HET APPARTEMENT EN DE FISCUS

Als u in Nederland woont, betaalt u belasting over uw inkomsten. Hoeveel belasting u betaalt, hangt af van de situatie. Maar hoe zit dat nu precies met het appartement? In hoeverre speelt het appartement een rol bij de belastingaangifte? Elke appartementseigenaar moet in box 3 zijn aandeel in het reservefonds opgeven.

 

 

Voor de inkomstenbelasting zijn er drie soorten inkomen. Deze soorten worden "boxen" genoemd en ze hebben ieder een eigen tarief:

  • Box 1: belastbaar inkomen uit werk (winst uit onderneming, loon, uitkering, pensioen etc.) en (eerste) woning (eigenwoningforfait)
  • Box 2: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (meer dan 5%) in een vennootschap of coöperatie
  • Box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen; bijvoorbeeld bank- en spaartegoeden, contant geld, aandelen, de tweede woning, waarden van spaar-/beleggingsverzekeringen, etc.

HET APPARTEMENT

Indien het appartement als hoofdverblijf fungeert, moet de waarde van het appartement in box 1 worden opgegeven. Een aangifte in box 3 is pas aan de orde indien het appartement niet de eigen woning betreft, maar aan derden wordt verhuurd.

RESERVEFONDS

In artikel 5:126 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is geregeld dat elke VvE een reservefonds in stand moet houden "ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten". De Model-Splitsingsreglementen 1992 en 2006 voegen daaraan toe dat de bijdragen aan het reservefonds tot de gezamenlijke schulden en kosten van de VvE worden gerekend. Het geld dat gestort wordt in het reservefonds, moet op een afzonderlijke bankrekening ten name van de VvE staan. Alleen degenen die daarvoor worden aangewezen, kunnen over het geld beschikken (dus: betalingen doen). Dat mag alleen als de Vergadering van Eigenaars hen daarvoor heeft gemachtigd. De leden van de VvE kunnen de periodieke bijdragen in geen geval terugvorderen. Het reservefonds behoort toe aan de VvE, en alleen de Vergadering van Eigenaars kan over het geld beschikken. Maar dat betekent niet dat de eigenaren niets meer te maken hebben met het bedrag dat in het reservefonds zit. Want iedere eigenaar moet zijn aandeel in het vermogen van de VvE op zijn eigen belastingformulier in box 3 opgeven ( uitspraak gerechtshof Amsterdam december 2008).

VvE-leden hebben niets te zeggen over het reservefonds, want daarover gaat de Vergadering van Eigenaars. Maar in het spaargeld dat in box 3 moet worden opgegeven, zit ook het spaargeld voor toekomstige (noodzakelijke) onderhoudsuitgaven van de VvE. De leden gaan er volgens het gerechtshof financieel niet op achteruit: het aandeel van de leden komt immers in mindering op de uitgaven van de VvE. En alle leden dragen verplicht bij aan die uitgaven. Dat betekent volgens het hof dat de VvE-leden wel degelijk de beschikking krijgen over hun aandeel in het reservefonds. Als het spaargeld er niet zou zijn, zouden de leden veel meer moeten bijdragen op het moment dat onderhoud wordt uitgevoerd. Het hof vindt dus dat de storting in het reservefonds gelijk is aan een vooruitbetaling van eigen toekomstige uitgaven. Het is in die zin persoonlijk spaargeld, dat in box 3 valt.

Gezien deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam moet elke appartementseigenaar in box 3 dus een aandeel in het reservefonds opgeven, dat gelijk is aan zijn breukdeel zoals dat is opgenomen in de akte van splitsing.

WOZ

Appartementen zijn woningen in de zin van artikel 16 Wet WOZ (wet Waardering Onroerende Zaken), waaraan op grond van artikel 17 Wet WOZ een waarde dient te worden toegekend. Op basis van die waarde wordt door de gemeente aan alle individuele appartementseigenaars (dus niet aan de VvE) een WOZ-belastingaanslag opgelegd.

Deze WOZ-waarde vormt de grondslag voor de bepaling van het inkomen uit eigen woning in box 1. Bij de bepaling van deze WOZ-waarde wordt geen rekening gehouden met (het aandeel in) het reservefonds van de VvE. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op het reservefonds, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor de onroerende zaak zelf. In een uitspraak van 8 september 1993 heeft de Hoge Raad bepaald dat deze redenering juist is: indien ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak wordt gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, wordt slechts dan een juiste maatstaf aangelegd indien daarbij de waarde van het reservefonds steeds wordt uitgeschakeld.

Voor wat betreft de WOZ-waarde speelt het reservefonds van de VvE dus geen enkele rol. Indien overigens in de verkoopprijs wél met de hoogte van het reservefonds rekening is gehouden, dient ten behoeve van de bepaling van de WOZ-waarde dat deel dus zonder meer uit de verkoopprijs te worden geëcarteerd.
 

CONCLUSIE

De waarde van het appartementsrecht dient meestal in box 1 en soms in box 3 te worden opgegeven. De waarde van het lidmaatschapsrecht van de VvE, waarin het aandeel naar breukdeel in het reservefonds is verdisconteerd, valt in box 3. De WOZ-waarde is voor de gemeentelijke WOZ-aanslag van belang. 

Meer informatie over belastingen kunt u vinden op de website van de Rijksoverheid/belastingdienst

TERUGGAVE ENERGIEBELASTING

Terugvordering van energiebelasting kan verkregen worden op basis van diverse wet- en regelgeving, ook voor uw VvE. De volgende situaties kunnen zich voordoen:

Meerdere aansluitingen van één leverancier voor de algemene ruimtes van het appartementencomplex
U kunt uw energieleverancier vragen het energieverbruik van de gemeenschappelijke ruimten bij elkaar op te tellen. Uw VvE kan wellicht in een lagere energiebelastingschijf terechtkomen. Indien dit het geval is kunt u energiebelasting terugkrijgen.

Er is sprake van meerdere energieleveranciers voor het gebouw
Hierbij gaat het om leveranciers van aardgas en elektriciteit voor de gemeenschappelijke ruimten. Informeer bij de belastingdienst of  uw VvE in aanmerking komt voor teruggave energiebelasting.

Het totale energieverbruik wordt via één hoofdmeter bepaald
De energieleverancier maakt geen verschil tussen het verbruik voor de woningen en de gemeenschappelijke ruimten, waardoor u op een andere manier wordt belast. U loopt misschien korting op energiebelasting mis.

Uw VvE maakt gebruik van een blokverwarmingsinstallatie
Regelmatig worden appartementengebouwen getroffen door een naheffing voor blokverwarming. De mogelijkheid bestaat dat uw VvE in aanmerking komt voor een teruggave.

Meer informatie en teruggaveformulieren vindt u op de Teruggaveregelingen van de belastingdienst.

ARTIKELEN OVER DIT ONDERWERP

Artikel 'Energiebelasting terugvorderen? U kunt meer terugkrijgen dan u denkt! ' - VvE Magazine februari 2011
Artikel 'Heeft uw VvE recht op teruggave van de energiebelasting? ' - VvE Magazine mei 2011