SPLITSINGSAKTE EN 
SPLITSINGSREGLEMENT

Net als bij de aankoop van een huis ontvangt u bij de aankoop van een appartement een eigendomsakte. Naast deze akte ontvangt u een splitsingsakte (met splitsingstekening) waarvan het splitsingsreglement een onderdeel is. Het kan ook zijn dat in de splitsingsakte verwezen wordt naar een modelreglement. 

 

SPLITSINGSAKTE

Een splitsingsakte is een notariële akte waarin het gebouw en de daarbij behorende grond gesplitst is in een aantal appartementsrechten.

De wet (art. 5:111 BW) geeft een regeling wat deze akte van splitsing moet inhouden, zoals:

  • een nauwkeurige omschrijving van het gebouw;

  • een omschrijving van de afzonderlijke appartementsrechten. Dit om duidelijk aan te geven wat de gemeenschappelijke en de privé-gedeelten zijn. Bij de splitsingsakte behoort ook een splitsingstekening, waarop deze zaken staan aangegeven;
  • een omschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het gehele gebouw, de zogenaamde breukdelen. De oppervlakte van een appartement dient meestal als basis. De breukdelen geven de eigendomsverhouding aan tussen de verschillende appartementsrechten en hoeveel stemmen elke appartementsgerechtigde in een vergadering heeft. Ze worden veelal ook gehanteerd als verdeelsleutel bij het vaststellen van ieders bijdrage in de schulden en kosten;
  • een omschrijving van het splitsingsreglement;
  • een omschrijving van de eventuele aanvullingen of wijzigingen van het splitsingsreglement;
  • de oprichting van een Vereniging van Eigenaars, waarvan elke nieuwe appartementseigenaar automatisch lid is.

Sinds de Appartementenwet van 1951 is de splitsing via een notariële akte verplicht en dient de akte te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Tegen betaling van geringe kosten kunt u hier een afschrift van de splitsingsakte en - tekening opvragen. U kunt natuurlijk ook bij andere appartementseigenaars in uw eigen appartementencomplex een kopie van de splitsingsakte vragen.

Voor het wijzigen van de splitsingsakte is tenminste 4/5 van het totale aantal stemmen in de VvE nodig. Elke wijziging dient in een notariële akte te worden vastgelegd en in de openbare registers te worden ingeschreven.
 

SPLITSINGSREGLEMENT

De splitsingsakte bevat tevens een splitsingsreglement  of ze verwijst naar een van de vier model-splitsingsreglementen. De akte kan hierop ook aanvullingen en wijzigingen geven. In het splitsingsreglement staan onder meer :

  • de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaars
  • de regeling voor de jaarlijks op te stellen exploitatierekening
  • het stemrecht voor het nemen van besluiten
  • de omschrijving voor welk aandeel de eigenaars moeten bijdragen in de schulden en kosten van de VvE
  • de regeling voor het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt
  • door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd.

Bij het niet naleven van de bepalingen van het reglement kan de VvE optreden tegen de nalatige eigenaar. Onze juridische dienst  informeert u hier graag verder over.
 

SPLITSINGSTEKENING

Aan de splitsingsakte wordt een splitsingstekening gehecht. Hierop staan de grenzen tussen de privé-gedeelten en de gemeenschappelijke ruimten. 

De eisen waaraan de splitsingstekening moet voldoen, zijn nader geregeld bij algemene maatregel van bestuur. Een notaris kan hierover nadere informatie verstrekken. De splitsingstekening wordt ook ingeschreven in de openbare registers. De wet bepaalt (art. 5:109 BW) dat waar in de bepalingen van de wet wordt gesproken van de akte van splitsing, hieronder is begrepen de tekening, tenzij uit de bepalingen het tegendeel blijkt.
 

HUISHOUDELIJK REGLEMENT

Soms is het raadzaam om tevens een huishoudelijk reglement vast te stellen naast de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Het is niet verplicht. Hierin kunnen zaken van 'huishoudelijke' aard worden geregeld, zoals het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (het plaatsen van kinderwagens en fietsen), de kleur en de soort zonneschermen die mogen worden toegepast e.d.

Wanneer de Vergadering van Eigenaars een huishoudelijk reglement van toepassing verklaart, dan geldt dit reglement voor alle eigenaar/bewoners. Het huishoudelijk reglement is bedoeld als aanvulling van de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement (incl. modelreglement).

Aan het overtreden van de regels kan een boete worden gekoppeld die ten goede komt van de verenigingskas. Het huishoudelijk reglement mag niet in strijd zijn met de wet, het splitsingsreglement en/of de splitsingsakte en de daarbij behorende tekening. Is dit wel het geval, dan gaan de andere regelingen vóór het huishoudelijk reglement. Het huishoudelijk reglement behoeft niet te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, maar dat kan wél. Als het modelreglement van 2006 van toepassing is in de VvE is bijschrijving verplicht tenzij in de splitsingsakte daar een uitzondering op is gemaakt.

Op onze website kunt u modelreglementen downloaden.