Oproeptermijn van de VvE vergadering
De vergadering van eigenaars of de algemene ledenvergadering is verplicht. Tijdens deze vergadering worden besluiten genomen over belangrijke gemeenschappelijke zaken. Een goed voorbeeld is het vaststellen van de begroting en de periodieke bijdrage. Om ervoor te zorgen dat deze besluiten rechtsgeldig zijn, is het van belang dat er de juiste oproeptermijn wordt gehanteerd.
Wat is een VvE? (Vereniging van Eigenaars)
VvE is de afkorting voor Vereniging van Eigenaars. Eigenlijk is ‘vereniging’ geen goed woord, want een VvE is geen ‘gewone’ vereniging. Daarom spreekt de wet ook over de ’vergadering van eigenaars’. Dat zijn alle eigenaars samen.
VvE kosten en bijdrage
Iedereen betaalt mee aan het onderhoud van het gebouw, de nutsvoorzieningen, de kosten van de VvE, zoals verzekeringen die door de VvE (veelal verplicht) zijn afgesloten, de hydrofoor (die ervoor zorgt dat de hoger gelegen etages ook warm water hebben), eventueel de stookkosten etc. Die kosten zijn opgenomen in de begroting. Op basis van de begroting wordt bepaald wat iedere eigenaar moet betalen. Vaak gebeurt dat op basis van breukdelen.
Appartement kopen / verkopen
Het kopen van een appartement betekent iets anders dan het kopen van een eengezinswoning. De eigenaar van een appartement heeft met meer en andere (wettelijke) regels te maken. Extra aandacht in de oriëntatiefase is daarom erg belangrijk!
VvE zonder bestuur
Het bestuur wordt benoemd door de vergadering van eigenaars. Het bestuur kan zelf geen bestuurders benoemen. Eigenaars kunnen ook niet zelf bepalen dat zij voortaan bestuurder van de VvE zijn. Maar bestuurders die hun werk vrijwillig doen, kunnen wel op elk moment ontslag nemen. Daar hoeft de vergadering geen besluit over te nemen. Dus wat als het bestuur opstapt en de VvE zonder bestuur komt te zitten.
De VvE en de bank
De handelwijze van de banken is een onderwerp dat voor alle VvE’s van belang is. Daarvoor gaan we ook dit jaar weer aandacht vragen. Immers, de bank is voor een VvE een essentieel onderdeel voor het goed functioneren van de organisatie. Voor de VvE geldt bovendien dat er vanuit de regelgeving bepaalde eisen worden gesteld aan de financiële en bancaire relaties. Denk daarbij aan het vier-ogenprincipe of aan het feit dat een eigenaar moet meetekenen bij opnames uit het reservefonds.
VvE Opstalverzekering
De VvE is verplicht een opstalverzekering af te sluiten voor het hele pand. Die staat op naam van de gezamenlijke eigenaars (niet op naam van de VvE). Een opstalverzekering dekt schade aan spullen die vastzitten in en aan het huis. Daaronder vallen ook leidingen, centrale verwarming, de badkamer en het toilet. Tip: de fundering moet ook verzekerd zijn.
Herbouwwaarde appartementencomplex
‘Herbouwwaarde’ betekent: het bedrag dat nodig is om het pand te herbouwen op dezelfde plaats met dezelfde bestemming. De herbouwwaarde is dus niet hetzelfde als de verkoopwaarde van het pand c.q. de appartementen. En ook de boekwaarde is een ander begrip.
Prijsplafond voor collectieve voorzieningen
Ook voor appartementencomplexen met een collectieve energie- of warmtevoorziening is een vorm van prijsplafond bedacht. Daarmee profiteren ook deze eigenaars van de maximumprijzen voor energie en warmte. Eind 2022 was dit de stand van zaken.
Wat is een gemengde VvE?
Als in het gebouw eigenaars en huurders wonen, spreken we over een ‘gemengde VvE’. U leest ook wel eens ‘gestippeld bezit’. Dat is hetzelfde. De regels van de VvE gelden voor alle eigenaars (dus ook voor de verhuurder die er zelf niet woont). Maar er is veel onduidelijkheid over de rechten en plichten van huurders en eigenaars.
Airbnb, B&B en/of appartement verhuren
Als eigenaar mag u uw appartement meestal wel verhuren aan een huishouden dat (langdurig) in het appartement wil gaan wonen. Anders wordt het als u het appartement een aantal keren per jaar korte tijd wilt verhuren. Dat mag meestal niet.
Balans van de VvE
Om snel inzicht te kunnen krijgen in de financiële positie van de VvE, is het opmaken van een balans een handig hulpmiddel. Een balans bestaat uit een gedeelte waar de bezittingen en een gedeelte waar de schulden worden opgenomen.
Erfpacht
Erfpacht is een vorm van grondbezit waarbij iemand het recht heeft om een stuk grond te gebruiken en te bebouwen, maar niet het eigendom ervan heeft. In het geval van een appartementencomplex betekent dit dat de erfpachter het recht heeft om het complex te gebruiken en te bewonen, maar niet het eigendom van de grond onder het complex heeft.
Verplichtingen van een VvE
In 1972 is bij splitsing van een gebouw in appartementsrechten een VvE verplicht gesteld. Natuurlijk kwam daar een stelsel van verplichtingen bij, zoals:
Reservefonds
Elk jaar moet de VvE een bedrag reserveren voor het groot onderhoud van het gebouw. Dit geld komt op het reservefonds van de VvE te staan. Hoeveel dit bedrag moet zijn is vastgelegd in de wet.
Verzekeren van uw appartementencomplex
Een Nederlandse VvE is verplicht om zich te verzekeren. Welke zijn verplicht, welke zijn verstandig en wie sluit ze af? Lees hier meer over het onderwerp.
Inschrijving Kamer van Koophandel (KvK)
Als een VvE niet voldoet aan de inschrijfplicht, kan een boete worden opgelegd van maximaal € 19.500. Inschrijven kan via deze pagina.
UBO (Ultimate beneficial owner)
Banken gaan ervan uit dat het VvE-bestuur de ultimate beneficial owner is. Dat klopt niet: de bestuurder heeft geen zeggenschap; de ledenvergadering heeft die zeggenschap. VvE’s zijn ook niet opgenomen in het zogenaamde ubo-register, maar de bestuurders moeten wel ‘compliant’ zijn.
VvE sinds 1972 verplicht
Op 1 december 1972 is de oprichting van een VvE bij splitsing verplicht gesteld. Het eerste Modelreglement zag toen ook het licht.
Rollen binnen de VvE
De VvE bestaat uit verschillende ‘rollen’. Dat is wettelijk zo geregeld. Er is ook een logische hiërarchie binnen de rolverdeling: de vergadering van eigenaars, het bestuur c.q. de bestuurder, de voorzitter en eventuele commissies.
Vergadering van Eigenaars
Het hoogste orgaan van de VvE is de vergadering van eigenaars. Het begrip ‘vergadering van eigenaars’ zorgt nogal eens voor verwarring.
Bestuur – Bestuurder
Iedere Vereniging van Eigenaars heeft een bestuur. Dat vertegenwoordigt de VvE. Het splitsingsreglement bepaalt hoeveel bestuurders een VvE moet hebben.
Voorzitter
Bij een VvE kan sprake zijn van twee voorzitters: de voorzitter van het VvE-bestuur en de voorzitter van de ledenvergadering.
Verhurende eigenaar
U bent eigenaar van een appartement dat u verhuurt aan iemand anders. Dan bent u nog steeds lid van de VvE. U bent samen met de andere eigenaars eigenaar van het complex. Omdat u uw appartement verhuurt, staat u in voor het ‘goede gedrag’ van uw huurder.
Commissies & Raad van Commissarissen (RvC)
De vergadering van eigenaars, de bestuurder(s) en de voorzitter hoeven niet alles zelf te doen: ze kunnen worden bijgestaan door commissies.
Kascommissie
Het VvE-bestuur doet zijn werk met het geld van de (mede)-eigenaars. Dat vereist veel zorgvuldigheid. Fouten in de jaarrekening kunnen gevolgen hebben voor de VvE-bijdrage. Om van mogelijke fraude door bestuurders en beheerders nog maar te zwijgen. Een goede kascommissie signaleert deze fouten al in een vroeg stadium.
Technische Commissie
De technische commissie ondersteunt het VvE-bestuur bij de voorbereiding en uitvoering van het onderhoud van het appartementencomplex.
VvE Beheerder
We constateerden al dat sommige VvE’s te weinig menskracht hebben om de bestuurstaken goed uit te voeren. Is dat bij uw VvE ook het geval? Dan kunt u kiezen voor een professionele beheerder.
Slapende VvE activeren
Van de bijna 144.000 VvE’s in Nederland functioneert meer dan de helft niet. Er wordt geen onderhoud gepleegd, en de waarde van het complex en de afzonderlijke appartementen gaat achteruit.
Verzekeren van uw appartementencomplex
Een Nederlandse VvE is verplicht om zich te verzekeren. Welke zijn verplicht, welke zijn verstandig en wie sluit ze af? Lees hier meer over het onderwerp.
Stappenplan: zoeken van ‘goed’ VvE Beheer
Zijn er voldoende capabele leden die genoeg tijd hebben voor het beheer en bestuur van de VvE? Dan kan deze heel goed met een eigen, uit de leden gekozen, bestuur functioneren. Kunt u als bestuur wel wat ondersteuning gebruiken? Dan kan de vergadering ervoor kiezen een of meer activiteiten omtrent beheer uit te besteden.
Klachten over uw VvE-beheerder
Het ontbreekt in Nederland aan een centraal meldpunt waar klachten over VvE-beheerders gedeponeerd kunnen worden. Als belangenbehartiger voor VvE’s heeft Stichting VvE Belang dan ook besloten een dergelijk meldpunt in het leven te roepen en daarom heeft VvE Belang een klachtenlijn geopend.
AVG Richtlijn voor VvE’s
In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft VvE Belang in samenwerking met de Privacy Company een richtlijn opgesteld die de gevolgen van de AVG concreet maakt voor VvE’s. De richtlijn is opgesteld op basis van gegevens uit een uitgebreide enquête onder VvE’s. De richtlijn maakt duidelijk aan welke eisen de VvE moet voldoen in het kader van de AVG.
Hulp nodig?
Heeft u hulp nodig? Ga dan voor meer informatie naar onze helpdesk pagina. Onze helpdesk is er voor al uw vraagstukken m.b.t. Juridische, Bouwkundige en Energie vragen.
Naar de helpdesk