Gedonder onder een dak

Geplaatst door Administrator (admin) op 01-12-2014
NIEUWS >> ALGEMEEN (overal)

Artikel FD zaterdag 29 november - geschreven door Lien van der Leij

Eigenlijk wisten we maar half waarvoor we tekenden’, bekent Fenna van Oostveen (39) over de aankoop van het appartement in een Utrechts monument dat zij en haar partner tien jaar geleden betrokken. ‘Natuurlijk hadden we de splitsingstekening en het splitsingsreglement bekeken en zelfs een enigszins obligate bijeenkomst van de Vereniging van Eigenaren bijgewoond. Maar ook dan heb je slechts een vaag idee van wat het allemaal inhoudt.’

Inmiddels is Van Oostveen helemaal op de hoogte. Door schade en schande wijs geworden, zou je kunnen zeggen. Want toen zij zich uit frustratie over het gebrek aan daadkracht bij haar Vereniging van Eigenaren (VvE) liet benoemen tot bestuursvoorzitter trof ze een beerput aan. Er was geen meerjarig onderhoudsplan, subsidieaanvragen waren te laat ingediend om nog kans te maken en tot overmaat van ramp bleek dat door de bouwkundige aanpassingen van enkele bewoners het pand niet voldeed aan de verzekeringsvoorwaarden. ‘ Het duurde jaren voordat we weer op de rit waren’, vertelt Van Oostveen. ‘Zeker in het eerste jaar was ik er per week wel ­anderhalve dag mee bezig.’

Soortgelijke verhalen hoort Kees Oomen elke dag. Hij is directeur van Stichting VvE Belang, dat voor Verenigingen van Eigenaren lobbyt in Den Haag en VvE’s en individuele appartementeigenaren bijstaat met voorlichting en juridisch en praktisch advies. Jaarlijks stromen er bij de stichting vele duizenden vragen binnen — over dakterrassen die bij nader inzien formeel niet bij het appartement horen, onderhoudskassen die onvoldoende gevuld blijken, niet-betaalde servicekosten of dwarsliggende mede-eigenaren die bijvoorbeeld niet willen meebetalen aan gevelisolatie.

‘De meeste mensen vinden ons echter pas als ze al gekocht hebben’, zegt Oomen. Van Oostveen is niet de enige die niet precies wist waar ze voor tekende, stelt hij. ‘In feite koop je geen appartement maar een appartementsrécht, oftewel het exclusieve gebruiksrecht van een gedeelte van het gebouw (privégedeelte).’ Het eigendom van het gebouw komt toe aan alle appartementseigenaren gezamenlijk, en daarnaast krijg je als eigenaar-bewoner het exclusieve gebruiksrecht over datgene waarvan je de foto’s zo hebt bewonderd op de makelaarssite. De splitsingsakte en -tekening geven precies aan hoe het gebouw is verdeeld in ­privégedeeltes en gemeenschappelijke ruimten en hoe groot ieders aandeel daarin is, terwijl het bij­behorende splitsingsreglement vastlegt wat de rechten en plichten zijn van alle eigenaren.

Verschil
Een appartement in eigendom of een appartementsrecht in eigendom: het lijkt een verwaarloosbaar verschil. Maar dat is allerminst het geval, haast Oomen zich te zeggen. ‘Als eigenaar van een appartementsrecht word je automatisch verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren. Die is sinds 1972 verplicht bij alle splitsingen. Daar kleven meer verantwoordelijkheden aan.’ Als je die niet op je neemt, kun jij je mede­bewoners tot last zijn, en omgekeerd geldt dat natuurlijk ook. Maar veel eigenaar-­bewoners realiseren zich pas het belang van een goed functionerende Vereniging van Eigenaren als er problemen ontstaan.

Waar moet je dan op letten als je een appartement koopt? Vergewis je in ieder geval van wat er in de splitsingsakte en in het splitsingsreglement staat. In deze notariële akte staat precies omschreven welk deel van het gebouw je verwerft en wat jouw deel is in de kosten van het gemeenschappelijk onderhoud. ‘Bij nieuwere splitsingen wordt meestal gewerkt met breukdelen’, verduidelijkt Oomen. ‘Jouw kosten in het onderhoud van het geheel worden naar rato van jouw breukdeel berekend.’ Dat hoeft niet te betekenen dat een breukdeel evenredig is aan stemrecht. Bij twintig appartementen van ongelijke grootte kan het toch zo zijn dat alle eigenaren een gelijke stem ­genieten binnen de VvE.

Zeggenschap binnen de VvE is soms ook ver te zoeken als grote delen van het complex nog worden verhuurd. ‘Een mix van huurders en kopers leidt sowieso tot een aparte dynamiek’, zegt Oomen. ‘Bij een grote eigenaar-verhuurder, bijvoorbeeld een woningcorporatie, heb je als individuele eigenaar weinig in te brengen. In zulke gevallen is er meestal een externe beheerder ingehuurd om de financiën en het onderhoud te verzorgen, en heeft die een nauwe band met de corporatie zelf.’ En, waarschuwt hij, bedenk dat ook bij kleinere VvE’s de belangen van eigenaren die hun bezit verhuren niet altijd parallel lopen met die van eigenaar- bewoners. ‘De betrokkenheid is anders. Verhuurders benaderen het geheel vanuit een veel zakelijker oogpunt, want voor hen is het een financieel instrument.’

In de praktijk kan dat betekenen dat initiatieven om het pand te verduur­zamen of te verfraaien, zoals het aan­brengen van isolatie of het opnieuw voegen, het niet zullen halen op de ledenvergadering. Anders dan noodzakelijk onderhoud vereisen dergelijke initiatieven meestal een gekwalificeerde meerderheid van de stemmen, als er al genoeg eigenaren op de vergadering aanwezig zijn om te kunnen stemmen (het zo­geheten quorum).

Daarnaast is het goed te letten op de staat van onderhoud van het hele pand en na te gaan of er voldoende geld in kas is voor het uitvoeren van de werkzaamheden zoals uiteengezet in het meer­jarenonderhoudsplan (MJOP) — als dat al bestaat. ‘De wet bepaalt sinds 2005 dat er een reservefonds moet bestaan voor groot onderhoud’, aldus Oomen. ‘VvE’s kregen een overgangsperiode tot 1 mei 2008 om zo’n reservefonds in het leven te roepen en te reserveren, maar verder zijn er geen regels opgesteld over hoe dit reservefonds zou moeten worden gevuld.’

Volgens onderzoek uit 2012 heeft 81% van de VvE’s nu een reservefonds, maar daarvan zijn er vele waar nog veel te weinig geld op staat. Zo wordt er door 51% jaarlijks minder dan 0,3% van de herbouwwaarde van het complex gereserveerd. Oomen: ‘Er zijn nu initiatieven in de maak om dat aan te pakken.’

Hoe dat zit bij het appartementsrecht dat je wilt kopen, kun je navragen bij de VvE,ook zal de notaris vóór de overdracht een overzicht opvragen over de omvang van het reserveringsfonds bij de VvE en nagaan of de verkoper al zijn periodieke bijdragen (servicekosten) heeft voldaan. Heeft hij dat niet, dan kan de nieuwe ­eigenaar daarvoor worden aangeslagen. In de praktijk worden achterstallige betalingen dan veelal verrekend met de koopprijs. Bestaat er geen MJOP, dan kan nog een schatting worden gemaakt met de VvE-onderhoudsmeter, een ­onlineberekeningstool van de overheid.

Vrijwilligerswerk
De bewoners van het gemeentelijk monument van Van Oostveen mogen blij zijn met zo’n actief en betrokken VvE-bestuur, vindt Oomen. ‘De meeste mensen interesseert het geen bal en het is allemaal vrijwilligerswerk.’ Een op de vier, veelal kleine VvE’s is slapend of functioneert slecht, wat kan betekenen dat ze niet zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, dat er niet ­(regelmatig) wordt vergaderd en er geen afspraken bestaan over groot onderhoud of de opstalverzekering van het complex. En ook al is er een actieve vereniging, dan nog is het de vraag of het bestuur voldoende bekwaam en professioneel is om alle ­zaken goed af te handelen.

Bij Van Oostveen was dat niet het geval, zo bleek. Want toen zij samen met een door een aantal andere eigenaren gevormde onderhoudscommissie begon met de voorbereidingen voor een MJOP, kwam ze erachter dat meerdere eigenaar-bewoners op de bovenste verdieping van het complex heimelijk de zolderruimte onder het dakgewelf bij hun woonoppervlakte hadden getrokken. ‘Achter hun plafonnetjes bleek er een loze ruimte schuil te gaan. Sommigen gebruikten die gewoon als opslagplaats, maar anderen hadden het hele plafond verwijderd en er een volledige extra verdieping bij getimmerd’, vertelt zij. ‘Die ruimten waren niet bewonersklaar; vaak waren ze niet geïsoleerd of brandveilig, met als gevolg dat het pand als geheel niet aan de verzekeringseisen voldeed. Was er brand uitgebroken, dan hadden we allemaal met elkaar een groot probleem gehad.’

Wat de zaak nog verder compliceerde, was dat een paar van de bewuste woningen na verruiming al was doorverkocht. ‘De nieuwe eigenaren waren zich van geen kwaad bewust en stonden zeker niet te trappelen om hun appartementen weer terug te brengen in de oude staat zoals weergegeven in de splitsingstekening’, vertelt Van Oostveen. ‘Zij hadden immers voor bijvoorbeeld 150 m2 over drie verdiepingen betaald, en niet voor 110 m2 over twee woonlagen, zo dachten ze. De werkelijkheid bleek anders.’

Het is een extreem voorbeeld, maar geen uitzondering. Stichting VvE Belang krijgt wel vaker met dit soort zaken te maken, zegt Oomen. Klassieker is het dakterras dat bij een appartement wordt verkocht, maar waarvoor geen toestemming is gevraagd bij de VvE. Dat dient volgens het splitsingsreglement wel degelijk te gebeuren, omdat er bijvoorbeeld verandering wordt aangebracht in een gemeenschappelijk deel van het gebouw.

‘Bij ons werd gezegd dat het betrekken van extra ruimte door de toenmalige bestuursvoorzitter destijds werd gedoogd’, zegt Van Oostveen. ‘Maar dat was niet rechtsgeldig. En de splitsingsakte was ook niet aangepast. Indirect had dat ­bovendien gevolgen voor de overige ­bewoners, want de hogere verkoopprijs van de vergrote appartementen betekende dat onze WOZ-waarde naar boven werd bijgesteld.’ Een krankzinnige situatie, vindt zij. ‘Want zowel de makelaar als de notaris had bij de verkoop aan de bel moeten trekken.’

Toch kan de makelaar niet aansprakelijk worden gesteld, want de koper moet zelf zorgen dat hij op de hoogte is. Anders ligt dat bij de notaris, alleen was het bewuste kantoor toen inmiddels failliet. Van Oostveen: ‘Uiteindelijk hebben we het probleem in de algemene ledenvergadering van de VvE gegooid. De bewuste appartementseigenaren werden voor de keuze gesteld: of het appartement in oorspronkelijke staat terugbrengen volgens de splitsingsakte, of samen voor de kosten van het herzien van de splitsingsakte en -tekening opdraaien, al met al zo’n € 9000. Met dat laatste zijn zij uiteindelijk schoorvoetend akkoord gegaan. Nog steeds peanuts natuurlijk, als je bedenkt wat die vierkante meters kosten als je ze zou moeten kopen, maar goed. Ook accepteerden ze een verhoging van de servicekosten voor een formeel vergroot breukdeel. Al met al duurde die hele ­geschiedenis zo’n vier jaar — en wij intussen maar hopen dat er geen ­ongelukken zouden gebeuren, omdat we dan niet verzekerd zouden zijn.’

Gelukkig komt er steeds meer aandacht voor de VvE en over wat het kopen van een appartementsrecht inhoudt, zegt Oomen: ‘Vroeger wezen makelaars bij wijze van spreken slechts op de “lekker lage servicekosten”, nu wordt wat serieuzer aangemoedigd de VvE onder de loep te nemen.’ De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) maakt er zeker werk van, zegt NVM-woordvoerder Roeland Kimman. ‘Wij hebben een VvE-checklist op onze site. Kopers wordt gewezen op de punten waar zij minimaal naar moeten informeren, zoals inschrijving bij de Kamer van Koophandel, de onderhoudsverwachtingen, de verzekeringen, de periodieke bijdrage en ga zo maar door. En bij twijfel kunnen kopers hun aankoopmakelaar verdere navraag laten doen.’

Mede door toedoen van VvE-Belang komt er elders ook meer aandacht voor de deskundigheid van VvE’s en hun beheerkantoren. Ongeveer een op de drie VvE’s, met name die van grotere wooncomplexen, huurt een beheerkantoor in om de financiën te beheren, de periodieke bijdrage te innen en het MJOP op te (laten) stellen en uit te voeren. Sinds enkele jaren kunnen dergelijke bedrijven zich ook laten certificeren. ‘Tot dusver hebben zo’n dertig beheerkantoren een procescertificaat behaald en die ontwikkeling is nog volop gaande’, vertelt Oomen. ‘Daarnaast is er een persoonscertificaat ontwikkeld waarmee iemand na het afnemen van een pittig examen kan aantonen dat hij over de nodige juridische kennis beschikt en bekwaam is om onder meer een MJOP uit te leggen en een exploitatiebegroting op te stellen.’

VvE’s kunnen zich ook laten certificeren. SKW is een certificatie-instelling binnen de vastgoedsector. Het keurmerk VvE Onderhoud Safe houdt in dat de desbetreffende VvE een onderhoudsplan heeft voor minimaal vijf jaar én de benodigde middelen daarvoor in kas. ‘Tot nu toe zijn er iets meer dan honderd gecertificeerde VvE’s’, zegt Oomen. ‘Het is een betrekkelijk nieuw fenomeen, maar het begint nu te lopen.’

 

Terug