WET VERBETERING FUNCTIONEREN 

Inleiding

Op 27 mei 2016 is door de minister van Justitie en de minister voor Wonen en Rijksdienst het wetsvoorstel Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars (Tweede Kamer, vergaderjaar 2015-2016, 34 479, nr. 1) aan de Tweede Kamer aangeboden.

Aan deze wet is een onderzoek vooraf gegaan naar de mogelijkheden tot modernisering van wet- en regelgeving in het kader van het functioneren van VvE’s. Dit onderzoek is in opdracht van VvE Belang en het ministerie van Binnenlandse Zaken, Wonen en Rijksdienst uitgevoerd.

Dit onderzoek heeft een scala van aandachts- en verbeterpunten opgeleverd. De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft echter twee belangrijke thema’s voor het beter functioneren van de VvE gekozen, te weten sparen en lenen. De beoogde invoeringsdatum van de wet is 1 juli 2017.

 

Wat houdt de nieuwe wet concreet in?

Sparen

VvE’s moeten vanaf 2005, met een overgangsperiode van 3 jaar tot 2008, verplicht over een reservefonds beschikken. Dat is opgenomen in artikel 5:126 BW.

In de wet wordt nu geregeld hoe de invulling van het reservefonds dient te gebeuren en ook de bevoegdheid tot het aangaan van een lening wordt geregeld (zie onderdeel “lenen”).

Er wordt een nieuw lid 2 ingevoegd in artikel 5:126 BW. Hierin wordt kort samengevat geregeld dat de VvE óf reserveert op basis van een MJOP met een looptijd van tenminste 10 jaar (en een plan dat niet ouder mag zijn dan 5 jaar), óf de VvE reserveert jaarlijks een bedrag dat overeenkomt met 0,5% van de herbouwwaarde van het complex. Deze herbouwwaarde stemt dan overeen met de herbouwwaarde zoals deze vermeld is op de polis van de opstalverzekering.

Ten aanzien van het MJOP bepaalt het nieuwe artikellid naast de looptijd van 10 jaar en het feit dat het plan niet ouder mag zijn dan 5 jaar, dat het plan alle onderhouds-, herstel- en vernieuwingsmaatregelen moet bevatten alsmede de daaraan benodigde werkzaamheden en kostenberamingen.

Het moet gaan om VvE’s met gebouwen die (gedeeltelijk) bestemd zijn voor bewoning. Gemengde complexen, in die zin dat er woningen en bedrijfsruimtes zijn of woningen en een parkeergarage, vallen dus onder de reikwijdte van deze bepaling. Als een (ondergesplitste) VvE bijvoorbeeld alleen parkeerplaatsen bevat, dan geldt de norm van 0,5% niet.

 

Lenen

Op de eerste plaats verschaft de wetgever nu duidelijk over een belangrijke vraag: mag de VvE een lening aangaan voor onderhoud? Over het antwoord op deze vraag werd door de juristen verschillend gedacht. De wetgever geeft duidelijkheid door te bepalen dat de VvE een geldlening mag aangaan. Dat wordt geregeld in artikel 5:126 lid 3 BW. Daarin komt te staan dat de vereniging bevoegd is, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, een overeenkomst van geldlening aan te gaan.

In artikel 5:113 BW is de aansprakelijkheid voor schulden van de eigenaars die lid zijn van de VvE geregeld en wel in die zin dat iedere eigenaar een bijdrage moet doen door de kosten die voor de gezamenlijke eigenaars komen. Verder zijn eigenaars gezamenlijk aansprakelijk voor hun breukdeel voor een schuld van de VvE, indien het een deelbare prestatie betreft. Een verbintenis tot het betalen van een geldsom is in beginsel een deelbare prestatie, tenzij daarover in de overeenkomst, bijvoorbeeld de geldleen overeenkomst met de bank, iets anders is bepaald. Bij een ondeelbare prestatie zijn alle eigenaars hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld en dus niet alleen voor hun breukdeel.

Ten slotte is in artikel 113 bepaald dat de appartementseigenaars die eigenaar waren ten tijde van het aangaan van de schuld verbonden blijven aan deze schuld (voor hun breukdeel bij een deelbare prestatie) ook als zij hun appartementsrecht verkopen.

In de nieuwe wet wordt deze regeling veranderd en wel in die zin dat geregeld wordt dat de schuld overgaat op de kopende (verkrijgende) appartementseigenaar. De verkrijgende eigenaar moet natuurlijk van goede en volledige informatie worden voorzien. De verkrijgende appartementseigenaar geïnformeerd worden over het gedeelte van de schuld waarvoor hij aansprakelijk wordt. Om dit te regelen worden de  artikel 113 en 122  van boek 5 BW gewijzigd.

Op de eerste plaats wordt aan artikel 5:113 een nieuw lid toegevoegd, lid 6. In dit lid komt te staan dat een geldlening een deelbare prestatie is. Daarmee is wettelijk geregeld dat de appartementseigenaars niet aansprakelijk kunnen zijn voor de gehele schuld, maar alleen voor hun eigen deel, conform het breukdeel uit de akte van splitsing.

Verder wordt aan lid 5 van artikel 5:113 een zin toegevoegd die regelt dat de verkopende appartementseigenaar wordt ontslagen uit zijn verbondenheid aan de schuld bij de overdracht van het appartementsrecht, indien de koper een opgave van de schuld is gedaan zoals dat geregeld wordt in lid van artikel 5:122 BW. In dat artikellid wordt bepaald dat de notaris een opgave moet doen van de schulden waarvoor de koper aansprakelijk zal zijn. Deze aansprakelijkheid jegens de VvE en de bijvoorbeeld de bank is beperkt tot de omvang zoals deze volgens de opgave van de notaris blijkt.

 

Handhaving

In het kader van dit wetsvoorstel is de vraag naar handhaving van de normen gesteld. Hoe en wie controleert of de VvE wel voldoende reserveert.

Er komt geen controle of handhaving door de overheid. De normen uit de wet zijn bedoeld om eigenaars in staat te stellen het reserveren en de minimale hoogte van de reservering desnoods via de rechter af te dwingen. Ook ten aanzien van de inhoud van het MJOP kan een eigenaar afdwingen dat het plan een goede looptijd heeft en alle benodigde werkzaamheden en kostenberamingen bevat

 

Kamerstukken:

 

Wetsvoorstel

Memorie van toelichting

Advies van de Raad van State

Verslag

Nota naar aanleiding van het verslag

Wettekst met wijzigingen