik zou graag vastgelegd zien hoeveel een VvE in het reservefond moet hebben volgens de wet. Er is hier volgens mij nog steeds geen duidelijkheid over. Er wordt wel geroepen dat een leidraad kan zijn 2% van de herbouwwaarde van het pand. Er zijn ook rekenvoorbeelden die gekoppeld zijn aan de WOZ waarde.
Het zou fijn zijn dat er in de wet komt te staan hoeveel en met welke rekenmodulen je je reservefonds dient op te bouwen als VvE.
Ik ben abosuluut geen voorstander van een in de wet bepaalde bedrag aan reserve. Het neemt de ruimte en flexibiliteit weg om per vve de ruimte te bepalen. De gebouwen en staat van onderhoud verschilt daarvoor veel te veel. Wel kan ik mij een richtbedrag voorstellen, bijvoorbeeld een percentage van de herbouwwwaarde. De OZB waarde is niet geschikt. Enerzijds omdat de OZB uitgaat van een commerciele waarde wat niets zegt over de herbouwwaarde en anderzijds omdat de OZB-waarde van een appartementencomplex helemaal niet bekend is. Immers de OZB wordt per appartement bepaald en niet voor het hele gebouw!
Verdi zei:Ik ben abosuluut geen voorstander van een in de wet bepaalde bedrag aan reserve. Het neemt de ruimte en flexibiliteit weg om per vve de ruimte te bepalen. De gebouwen en staat van onderhoud verschilt daarvoor veel te veel. Wel kan ik mij een richtbedrag voorstellen, bijvoorbeeld een percentage van de herbouwwwaarde. De OZB waarde is niet geschikt. Enerzijds omdat de OZB uitgaat van een commerciele waarde wat niets zegt over de herbouwwaarde en anderzijds omdat de OZB-waarde van een appartementencomplex helemaal niet bekend is. Immers de OZB wordt per appartement bepaald en niet voor het hele gebouw!
Geheel met Verdi eens. Alhoewel de WOZ waarde van het gehel complex is eenvoudigweg de som der delen, oftewel alle leden geven hun WOZ waarde op en voila, daar is de totale waarde. Maar kan alléén maar indicatief zijn. De enig juiste basis voor een reservefonds kan allen maar een degelijk MJOP zijn, wat om de 3 - 5 jaar getoests zou moeten worden.
