VvE magazine augustus 2015
Af en toe stuit je op internet ineens op een zeer boeiend document.
Zo ook dit document (https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-344823.pdf) van mw. mr. M.C.E. van der Vleuten.
Het document komt voort uit interviews met diverse deskundigen waaronder advocaten en VvE beheerders
Ik vind het een prima en goed leesbaar document.
Toch wekt één en ander weer vragen bij mij op als ik de laatste uitgave van het VvE magazine er naast leg.
Op pagina 17 van het document is te lezen:
"Over de vraag of een VvE zelf opgewekte energie terug mag leveren is men over het algemeen van mening
dat dit ten behoeve van het gemeenschappelijke elektraverbruik prima is, dat terugleveren aan de eigenaars
nog kan, maar terugleveren aan het elektriciteitsnet te ver gaat. Dan wordt de VvE een onderneming, en
overschrijdt zij haar doel en de bevoegdheid"
Het verbaast me dan als ik in het VvE magazine 08-2015 een groot artikel tegenkom in het kader van energie besparen en btw/teruggave. In dat artikel is o.a. te lezen
"De VvE moet zich als klein ondernemer laten inschrijven bij de kamer van koophandel. Onze VvE staat daar geregistreeerd als onderneming die het doel heeft energie te leveren. Ook bij de belastingdienst staan we ingeschreven als kleine ondernemer."
Wanneer de algemene mening van de ondervraagden ook juridisch juist zou zijn, dan heeft deze VvE haar doel en bevoegdheid overschreden.
Waarom lees ik dan geen enkele kritische noot van VvE Belang bij dit artikel ?
In feite heeft de VvE de eigenaar die tegen het plan was dan een mogelijk extra tegenargument gegeven wanneer deze het besluit had willen aanvechten bij de rechter, namelijk die overschrijding van het doel en de bevoegdheid van de VvE.
Naar mijn mening een situatie die je als VvE zo veel mogelijk zou moeten voorkomen.
Zo had de zoete appel uit de slotzin van het artikel alsnog zuur kunnen worden.
Op pagina 21 van het rapport is over de risico's van het aangaan van een lening te lezen:
"Overige risico’s
Genoemd werden het risico op faillissement (zowel persoonlijk als van de VvE, voor zover de VvE failliet
kan gaan), het risico dat het geld niet besteed wordt aan het doel waarvoor de lening is aangegaan,
slechtere verkoopbaarheid van appartementen, bestuurdersaansprakelijkheid, onverwacht hoge
woonlasten voor de opvolgend eigenaar, ondeskundigheid bij het aangaan van de lening en het ontbreken
van een onderpand.
De gedachte achter het risico van bestuurdersaansprakelijkheid is het feit dat het bestuur namens de VvE
de lening aangaat, en aldus aansprakelijk geacht kan worden voor de lening in geval de VvE in gebreke
blijft bij de betaling van de rente en aflossing. Zeker bij kleine VvE’s is dit voor het bestuur een hoog risico."
Als ook die laatste gedachte weer juridisch juist is, zou ik verwachten dat er vanuit VvE belang extra aandacht geschonken wordt aan dergelijke risico's.
In ieder geval ben ik nog geen artikelen over de risico's van geldleningen door VvE´s tegengekomen ! ..... Waarom niet ?
Ik ben er van overtuigd dat veel Vve´s en bestuursleden niet op dergelijk risico's zitten te wachten.
Billy zei:http://vveplaats.nl/reactie-wetsvoorstel-wet-verbetering-vve/
Inhoudelijk kan ik mij redelijk goed vinden in de reactie van VvE plaats aldaar.
Inderdaad hoog tijd dat VvE's en individuele eigenaren eens goed en duidelijk gewezen worden op alle risico's van een geldlening aan de VvE !
.jpg&w=46&h=46)
Aanvulling op de hier gevoerde "achterhoedegevechten". Wanneer u tegen lenen door VvE's bent kunt u zich beter richten op uw eigen VvE. Cato heeft succes gehad met het continu herhalen, maar dat gaat hier en op dit punt echt niet lukken.
http://www.internetconsultatie.nl/wet_verbetering_verenigingen_van_eigenaars/reacties
Zie hier nog 21 andere openbare reacties. Verder bestaan er nog veel meer niet openbare reacties.
Voorts mag ik verwijzen naar een eerste goed onderbouwde reactie van een erkend deskundige op vverecht.nl
Billy zei:Persoonlijk ben ik van mening dat een VvE alleen zou moeten kunnen lenen als er grof achterstallig onderhoud is. En zelfs dan zou er eerst gekeken moeten worden in hoe verre de eigenaren in staat zijn eerst een eenmalige extra eigen bijdrage te leveren, of hoe er bijvoorbeeld in een jaar de bijdrage verhoogd kan worden.
Lenen voor energiebesparende maatregelen en/of verbeteringen aan het gebouw vind ik onnodig. Dan had men daarvoor al moeten beginnen met spare, of nu beginnen met extra sparen om de maatregelen/verbeteringen door te kunnen voeren op een later moment.
Ben het roerend met Billy eens. Daar waar er weinig tot geen keuze is, kan geld lenen door een VvE een uitkomst bieden. Maar wanneer het anders kan, doe dát.
Wanneer je toch, als VvE, geld wilt gaan lenen......zorg dan ( bestuur én beheerder(s) ) voor de juiste voorlichting en maak het niet rooskleuriger door de voordelen te benadrukken.
In mijn VvE is geen enkel probleem, zo ook niet met geldleningen.
Daarom zie ik voor mijzelf in ieder geval niet zoveel nut om in eigen VvE daarover te gaan discussieren.
Fora zijn juist hét middel om aandacht te vragen voor diverse vraagstukken.
Deze topic was ook in het geheel niet bedoeld voor een discussie over vóór of tegen geldleningen.
Voor die discussie verwijs ik graag naar https://www.vvebelang.nl/forum/thread/verbod-op-lening-door-vve/112/
Deze topic gaat o.a. wél over de eventuele risico's van geldleningen en de voorlichting daarover.
Of liever gezegd, het totale gebrek aan voorlichting !!
Al is er maar één eigenaar die door het lezen van dit topic zichzelf de vraag stelt of een lening door de VvE wel zo'n goed idee is.
Al is er maar één eigenaar die door het lezen van dit topic zichzelf af gaat vragen welke risico's er aan een dergelijke lening zitten,
Dan is mijn doel al bereikt, ook al is dat pas na de 1e, 10e of 100e herhaling !!
In de ontwerp toelichting van het wetsvoorstel is te lezen "Het komt voor dat verstrekkers van leningen in overeenkomsten tot geldlening opnemen dat de lening een ondeelbare schuld vormt, waardoor de aansprakelijkheid van de VvE-leden aanzienlijk zwaarder wordt dan wanneer de hoofdregel van deelbaarheid zou zijn gevolgd"
Ik mag toch sterk hopen dat er in de afgelopen jaren geen leningen aan VvE's zijn verstrekt onder dergelijke voorwaarden.
Wanneer dat wel het geval is ben ik ben er van overtuigd dat er talloze eigenaren zijn die geen flauw benul hebben welke mogelijke risico's dat met zich mee brengt.
Van een stichting als VvE Belang, die toch echt wel nadrukkelijk aanwezig is geweest bij de lobby om leningen mogelijk te maken mag ik toch óók verwachten dat VvE's en eigenaren voorlichting krijgen over de risico's bij het aangaan van een lening.
Wat gebeurt er als één of meerdere eigenaren niet meer aan hun financiële verplichtingen van de lening kunnen voldoen?
Welke stappen zijn er dan mogelijk?, Wie is allemaal aansprakelijk? enz. enz.
Ik ben in het VvE magazine dikwijls promotiemateriaal voor leningen tegengekomen, maar nog nooit enige voorlichting over de risico's daarvan !!
Rob zei:In mijn VvE is geen enkel probleem, zo ook niet met geldleningen.
Daarom zie ik voor mijzelf in ieder geval niet zoveel nut om in eigen VvE daarover te gaan discussieren.
Fora zijn juist hét middel om aandacht te vragen voor diverse vraagstukken.
Deze topic was ook in het geheel niet bedoeld voor een discussie over vóór of tegen geldleningen.
Voor die discussie verwijs ik graag naar https://www.vvebelang.nl/forum/thread/verbod-op-lening-door-vve/112/Deze topic gaat o.a. wél over de eventuele risico's van geldleningen en de voorlichting daarover.
Of liever gezegd, het totale gebrek aan voorlichting !!Al is er maar één eigenaar die door het lezen van dit topic zichzelf de vraag stelt of een lening door de VvE wel zo'n goed idee is.
Al is er maar één eigenaar die door het lezen van dit topic zichzelf af gaat vragen welke risico's er aan een dergelijke lening zitten,
Dan is mijn doel al bereikt, ook al is dat pas na de 1e, 10e of 100e herhaling !!In de ontwerp toelichting van het wetsvoorstel is te lezen "Het komt voor dat verstrekkers van leningen in overeenkomsten tot geldlening opnemen dat de lening een ondeelbare schuld vormt, waardoor de aansprakelijkheid van de VvE-leden aanzienlijk zwaarder wordt dan wanneer de hoofdregel van deelbaarheid zou zijn gevolgd"
Ik mag toch sterk hopen dat er in de afgelopen jaren geen leningen aan VvE's zijn verstrekt onder dergelijke voorwaarden.
Wanneer dat wel het geval is ben ik ben er van overtuigd dat er talloze eigenaren zijn die geen flauw benul hebben welke mogelijke risico's dat met zich mee brengt.Van een stichting als VvE Belang, die toch echt wel nadrukkelijk aanwezig is geweest bij de lobby om leningen mogelijk te maken mag ik toch óók verwachten dat VvE's en eigenaren voorlichting krijgen over de risico's bij het aangaan van een lening.
Wat gebeurt er als één of meerdere eigenaren niet meer aan hun financiële verplichtingen van de lening kunnen voldoen?
Welke stappen zijn er dan mogelijk?, Wie is allemaal aansprakelijk? enz. enz.
Ik ben in het VvE magazine dikwijls promotiemateriaal voor leningen tegengekomen, maar nog nooit enige voorlichting over de risico's daarvan !!
Dank Rob. Ik deel je visie en waardeer je inzet om de broodnodige nuance aan te brengen. Ook wij zijn een financieel gezonde VvE. Toch ook kwam één van de eigenaars enthousiast terug van een ontmoetingsdag met tassen vol 'reclame materiaal ' o.a. met betrekking tot energie-besparing incl. de schone beloftes van ' terugverdientijd '. En ja, ook over de mogelijkheid van lenen. :-(
Het heeft het bestuur veel tijd en energie gekost om de opdracht van de vergadering ten uitvoer te brengen, nader onderzoek te verrichten. Terwijl het complex amper 10 jaar oud is en we, vanzelfsprekend, nog lang niet toe waren/zijn aan aan het 0 punt van de afschrijvingen. Pfffff.
Je zal maar ( over ) gevoelig zijn voor ' reclames ' !
