Nazorg

De verbouwing, renovatie of aanpassing van het appartementencomplex is gereed. Het heeft heel wat voeten in aarde gehad, maar u hebt uw doel bereikt: een gebouw dat weer jarenlang meekan, met lage energie- en onderhoudskosten. Dat is een felicitatie waard. Maar voordat u de kaarsjes op de taart aansteekt, moeten we stilstaan bij de afronding. U moet nog diverse zaken regelen: de oplevering (en garantie), de onderhoudscontracten, de hertaxatie, de verantwoording voor de subsidie, het sluiten van het bouwdepot, het opstellen van een nieuw duurzaam onderhoudsplan en mogelijk ook een wijziging van het huishoudelijk reglement.

• Bouwkundige oplevering

  ls het gebouw wordt opgeleverd, zijn alle werkzaamheden klaar. Is het werk uitgevoerd zoals afgesproken? Of zijn er nog losse eindjes? Werkt alles naar behoren? Bij een verbouwing of renovatie vinden nogal wat activiteiten plaats. Mogelijk is meerwerk vergeten of is ergens schade ontstaan. Misschien bent u niet tevreden over het bouwproces. Om discussies vóór te zijn, is het belangrijk dat u de status op het moment van opleveren vastlegt.

  De bouwkundige oplevering is een officiële aangelegenheid. Op dat moment neemt de VvE diverse verantwoordelijkheden over. Het is dus belangrijk dat u voor de overgang goed in kaart brengt wat niet nog niet in orde is: wat voldoet niet aan redelijke eisen voor afwerkingen, aan het bouwbesluit en het bestek? Daarnaast zullen afspraken zijn opgenomen in de overeenkomst en de opgave van het meerwerk en minderwerk. Tijdens de oplevering krijgt u (evenals de beheerder) toelichtingen over het gebruik en onderhoud van het gebouw en over de garantiebepalingen (voor zover van toepassing). Voor de bouwkundige oplevering is het aan te bevelen om een externe inspecteur inschakelen. Deze kan u adviseren en eventueel bemiddelen bij een verschil van mening of bij onduidelijkheden.

• Controlelijst

  Aan de hand van een checklist wordt het proces van oplevering doorlopen. Buitenkant en binnenkant worden gecontroleerd en ook wordt nagegaan of het meerwerk en minderwerk volgens afspraak zijn uitgevoerd. Of het nu om de dakgoten of de afwerking van de kruipruimte gaat, alles wordt bekeken en vastgelegd.

• Niet tevreden?

  Normaal gesproken voldoet u bij de oplevering alle rekeningen, maar misschien bent u nog niet tevreden omdat het werk niet goed is uitgevoerd of nog niet gereed is. In dat geval kunt u de betaling deels opschorten. U maakt dan gebruik van het wettelijk op-schortingsrecht. U mag een bedrag achterhouden dat in redelijke verhouding staat tot het werk dat nog uitgevoerd dient te worden.

  Hebt u de verbouwing laten uitvoeren met BouwGarant? Dan hebt u het recht om vanaf de oplevering tot het einde van de serviceperiode een percentage van de aanneemsom in te houden. Van dit recht kunt u alleen gebruikmaken als die inhouding ook in de overeenkomst is vastgelegd.

• Schadevergoeding

  Als de aangekondigde oplevering is opgeschort, heeft u vaak recht op een schadevergoeding. De hoogte hiervan is meestal vastgelegd in het contract of de algemene voorwaarden.

• Onderhoudscontracten

  Wie gaat het onderhoud doen? De installateur, uzelf of een derde partij? Als u kiest voor de hoofdaannemer ontstaan er tegenstrijdige belangen. De aannemer moet dan zijn eigen werk beoordelen en heeft er geen belang bij om onzichtbare gebreken op te sporen. Het is ook de vraag of de aannemer de gebreken ziet als onderdeel van de oplevering of als een nieuw project. Het ligt dus voor de hand dat u een andere partij kiest voor het onderhoud, tenzij het onderhoud valt binnen de afgesproken garanties.

  Voor het onderhoud kunt u een contract afsluiten. Dit is eigenlijk een soort abonnement voor het onderhoud. Belangrijk is dat het contract ‘waterdicht’ is, zodat u achteraf geen verschil van mening krijgt.

• Hertaxatie

  Door de verbouwing zal de waarde van het gebouw zijn toegenomen. Dat heeft invloed op uw verplichte (opstal)verzekering. Het is belangrijk dat u voldoende bent verzekerd. Als het gebouw ooit zou afbranden, dan gaat het al snel om miljoenen euro’s om de schade te herstellen. Een te lage herbouwwaarde betekent een forse financiële strop voor alle eigenaars. En schat u de waarde te hoog in, dan betaalt u te veel premie, terwijl u niet meer uitgekeerd krijgt dan het werkelijke schadebedrag.

• Aandachtspunten

  Een veelvoorkomende fout in de taxatie is dat de fundering niet wordt meegenomen bij de bepaling van de herbouwwaarde. Een andere fout is dat de grond onder het gebouw wordt meegenomen. Dat hoeft natuurlijk niet, want die hoeft u niet opnieuw te kopen.

  Bij het bepalen van de herbouwwaarde moet de taxateur rekening houden met de ener-getische normen die zijn vastgesteld in het meest recente Bouwbesluit. Veel taxateurs die een appartementencomplex taxeren, weten dat niet. Dit zorgt voor een te lage waarde-bepaling.

• Subsidie verantwoorden

  Als het goed is, hebt u een administratie aangelegd voor de verbouwing. Hierin zijn ook alle documenten opgenomen rond de aanvraag van subsidies, leningen en de documenten van de energieprestatieadviseur. Voor de RVO-subsidie voor energiebesparende maatregelen (SEEH) bent u verplicht om deze administratie vijf jaar te bewaren. In deze periode kunnen inspecteurs van RVO het gebouw controleren.

• Afsluiten bouwdepot

  Als de verbouwing klaar is, kunt u het bouwdepot opheffen. Doe dit niet te snel, want het komt regelmatig voor dat na oplevering nog facturen binnenkomen, bijvoorbeeld voor meerwerk. Het geld dat over is, wordt gebruikt om de uitstaande lening af te lossen. Het bouwdepot is maximaal twee jaar beschikbaar.

• Nieuw onderhoudsplan

  Meestal hebt u na een verbouwing een nieuw onderhoudsplan nodig. Vaak is er minder onderhoud nodig. Het is dus logisch dat u daar ook naar kijkt. Hetzelfde geldt voor het huishoudelijk reglement, de VvE-bijdrage en de hoogte van het reservefonds.

Tip: Vraag de aannemer om onderhoudstips en een planning voor het uit te voeren onderhoud.

Ga verder naar: Mensenkennis (Verdieping)