Het ABC van de VvE: A

In dit subdossier worden alle begrippen beginnend met de A uitgelegd. Aan bod komen: Aandeel, Aanschrijving aansprakelijkheid, Achterstallig onderhoud, Administrateur, Akte van Splitsing, Antenne, Appartementenclausule, Appartementsrecht en Asbest.

Aandeel

  • Wat is een aandeel?

    Onder een aandeel (ook wel: breukdeel) wordt verstaan het gedeelte waarvoor een appartementseigenaar gerechtigd is in de eigendom van een gebouw met bijbehorende grond dat gesplitst is in appartementsrechten Als een woongebouw in drie appartementsrechten is gesplitst, elk recht gevend op het uitsluitend gebruik van een even grote flatwoning (privé gedeelte), zal waarschijnlijk elke appartementseigenaar voor één/derde aandeel gerechtigd zijn in dat gebouw met bijbehorende grond.

  • Hoe kom ik aan de verdeelsleutel?

    De wet (art. 5:113 BW) bepaalt dat de aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, gelijk zijn tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In het laatste geval blijkt uit de splitsingsakte op welke grondslag die verhouding berust. Het aangeven in de splitsingsakte van deze grondslag geldt alleen voor splitsingen na 1 mei 2005 (= de datum van inwerking treden van de gewijzigde wet). Dit kan geschieden bijvoorbeeld door verwijzing naar een oppervlakteberekening van de woningen of (bij nieuwbouw) naar een lijst van waarden (ver koopprijzen). Tevens bepaalt de wet dat de eigenaren in de gezamenlijke schulden en kosten voor een gelijk deel bijdragen, tenzij in de akte van splitsing of het reglement van splitsing een andere verhouding is bepaald. Men moet derhalve de akte van splitsing en het reglement van splitsing raadplegen om te weten te komen welke verdeelsleutel wordt gehanteerd. Soms wordt een uitwerking gegeven in het huishoudelijk reglement.

  • Heeft het stemrecht met de verdeelsleutel te maken of wordt dit los hiervan bepaald?

    In het reglement is geregeld hoeveel stemmen iedere eigenaar kan uitbrengen. Dit stemrecht is meestal in evenredigheid met het aandeel waarvoor iedere eigenaar in de gemeenschap gerechtigd is (art. 33 Regl.73; art. 34 Regl.’83; art. 34 Regl.’92; art. 47 Regl.’06). Het komt echter veel voor dat het stemrecht niet wordt bepaald door de verdeelsleutel. De verdeelsleutel kan voor iedere eigenaar anders zijn terwijl toch iedere eigenaar eenzelfde aantal stemmen heeft. Hoeveel stemmen iedere eigenaar heeft, is te vinden in de akte van splitsing en het reglement van splitsing.

  • Ik vind mijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten niet redelijk; ik wil de verdeelsleutel wijzigen. Is dit mogelijk en hoe gaat dit in zijn werk?

    Wijziging van een in de splitsingsakte neergelegde verdeelsleutel is mogelijk, maar niet eenvoudig. De wet (art. 5:139 BW) bepaalt dat de splitsingsakte kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren. De wijziging kan echter ook geschieden met medewerking van het bestuur, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaren met een meerderheid van ten minste viervijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaren toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de splitsingsakte is bepaald. Voor wijziging van de splitsingsakte is tevens de toestemming vereist van onder meer de hypotheekhouders. Bij VvE’s, waarin minder dan vijf stemmen kunnen worden uitgebracht, kan de splitsingsakte alleen gewijzigd worden met toestemming van alle eigenaren. In de gevallen waarin unanimiteit is vereist en een eigenaar zonder redelijke grond zijn toestemming weigert of wanneer hij niets van zich laat horen (= zich niet verklaart) dan kan de instemming verkregen worden door een vervangende machtiging van de kantonrechter (art. 5:140 BW). De eigenaar/eigenaren die de wijziging wil/willen, dient/dienen dan wel over ten minste de helft van het totaal aantal stemmen te beschikken. De gewijzigde bepaling dient vervolgens in een notariële akte te worden neergelegd en in de openbare registers van het Kadaster te worden ingeschreven. Wijziging van de splitsingsakte is een kostbare aangelegenheid. Zie voor dit alles art. 60 Regl.’06

  • Een 'grote' eigenaarverhuurder met een meerderheidsbelang binnen de VvE wil voor zijn huurders een lift aan laten brengen. Kan hij dit zomaar doen. als de rest tegen is en moeten wij (eigenaarbewoners) dan ook aan de kosten en het onderhoud meebetalen?

    Op grond van het reglement (art. 37 Regl. ’73; art. 38 Regl. ’83; art. 38. Regl. ’92; art. 52 Regl. ’06), is iedere eigenaar of gebruiker verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten van de ver gadering. Voor zover dit natuurlijk redelijkerwijs van hem verlangd kan worden. Wanneer een besluit onredelijk is, dan kan via de kantonrechter vernietiging gevorderd worden (art. 5:130 BW). Men dient dit verzoek tot vernietiging echter wel binnen één maand na de dag waarop men van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen nemen, bij de kantonrechter in te dienen. Wordt de lift aangebracht dan dient de akte van split en het reglement van splitsing geraadpleegd te worden om te splitsing beoordelen voor welke eigenaar/eigenaren de kosten hiervan komen alsmede de kosten voor het onderhoud. Is in deze stukken hieromtrent niets geregeld dan kan de vergadering of de kantonrechter hierover een besluit nemen. Van belang hierbij kan zijn of een eigenaar van de nieuwe installatie enig voordeel trekt of niet. Zo kan het onredelijk zijn om een eigenaar van een begane grond appartement in de kosten te laten bijdragen. Zie ook art. 52 leden 8 en 9 Regl.’06

  • Ik moet als eigenaar van de parterre meebetalen aan het onderhoud van de lift, waar ik nooit gebruik van maak. Kan dit gewijzigd worden?

    Op grond van de wet (art. 5:121 BW) kan een vervangende machtiging van de kantonrechter worden gevraagd, wanneer voor het verrichten van een bepaalde handeling de medewerking of toestemming van een of meer eigenaren nodig is en deze zonder redelijke grond weigeren of zich niet verklaren (=niets van zich laten horen). Gaat de handeling waartoe de machtiging is gegeven met kosten gepaard, dan kan de rechter tevens bepalen in welke verhouding er door (een deel van) de eigenaren of door de vereniging van eigenaren in de kosten moet worden bijgedragen. Een en ander zal afhangen van ieders belang bij de handeling. De rechter kan ook vaststellen door wie en in welke verhouding de kosten van onderhoud van het werk of de installatie in de toekomst gedragen zullen worden. Ook opvolgende appartementseigenaren zullen aan de beslissing over de onderhoudskosten gebonden zijn. De door de rechter vastgestelde regeling dient in de openbare registers te worden ingeschreven en in het huishuishoudelijk reglement te worden opgenomen. Het reglement van kan zelfs bepalen dat een eigenaar die van een “nieuwe” installatie geen voordeel trekt, ook niet verplicht is in de kosten ervan bij te dragen. Gaat het echter om een bestaande installatie, dan dient de akte van splitsing en het reglement van splitsing geraadpleegd te worden om te beoordelen of de kosten voor het onderhoud van de lift voor gezamenlijke rekening komen en hierop geen uitzonderingen bestaan. Kan men zich niet verenigen met de akte en het reglement dan kan men proberen om deze stukken wijzigen. Dit kan alleen door middel van een vergaderbesluit, de instemming van onder meer de hypotheekhouders en een notariële akte.

Hulp nodig icon

Hulp nodig?

Heeft u hulp nodig? Ga dan voor meer informatie naar onze helpdesk pagina. Onze helpdesk is er voor al uw vraagstukken m.b.t. Juridische, Bouwkundige en Energie vragen.

Naar de helpdesk

Ontvang elke maand de nieuwste artikelen in je mailbox