Zonder complete informatie geen taxatierapport en geen hypotheek

Bij de verkoop van een appartementsrecht is het verstrekken van informatie met betrekking tot de o.a. financiële situatie van de VvE verplicht. Een koper moet immers weten in welke situatie hij/zij terechtkomt. De verkopers moeten een potentiële koper voorzien van een flink pakket aan informatie: de financiële informatie, eventuele lopende rechtszaken, vergaderverslagen en andere informatie die relevant is voor de koper.

Als een eigenaar voor de verkoop een verkoopmakelaar inschakelt zal hij/zij al deze gegevens opvragen. Maar bij de overdracht van een appartement komt meer kijken.

Aankoop van een appartement

Bij de aankoop van een appartement krijgt de aankoopmakelaar mogelijk te maken met een groot aantal wensen. Veel aspirant-appartementseigenaars hebben geen besef van het verschijnsel ‘VvE’.  Maar ze hebben in de regel wél veel wensen. ‘Mag ik een dakkapel plaatsen”. ‘En hoe zit het met de mogelijkheden van een uitbouw?’ ‘Zonnepanelen lijkt me wel wat; kan dat in dit gebouw?’ De aankoopmakelaar moet op basis van al deze vragen onderzoeken in hoeverre de wensen vervuld kunnen worden. Bovendien moet hij een inschatting maken van de bedragen die de komende jaren betaald moeten worden in de vorm van dotaties. En mogelijk komt er een verhoging van de VvE-bijdrage. De aankoopmakelaar vraagt deze gegevens op bij de verkoopmakelaar.

Verplichting taxateur

Er gaat dus heel veel informatie richting de aspirant-koper. De taxateur is in deze informatievoorziening de laatste schakel. In zijn rapport moet hij melden of er een MJOP is (en in hoeverre dit onderhoudsplan realistisch is). Op basis van het MJOP moet hij nagaan of er voldoende financiële middelen aanwezig zijn in het reservefonds. En vanzelfsprekend controleert de taxateur ook of de VvE over een opstalverzekering beschikt. De vraag of de fundering en het eigenaarsbelang daarbij zijn meegenomen, komt daarbij niet aan de orde.

Wat heb ik onderzocht?

Om u een beeld te geven van datgene wat u te wachten staat als u uw appartement wilt verkopen, citeer ik de letterlijke tekst uit het huidige rapport.

Ik heb de ‘akte van splitsing’, het huishoudelijk reglement en het financieel verslag van de VvE onderzocht. Met die documenten heb ik bepaald welke bedragen de eigenaars van de appartementen voor het onderhoud moeten betalen aan de VvE. Ik ben ervan uitgegaan dat iedereen deze bedragen betaald heeft.

Ik heb onderzocht of er eventueel sprake is van meerdere appartementsrechten. Als dit het geval is, heb ik ook onderzocht of er sprake is van meerdere verenigingen van eigenaars.

Verplichte bijlages:

• Akte van splitsing en ondersplitsing van de notaris
• Splitsingstekening
• Jaarrekening Vereniging van Eigenaars (VvE)
• Meerjarenonderhoudsplan van de Vereniging van Eigenaars
• Uittreksel van de KvK van de Vereniging van Eigenaars
• Polis opstalverzekering van de Vereniging van Eigenaars voor herbouwwaarde of taxatierapport met herbouwwaarde

Bij het ontbreken van deze informatie wordt het taxatierapport niet gevalideerd, en zal de potentiële koper geen hypotheek krijgen.

Verkoopplannen?

Zorg ervoor dat u deze stukken kunt aanleveren. Voor het VvE-bestuur is er ook een taak weggelegd: dat is verplicht om de betreffende stukken bij de verkopende eigenaar aan te leveren.

Deze column is geschreven door Jaap Hendriksen, Register Taxateur bij Stichting VvE Belang