Optoppen; hoe pakt de VvE dat aan?

Optoppen (het toevoegen van een of meerdere woonlagen boven op een gebouw) is momenteel ‘hot’ in de plannen van de overheid. Er moeten immers meer woningen komen! Voor de VvE kan optoppen financieel heel gunstig zijn. De grote vraag is: hoe pak je dat aan als VvE? Welke barrières moeten worden genomen?

Optoppen van VvE-complexen komt nog maar weinig voor, terwijl het potentieel heel groot is. Adviesbureau Stec Groep heeft berekend dat op woongebouwen zo’n 269.000 woningen kunnen worden toegevoegd met deze methode. Daar komen de panden zonder woonfunctie nog bij: daarop kunnen volgens Stec nog eens 240.000 woningen worden gebouwd. Woningcorporaties gaan steeds vaker over tot deze manier van woningen toevoegen.

Beheren en beschikken

De VvE voert het beheer over het gebouw. Dat betekent dat ze alles moet doen om het gebouw in goede staat te houden. ‘Beschikken’ is een ander verhaal: als het gaat om het toevoegen van woningen of de omzetting van een gemeenschappelijk deel naar een privédeel, heeft de VvE de instemming nodig van alle eigenaars. Dat heeft de Hoge Raad in februari 2023 bepaald. De VvE is ook niet bevoegd tot ‘leveren’ van woningen. Als er één eigenaar dwarsligt of helemaal niets van zich laat horen, gaat het feest niet door.

Advies aan de politiek

In VvE Magazine pleitte begin dit jaar mr. Benjamin den Butter voor aanpassing van de wetgeving: “Dit is het momentum om tempo te maken met optoppen: binnen een aantal jaren zullen alle woongebouwen en de appartementen daarin hun energielabel substantieel moeten verbeteren. Dat kost veel geld. Verduurzaming is daarom weliswaar een ‘hot item’ bij veel VvE’s, maar de betaalbaarheid is vaak een probleem. Optoppen kan dan een oplossing zijn. Maar als de stedenbouwkundige regels niet worden aangepast en de goederenrechtelijke regels van het appartementsrecht niet worden aangepast, kom je er niet. Daarom zou ik de politiek als advies willen geven:

• Zorg ervoor dat ‘beschikken’ ook mogelijk wordt met twee derde meerderheid van stemmen.
• Maak de VvE bevoegd om te leveren (dat mag nu alleen de gemeenschap van eigenaars).
• Los de fiscale problemen op (btw, overdrachtsbelasting etc.)
• Voer een voorkeursrecht (waarbij de eigenaars van de appartementen op de bovenste etage als eersten een woning op de nieuwe bovenste etage kunnen kopen) in, naar voorbeeld van Frankrijk.”

VvE Belang onderzoekt momenteel of zij de standpunten van mr. Butter kan ondersteunen. Uiteraard houden wij u hiervan op de hoogte.