VvE kosten en bijdrage

Hoe hoog moet de bijdrage voor de VvE zijn om alle kosten te dekken? Moeten we rekening houden met inflatie? En moet je meebetalen aan voorzieningen die je nooit gebruikt? Is er verschil tussen servicekosten en de VvE-bijdrage?

Waaruit bestaan de VvE kosten?

Alle eigenaren dragen bij aan de collectieve kosten die jaarlijks door de vereniging van eigenaren worden gemaakt. In bepaalde situaties kunnen er uitzonderingen zijn. Bijvoorbeeld, eigenaren op de begane grond hoeven soms niet bij te dragen aan de liftkosten, aangezien zij er geen gebruik van maken.

Niettemin draagt elke eigenaar bij aan het algemene onderhoud van het gebouw, de nutsvoorzieningen, gedeelde ruimtes, VvE kosten (waaronder doorgaans verplichte verzekeringen), de hydrofoor (die ervoor zorgt dat hoger gelegen verdiepingen ook warm water hebben), eventuele stookkosten, enzovoort. Deze VvE kosten zijn opgenomen in de begroting, die vervolgens de basis vormt voor de individuele bijdragen van elke eigenaar. Vaak worden deze bijdragen berekend op basis van breukdelen.

Breukdeel (of aandeel)

Iedere eigenaar heeft een ‘aandeel in de gemeenschap’. Dat is het appartementsrecht (of -rechten), waarvan de woning het belangrijkste is. Vaak wordt de VvE-bijdrage bepaald op basis van het aantal aandelen ofwel breukdelen. Meestal gaat het dan om de oppervlakte van de woning. Aan een appartement van 35 m2 valt nu eenmaal minder onderhoud te plegen dan aan een penthouse van 150 m2. Het aantal breukdelen per appartementsrecht staat in de splitsingsakte. In het splitsingsreglement staat hoe de kosten verdeeld worden.
Sommige VvE’s laten alle eigenaars evenveel betalen. Ook dat staat in het splitsingsreglement.

Service kosten of VvE-bijdrage. Wat zijn de verschillen?

Vaak wordt gesproken over de ‘servicekosten’ in plaats van ‘VvE-bijdrage’. Dat is onjuist: de servicekosten zijn een onderdeel van de VvE-bijdrage (verenigingskosten, zoals verzekeringen, papier voor mededelingen etc.). Het andere deel wordt gevormd door de exploitatiekosten. Kortweg: de kosten om het gebouw in goede staat te houden (schilderwerk, reparaties etc.). Dus eigenlijk alle kosten die in de meerjarenonderhoudsbegroting staan. Die worden verdeeld onder de eigenaars.

Wanneer bijdrage betalen?

De VvE-bijdrage is een ‘brengschuld’ die maandelijks vóór het begin van de nieuwe maand verschuldigd is. Met andere woorden, als lid van een VvE bent u te allen tijde bijdrage verschuldigd.

Inflatie

De meeste VvE’s houden met het maken van de begroting rekening met de inflatie (het feit dat geld minder waard wordt). Dat is verstandig, want dan is de kans groot dat de begroting inderdaad klopt, en dat de exploitatierekening geen verrassingen oplevert.
Bij een heel hoge inflatie (zoals in 2022) wordt vaak de vraag gesteld of de VvE-bijdrage ook fors moet stijgen. Meestal wordt geadviseerd om dat niet te doen, maar de ontwikkelingen van kosten scherp te volgen. Dan kan in een volgende ALV worden bekeken of de bijdrage inderdaad te laag is.

De buurman betaalt niet; wat nu?

Als een eigenaar de VvE-bijdrage niet binnen een maand betaalt, mag de VvE rente over het bedrag in rekening brengen.
Wordt de bijdrage enkele maanden niet betaald? Dan is het verstandig om de vordering in handen te geven van een incassobureau of deurwaarder. Het bestuur moet daarvoor wel gemachtigd zijn door de ALV. Daarom is die machtiging bij voorkeur standaard-onderdeel van de agenda voor de ALV. Op die manier wordt de machtiging elk jaar opnieuw afgegeven.

Tijdig signaleren!

Houd betalingsachterstanden goed in de gaten! Alleen achterstallige bedragen van het lopende én het voorafgaande boekjaar zijn inbaar. Dat is ook het geval als het appartement wordt verkocht: de nieuwe eigenaar moet die achterstallige bedragen betalen. De notaris zal daarop wijzen.