Vallen kozijnen wel of niet onder gezamenlijke kosten?
Onze splitsinksakte stamt uit 1965 en zecht het volgende over gezamenlijke kosten:
1. Ten laste van de gezamenlijke eigenaren komen de volgende schulden, kosten en lasten:
- De grondbelasting, de straatbelasting en het Delfandssluisgeld, voor zover geen afzonderlijke aanslagen worden opgelegd;
- Het honorarium van de administrateur en de kosten, vallende op diens administratie.
- De kosten van onderhoud van het dak, de goten, de buitenlozingen, de grondleidingen en de buitengevels, waaronder derhalve in begrepen het buitenschilderwerk;
- Het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaren als zodanig verschuldigd aan een derde;
- De premie inzake de op het gebouw gesloten brandverzekering en eventuele andere verzekeringen;
- Alle overige schulden, kosten en lasten, gemaakt in het belang van alle eigenaren of door de gezamenlijke eigenaren als zodanig verschuldigd.
2. De schulden, kosten en lasten, welke niet vallen onder de omschrijving van de eerste alinea van dit artikel, komen geheel voor rekening van de eigenaar, die ze heeft gemaakt of aangegeven.
Nu rijst de vraag of de kozijnen onder de gevel en of schilderwerk vallen en dus tot de gezamenlijk kosten en lasten behoren?!
buitengevel valt in zijn geheel onder de VVE, net als het dak, de fundering alles wat de buitenschil is zeg maar...
hier in de buurt heeft men in een vve afgesproken, tegen het modelreglement in, dat men de kozijnen zelf onderhoud, heb daar eens met ze over gesproken omdat 1 eigenaar dit niet deed, deze zette zijn appartement te koop zonder ook maar iets gedaan te hebben, ik zei toen, asl ik jullie was zou ik het maar rap schilderen, als de nieuwe eigenaar dit wil zal het geschilderd moeten worden door de vve...
men wilde dit niet, afspraak was afspraak immers zei men, einde van het liedje was dat een bedrijf dit schilderde en de vve betaalde...
.jpg&w=46&h=46)
Hi Richard,
Absolute zekerheid is in jouw geval niet te geven.Daarvoor geef ik het volgende mee.
Naar ik aanneem heb je de akte van splitsing helemaal uitgeplozen en geconstateerd dat er verder niets is geregeld over wat te doen bij twijfel of een zaak al dan niet gemeenschappelijk is. Verder is de splitsing van voor de tijd van de 4 bekende Modelreglementen, dus die MR'n hebben geen kracht voor jou. Verder neem ik even aan dat er geen HHR bestaat die het reglement op het onderhavige punt aanvult.
Ten eerste over het schilderwerk. In jouw akte staat onder artikel 1 lid 3 het buitenschilderwerk expliciet genoemd. Wat mij betreft op dit punt geen twijfel. Alles wat aan de buitenzijde te schilderen is komt met dit artikellid voor rekening van de gezamenlijke eigenaars.
Daarmee is echter nog niet met absolute zekerheid vastgesteld dat de kozijnen (die dus wel gezamenlijk worden geschilderd) ook tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Buitengevel werd destijds in het gemeen vertaald als buitenmuur. En de kozijnen (alsook het glas daarin) hebben geen dragende functie en zijn geen muur. Voldoende reden voor twijfel. Merk hierbij ook op dat in de Modelreglementen de kozijnen consequent helemaal apart worden genoemd. MR1973 "de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen", MR1983 "de buitengevels, waaronder raamkozijnen met glas", MR1992 conform 1983 (alleen "de" ingevoegd), en MR2006 geeft de kozijnen in art. 17 lid 1.d. helemaal los van de gevels in art. 17 lid 1.a. aan. In geen van de MR'n heeft men als uitgangspunt genomen dat de kozijnen zonder enige twijfel tot het gemeenschappelijk bezit horen, waarom zou men de kozijnen telkenmale expliciet noemen in plaats van te volstaan met het noemen van de gevel?
Mijn conclusie is dat het schilderwerk aan de (buitenzijde van de) kozijnen onder het buitenschilderwerk valt en dus voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komt. Een eventuele vervanging is niet zomaar en met zekerheid voor de rekening van alle eigenaars tezamen. Daar is in elk geval voldoende ruimte voor verschil van mening en juridisch conflict. Ik zou je zeker niet zeggen dat de kozijnen in jouw splitsing met absolute zekerheid tot gemeenschappelijke zaak moeten/zullen worden gerekend.
Wat mij betreft is het zaak om deze twijfel in de vergadering te bespreken, en om zo maar enigszins mogelijk unaniem te besluiten dat vanwege de gerezen twijfel de leden besluiten dat de kozijnen bij de gevel moeten worden gerekend. Dat zou ik vervolgens vastleggen in het HHR.
Vriendelijke groet, Bob.
kozijnen met glas worden expres apart erbij vernoemd juist omdat het geen muur is, soms Bob ga je te ver en denk je te ver...
leg het voor aan welk willekeurige rechter ook en deze zal bevestigen dat het een gemeenschappelijke zaak is, ook toen al...
Hi Richard,
Naar aanleiding van de wel heel stellige reactie van Paul toch maar even een extra waarschuwing.
Paul zegt "leg het voor aan welk willekeurige rechter ook en deze zal bevestigen dat het een gemeenschappelijke zaak is, ook toen al..."
Hier zou je het volgende uit moeten concluderen :
1. Paul weet met absolute zekerheid te voorspellen wat welke rechter dan ook in jouw geval gaat beslissen. Dat betekent wat mij betreft dat hij helderziende is, maar zelf zie ik het als een vorm van KZO, en
2. Paul heeft kennelijk jurisprudentie uit de tijd van vóór 1973 (van vóór de 4 bekende MR'n) die zijn gelijk bevestigen. Naar die jurisprudentie zou je hem nog kunnen vragen.
Wanneer je wat meer spanning in jeVvE-leven zou wensen zou ik je adviseren om klakkeloos achter Paul aan te gaan.
Vriendelijke groet, Bob
het is heel simpel, kijk even naar regel 3 van de openingspost en trek je eigen conclusie in deze, zoek dan ook even zelf in de diverse uitspraken en je weet waar je aan toe bent...
je kunt er een heel wollig verhaal van maken als je dat wilt, ga je gang zou ik zeggen maar de conclusie blijft dezelfde, valt gewoon onder de gemeenschappelijke zaak...
kan natuurlijk zijn dat een antwoord je niet bevalt, prima, dan nog blijft de uitkomst hetzelfde, ik hou van duidelijkheid en niet van wollige verhalen die interesant klinken maar niets toevoegen, ik zoek het liever even op, kijk of ik bevestigd word en zet dat neer zonder opsmuk, daar heeft niemend wat aan!!!
als het geld voor onderhoud niet in het reservefonds zitten dan zal er een vergaderbesluit moeten komen om deze om te slaan naar de leden van de vve maar dat is weer een heel andere vraag, dan kom je weer op de 2/3 meerderheid terecht en zullen er voldoende leden aanwezig moeten zijn tijdens de vergadering...
Hi Richard,
@Paul is kennelijk allergisch voor afwijkende meningen, zelfs/zeker als ze onderbouwd zijn.
Hij doet zelf feitelijk niets anders dan zijn eigen gelijk, zonder ook maar één enkel ondersteunend feit, steeds maar weer (en steeds luider en met meer uitroeptekens) herhalen, zonder ook maar één stap verder te komen.
Mijn relaas steunt ook op wat zaken die ik vond in een proefschrift (RUG) waarin de parlementaire geschiedenis van de appartementswet van 1951 wordt besproken. Men zag destijds de kozijnen met het daarin verwerkte glas niet zomaar als gemeenschappelijk. Dat is (aantoonbaar) pas met ingang van MR1973 veranderd. Vandaar dat ik aangaf dat er in jouw geval voldoende reden is voor twijfel. Waar de zekerheid ontbreekt moet je jezelf "indekken". Zelf heb ik daarom ook niet gesteld dat de kozijnen wel of niet gezamenlijk zijn in jouw geval (die zekerheid bestaat domweg niet).
Paul stelt in zijn reactie:
"ik zoek het liever even op, kijk of ik bevestigd word en zet dat neer zonder opsmuk, daar heeft niemend wat aan!!!"
Dat laatste ben ik wel met hem eens. ;-))
Paul wordt (nogmaals) uitgenodigd om zijn meneing met jurisprudentie te onderbouwen. En dan natuurlijk niet met jurisprudentie over zaken waarbij één van de vier latere MR'n van kracht is, want waar die van kracht zijn is het wel volkomen duidelijk, zoals ik al aangaf. Zoals hij al schreef heeft hij het even opgezocht en zag hij zich bevestigd. Mooi, dan nu nog even met ons delen in plaats van alleen maar te blijven roepen dat hij de wijsheid in pacht heeft.
Billy dank voor zijn genuanceerde en wat mij betreft correcte reactie. Daar kan ik me geheel in vinden.
Vriendelijke groet, Bob
opzoeken Bob kun je zelf ook, daar heb jij mij niet voor nodig denk ik zo!!!
afwijkende meningen heb ik geen moeite mee, sterker, die maken dat je zelf nog meer na gaat denken OF op gaat zoeken...
zou je ook es moeten doen :)
Bob zei:
Hi Richard, Q.E.D. We kunnen Paul dus kort samenvatten: Veel geblaat maar weinig wol. Vriendelijke groet, Bob
je kunt het met me oneens zijn, heel goed zou ik zeggen maar kom dan ook met uitspraken die jezelf zo graag wilt zien...
shoot de messenger is natuurlijk een stuk makkelijker maar tegelijk weet je zelf ook wel dat dat een dooddoener is...
erkende taktiek dit, als je het niet echt weet, zelf niets kunt vinden wel dan vallen we de persoon aan ipv zelf met de uitspraken te komen, toch???
