Lekkage waterleiding en kosten voor wie?



Alain

Alain

op February 27, 2021

Mijn situatie is gelijk aan de kwestie opgevoerd door Brug010 op 6 oktober 2019.

Het betreft een minimale lekkage aan de warmwaterleiding van mijn koophuis dat onderdeel is van een complex van Ymere. Ik constateerde de lekkage na een vochtmeting van mijn gietvloer die ik wilde vervangen. In een afgsloten ruimte naast mijn trapruimte loopen een warm-en koudwaterleiding. De warmwaterleiding lekt een kleine hoeveelheid water, de vochtplekken in de gipsmuur zijn zichtbaar. Deze zag ik echter pas nadat ik een kast die tegen deze muur stond had verwijderd.

Vve Ymere heeft drie inspecties laten doen waarbij de gipsmuur op twee plekken deels is opengebroken om in de afgesloten ruimte waar deze leidingen lopen te kunnen kijken. Na een test om te kijken of het aan de aansluitingen vd afvoer vd badkamerledingen op de eerste verdieping lag, wastafel, badkuip of douche, bleek hier geen aantoonbare lekkag. Vervolgends meende de loodgieter dat het aan een lekkende koppeling lag, die werd afgezeegd en vervangen, lekkage bleef echter. Bij derde inspectie werd gekeken naar de warmwaterleiding die de vloer van de eerste etage inliep en werd gesuggereerd dat de lekkage in de leiding in de betonvloerr zou zitten, deze zou openbegroken moeten worden om te traceren waar het lek exact zit. De loodgieter deelde mij mee dat dit uitermate vervelend was omdat de vloer van de bovenetage opengebroken moest worden maar bijkomend ''voordeel'' was dat de leiding de betonvloer inloopt. Dit zou impliceren dat de leiding op dat moment onder verantwoording van de VvE zou vallen. 

Ik ontving een week later een brief waarin echter door de aannemer het tegengestelde werd gesuggereerd zoals hieronder beschreven, zoals de aannemer beschreef:

"Inmiddels weten we dat het de warmwaterleiding van de (verbouwde) badkamer is. 

Dit een eigen leiding. Misschien lekt deze op de overgang koper kunststof, dat moet worden vrijgehakt en zal met ongeveer een halve dag duidelijk moeten zijn. Het kunststof is vermoeden we van na de verbouwing maar dat weten we niet zeker."

Reactie van de Vve is: 

Bedankt voor de terugkoppeling.

Voor de VvE is het akkoord om door te gaan, maar wanneer dit zoals jullie vermoeden niet voor de VvE is komen alle kosten van Delta voor de eigenaar. Daarom moet de eigenaar ook akkoord gaan dat de factuur op basis van ongelijkheid wordt uitgezet, wat betekent dat de factuur voor de eigenaar is wanneer de lekkage komt vanuit een privé deel.

 

@alainvandenbos@gmail.com hieronder de terugkoppeling van Delta, gaan jullie ook akkoord met het voorstel van Delta? Dit betekent dat het vermoeden nu is dat de lekkage afkomstig is van het prive gedeelte van de eigenaar en dat de kosten voor jullie rekening komen.

 

Nu heb ik me ingelezen in dit soort kwesties en zie dat met name mbt waterleidingen er veel geschillen zijn met Vve's over wie nou aansprakelijk is:

1. Duidelijk is dat de warmwaterleiding alleen voor mijn woning is

2. De waterleding loopt door een afgesloten schacht naar bovenetage (tbv badkamer) die alleen bereikbaar is door een deel vd gipsmuur open te breken.

3. De waarschijnlijke lekkage in de betonvloer, en nioet dekvloer van mijn eerste etage loopt in de overloop en badkamervloer.

4. Ik heb geen directe aanwijzingen gehad voor een acute lekkage daar ik geen directe  waterschade iod heb kunnen constateren.

Ik lees verschillende rechtelijke  uitspraken van geschillen waarbij de beapling prive of gemeenschappelijk betwist wordt. Ik kan hieruit opmaken dat er een verandering van prive naar gemeenschappelijk wordt beoordeeld op het moment dat een leiding in een gemeenschappelijk geachte betonnen vloer loopt, precie zoals de loodgieter van de aannemer ook beaamde.

De suggestie van de aannemer dat op basis van zijn vermoeden iik er vanuit moet gaan dat de kosten voor het openbreken van de gipsmuur alsmede de betonnen vloer zijn  voor mij zijn omdat dit prive is lijkt me op voorhand voorbarig alsmede de beoordeling of dit nou wel of niet prive of gemeenschappelijk is. Onderstaande artikelen incluis uitspraak vd rechter suggeren anders, alsmede een reactie in de post van 6 oktober.

https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/kraan-vervangen-betaalt-vve-of-appartementseigenaar/

https://www.vvebelang.nl/forum/thread/wie-betaalt-schade/1871/

Is deze situatie nu eerder veelvoorkomend of uitzonderlijk?

Graag advies hoe deze kwestie te benaderen, bij voorbaat bijzonder dank!

 

Met hartelijke groet, Alain

 

 

Paul

Paul

op February 27, 2021

het is jullie leiding en deze is ook enkel en alleen voor jullie gebruik, bovendien (als dat vaststaat)  is het waarschijnlijk gekomen door een verbouwing uitgevoerd door jullie zelf.

 

in dit geval zijn alle kosten dus voor jullie met een aantekening, als je de badkamer hebt laten verbouwen door een derde en die heeft deze verbinding niet goed aangesloten zou je deze nog aansprakelijk kunnen stellen....

 

verder schakel ook de inboedelverzekering in en laat deze komen, claim tegelijk ook al de onderzoekskosten bij hen, als men de vraag stelt waarom ze niet eerder ingeschakeld zijn zeg ze dan dat het nog niet duidelijk was voor wie de kosten zouden komen....

Alain

Alain

op March 1, 2021

Paul zei:

het is jullie leiding en deze is ook enkel en alleen voor jullie gebruik, bovendien (als dat vaststaat)  is het waarschijnlijk gekomen door een verbouwing uitgevoerd door jullie zelf.

 

in dit geval zijn alle kosten dus voor jullie met een aantekening, als je de badkamer hebt laten verbouwen door een derde en die heeft deze verbinding niet goed aangesloten zou je deze nog aansprakelijk kunnen stellen....

 

verder schakel ook de inboedelverzekering in en laat deze komen, claim tegelijk ook al de onderzoekskosten bij hen, als men de vraag stelt waarom ze niet eerder ingeschakeld zijn zeg ze dan dat het nog niet duidelijk was voor wie de kosten zouden komen....



Dank voor de reactie, waar de lekkage vandaan komt is niet duidelijk. Wel is komen vast te staan dat de waterleiding lekt omdat de waterdruk is gemeten. 
Ik lees in rechtbank uitspraken over leidingen die in beton kunnen liggen zijn niet privé meer. Dat heb ik ook in jouw reactie op onderwerp v 6 oktober gelezen, wanneer hak en breekwerk verricht moet worden is de leiding onderdeel v algemene voorziening/ruimte vh gebouw. In hoeverre verschilt dit in mijn geval dan?

Paul

Paul

op March 2, 2021

verschil is dat deze leiding een prive leiding is alleen voor jullie gebruik bestemd.

 

althans, zo lees ik de initiele vraag....

Alain

Alain

op March 2, 2021

Dank Paul v je reactie, het gaat er toch om waar de lekkende leiding zich bevind? 
wanneer hak en breiwerk verricht moet worden bij een ingestorte leiding in betonvloer. 
de aangedragen links in topic van Brug010 op 6 oktober met rechterlijke uitspraak maken duidelijk dat moeilijk bereikbare leidingen niet als privé mogen worden beschouwd, ook daar betrof het een eigen privé waterleiding naar de badkamer, zo is het exact bij mij ook het geval, jij geeft in topic van Brug010 dat in dit gevalde kosten voor de Vve zijn, ik durf te stellen dat  mijn situatie exact hetzelfde is

Bob

Bob

op March 2, 2021

Hi Alain,

Helemaal correct dat jouw casus gelijk is aan die van BRUG010 destijds.

Ook in het door BRUG010 gestarte draadje ging het al om een geheel eigen leiding, net als in jouw geval nu.

Paul had in dat topic nog niet door dat hij de verkeerde conclusie trok, zoals ik daar al duidelijk maakte. Zie mijn commentaar aldaar. Ook in het geval BRUG010 waren de kosten voor hem/haar en zeker niet voor de VvE. 

Paul heeft zijn mening kennelijk herzien en hij geeft nu dus wel het juiste antwoord, afwijkend van zijn eerdere stellingname. 

Vriendelijke groet,  Bob


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Alain

Alain

op March 2, 2021

Beste Bob, dank voor je reactie. In diverse rechterlijke uitspraken lees ik echter dat in beton gestorte leidingen onder gemeenschappelijke ruimte wanneer de leiding door de bewoner niet bereikbaar is zonder hak-en breekwerk te verrichten. 
hoe deze uitspraak dan te bekijken?  
privé vervalt op t moment dat de leiding in een gemeenschappelijke vloer verdwijnt (?)

Bob

Bob

op March 2, 2021

Quote

privé vervalt op t moment dat de leiding in een gemeenschappelijke vloer verdwijnt (?)

Unquote

Neen, welke uitspraak doel je op?


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!
Alain

Alain

op March 2, 2021

Beste Bob, ik las dit niet in een  uitspraak maar uileg vh regelement het volgende:

''Als de lekkage zich heeft voorgedaan in het deel van de waterleiding na de verdeler tot aan het moment dat deze leiding in de betonvloer loopt, dan is dat geen gemeenschappelijke zaak. In dat geval is de bovenbuurman aansprakelijk.[3]

Als de lekkende leiding voor de bovenbuurman slechts bereikbaar is wanneer hij hiertoe hak- en breekwerk moet verrichten, dan bevindt de leiding zich niet in het privégedeelte.[4] Dit geldt zeker in het geval de leiding een onderdeel is van een afvoerinstallatie, waarvan behoudens uitzonderingen er van uit kan worden gegaan dat deze niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekt.[

Conclusie

De bron van een lekkage is van belang voor de vraag wie er door een appartementseigenaar kan worden aangesproken tot vergoeding van de schade. Wanneer de lekkage afkomstig is uit een privégedeelte, dan is de eigenaar van dit privégedeelte aansprakelijk. Wanneer de lekkage afkomstig is van een plaats die niet valt onder de privégedeeltes, dan zijn de gezamenlijke appartementseigenaars aansprakelijk.

https://www.rechtenvastgoed.nl/koop/lekkages-appartementencomplex-aansprakelijk/

Dit lees ik op de site van Flinck advocaten:

Gevolgschade vanwege lekkage

Bij de discussie over de verantwoordelijkheid voor lekkage wordt gekeken naar de ligging van de lekkende leiding. Indien die leiding zich in het appartement bevindt, dan rust volgens rechtspraak op de eigenaar een onderhoudsplicht. Bij schending daarvan is hij aansprakelijk voor de gevolgschade.
De vraag die dan voorligt is of een leiding zich in het appartement bevindt. Hierover oordeelde de rechtbank dat een leiding zich in elk geval niet in een appartement bevindt als die leiding niet voor een eigenaar bereikbaar is zonder dat daartoe “hak- en breekwerk dient te worden verricht“. Mocht er “hak- en breekwerk” vereist zijn om lekkage te verhelpen, dan ligt de verantwoordelijkheid bij de VvEhttps://www.flinckadvocaten.nl/lekkage-draait-de-vve-op-voor-de-schade

De leiding van waaruit water lekt loopt de betonvloer in van mijn bovenetage, ik lees in het regelement dat de betonvloer en niet de dekvloer met de daarin gestorte leiding onder gemeenschappelijk bezit valt van nl. het gehele complex. 

Hoe lees jij de uitleg vh regelemnt of beter gezegd interpreteer jij deze uitleg?  Ik kon niet bij de waterleiding zonder een gipsmuur open te breken en eenmaal opengebroken bleek de leiding met de vermoedelijke lekkage de betonnen bovenetage in te lopen. Begrijp me niet verkeerd ik wil geen gelijk halen maar probeer de beschrijvingen toe te passen op mijn eigen situatie. Als een aansprakelijkheid veranderd wanneer er hak-en breekwerk verricht moet worden dan is dat in mijn geval de zaak.

Alvast bedankt voor je reactie/mening 

 

grt Alain 

Bob

Bob

op March 2, 2021

Hi Alain,

De uitleg op Recht en Vastgoed omvat maar liefst 9 uitspraken. Waar jij de tekst vetgedrukt maakt wordt verwezen naar uitspraak [4]. Die uitspraak gaat over afvoerleidingen. Vandaar ook de opmerking na de vetgedrukte tekst. In jouw casus gaat het om een leiding de watermeter (het leveringspunt), sterker nog, ná verwarming (in eigen CV-ketel of boiler). Dat zijn per definitie privé zaken, en de loop waar en door wat dan ook kan dat feit niet veranderen. 

Ook Flinck gebruikt dezelfde uitspraak in zijn betoog.

Je zou alle 9 refertes op Recht en Vastgoed in samenhang moeten interpreteren om tot de juiste synthese te komen. De vetgedrukte opmerking uit alleen maar uitspraak [4] zette Paul ook al eerder op het verkeerde been.

Het wordt allemaal pas anders wanneer er jurisprudentie zou worden aangeleverd waar een met zekerheid lekkende privé watertoevoer door in een gezamenlijk bouwdeel te verdwijnen plots van privé naar gezamenlijk verandert, om vervolgens, als diezelfde leiding weer tevoorschijn komt, plots van gezamenlijk weer naar privé te veranderen.

Die jurisprudentie ken ik in elk geval niet. Iemand ??

Met vriendelijke groet,  Bob


Beginnend brandje in de VvE? Wacht niet te lang met blussen!