Het uitvoeren van het verdiepingsonderzoek

In het verdiepingsonderzoek gaan we verschillende zaken nader bekijken. Met name de staat van het gebouw: hoe zit het met de constructie, het dak, de gevels? Is er asbest dat verwijderd moet worden? Zitten er beschermde dieren, zoals vleermuizen, in de spouw of onder het dak waar rekening mee gehouden moet worden? Zijn er opstelpunten voor het bouwmateriaal en de benodigde machines?

• Bouwkundig onderzoek

  In een bouwkundig onderzoek bekijkt een deskundige de staat van het gebouw en de mogelijkheden van de renovatie. Destructief onderzoek kan daarvan een onderdeel zijn. Dat betekent: hak- en breekwerk. Muren kunnen worden opgebroken om te zien wat er in de spouw zit. Het dak kan worden opengesneden om de opbouw van de dakconstructie te beoordelen.

  Er zijn verschillende partijen die voor u een bouwkundig onderzoek kunnen uitvoeren, zoals VvE Belang, Vereniging Eigen Huis en Homekeur.

• Asbest

  Vanaf 1945 tot aan de jaren tachtig is asbest veelvuldig gebruikt in gebouwen. Denk aan daken, kitwerken, panelen en leidingdoorvoeren. Omdat asbest kankerverwekkend is bij de verwerking ervan, werd de toepassing vanaf 1993 verboden. Bij groot onderhoud is het verstandig om asbest te verwijderen. U zelfs verplicht om het te saneren als er werkzaamheden aan het asbest worden uitgevoerd. Het beste kunt u het gebouw laten onderzoeken en de sanering uit laten voeren door een gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf.

• Flora en fauna

  Het komt regelmatig voor dat dat de verbouwing van appartementencomplexen moet worden stilgelegd. Oorzaak: er huizen vleermuizen en/of gierzwaluwen in het gebouw. Dit zijn beschermde dieren die u niet mag verjagen. Als u wilt verbouwen, moet u zorgen voor ‘vervangende woonruimte’ voor de dieren. Laat daarom een flora- en faunaonderzoek uitvoeren. Liefst nog vóór u concrete plannen maakt voor uw complex. Het verkrijgen van een ontheffing kan namelijk erg lang duren (soms wel meer dan een jaar).

• Brandveiligheid

  Gemiddeld breekt er elke dag ergens in Nederland brand uit in een appartementencomplex. Laat u dus goed adviseren over de brandveiligheid van het gebouw. Het is een hardnekkig misverstand dat uw gebouw veilig is als het aan de bouwregelgeving voldoet. De bouwregelgeving schrijft de minimale eisen van brandveiligheid voor. Er is een groot verschil in brandbaarheid van isolatiematerialen. Sommige kunnen al ontbranden bij een paar honderd graden Celsius. Kies niet voor de goedkoopste oplossing als die niet veilig is. Denk bij brandveiligheid ook aan vluchtroutes en compartimentering (bijvoorbeeld door te werken met brandwerende deuren).

  U kunt uw gebouw laten onderzoeken, bijvoorbeeld door middel van een Veiligheidsscan brandveiligheid van het Adviescentrum Brandveilig Wonen (www.acbw.nl).

• Bestemmingsplan

  Onderzoek of uw plan binnen het bestemmingsplan past. Hierin staat welke functies op welke plaats zijn toegestaan. Een functie is bijvoorbeeld wonen, werken, groen of verkeer. Ook de regels die gelden voor zo’n functie staan in het bestemmingsplan. Denk hierbij aan bouwhoogte, afstand tot de buren en de vraag of er bijgebouwen zijn toegestaan. Alle geldende bestemmingsplannen staan op de landelijke website ruimtelijke plannen.

• Omgevingsvergunning

  Misschien heeft de VvE een vergunning van de gemeente nodig om te mogen verbouwen. Dit heet een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning). Doe eerst de vergunningencheck via het Omgevingsloket (www.omgevingsloket.nl). Zo ziet u meteen of u een omgevingsvergunning nodig hebt, een melding moet doen of geen vergunning nodig hebt. De kosten voor een omgevingsvergunning kunnen oplopen tot wel 5 procent van de bouwkosten (afhankelijk van de gemeente waar u woont).

  Alle ingediende omgevingsvergunningen die te maken hebben met bouwen worden aan de welstandscommissie toegestuurd. De welstandscommissie toetst uw plannen aan het welstandsbeleid. Het beleid vindt u terug in de welstandsnota. De commissie kijkt naar de kwaliteit van een ontwerp en de gekozen materialen. Ze beoordeelt ook hoe een gebouw er uitziet en of het in de omgeving past.

• Bezwaar tegen de vergunning

  Na het verlenen van de omgevingsvergunning kunnen belanghebbenden (bijvoorbeeld buren) bezwaar maken tegen de vergunning. Als u de vergunning van de gemeente hebt gekregen, hebben bezwaarmakers zes weken de tijd om te reageren.

• Vooroverleg

  Wilt u weten of u de bouwvergunning wel krijgt of dat deze überhaupt nodig is? Vraag dan een vooroverleg aan via het Omgevingsloket online. De gemeente kijkt dan mee naar uw aanvraag en kan beoordelen of uw bouwplan voldoet aan het bestemmingsplan en aan de welstandseisen. Van de gemeente hoort u per brief of uw aanvraag haalbaar is. Houd er rekening mee dat u leges betaalt voor het vooroverleg. De kosten zijn per gemeente verschillend.

Tip: Wilt u lastige juridische procedures voorkomen? Bespreek uw plannen dan eerst met de buren van de VvE. Zo voorkomt u dat u achteraf in conflict komt met uw omgeving.

• Ontwerp

  Laat uw idee uittekenen op een bouwtekening. Hiermee maakt u inzichtelijk wat u wilt. Bij bouwtekeningen kunt u denken aan plattegronden, dwarsdoorsnedes en gevelaanzichten of een 3D-visualisatie.

• Installatieadviseur

  Om een beeld te krijgen van de energiesystemen en de technische installaties is het handig om een installatieadviseur in te schakelen. Deze kan uitleggen hoe de huidige systemen werken en advies geven voor nieuwe installaties.

Ga verder naar: Opstellen begroting