Rechtbank Rotterdam: recht van overpad geeft geen recht op intercom en sleutel van VvE

Een woning kopen die je alleen via een doorgang onder een appartementencomplex kunt bereiken: het klinkt romantisch – totdat de post niet aankomt en bezoekers voor een dichte deur staan. In Schiedam leidde zo’n situatie tot een rechtszaak tussen bewoners van een achterliggende woning en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het complex aan de Zijlstraat. De rechtbank Rotterdam zette op 19 december 2018 de verhoudingen scherp neer: een recht van overpad betekent dat je erlangs mag, maar het geeft je nog geen aanspraak op de entreevoorzieningen van de VvE.

De bewoners kochten in 2015 een woning achter het appartementencomplex. De enige route naar hun huis loopt via een gang onder het gebouw. Die doorgang bestaat al lang: in de notariële stukken is vastgelegd dat er sinds 1907 een erfdienstbaarheid van voetpad op rust. Met andere woorden: de bewoners mogen via de gang van en naar de Zijlstraat lopen om hun woning te bereiken.

Maar waar het in de praktijk wringt, is dat de doorgang onderdeel is van de VvE. En juist daar zaten volgens de bewoners meerdere problemen.

AI foto ter illustratie.

“We zijn niet meer bereikbaar”

De bewoners stelden dat er al voordat de VvE bestond,  afspraken waren gemaakt met de ontwikkelaar en architect. Die afspraken zouden erop neerkomen dat de achterwoning mocht “meeliften” op voorzieningen van het complex: een bel in de intercom bij de hoofdingang en een extra brievenbus binnen in de hal. Om die brievenbus te bereiken kregen eerdere bewoners, zo stelden zij, ook een sleutel van de voordeur van het appartementencomplex.

Volgens de bewoners veranderde dat in 2016. De intercom werd aangepast en hun aansluiting en naamplaatje verdwenen. Tegelijkertijd kregen zij geen sleutel (meer), waardoor ze niet bij de brievenbus konden. Het gevolg: post zou hen niet of te laat bereiken, met extra kosten, boetes en gedoe. Ze stapten naar de rechter en eisten onder meer dat de VvE de intercom weer zou aanpassen, een sleutel zou verstrekken, en ook de verlichting en waterafvoer in de doorgang op orde zou brengen – op straffe van een dwangsom.

VvE: overpad is overpad

De VvE erkende dat de bewoners het recht hebben om door de gang te lopen. Maar dat is volgens de VvE ook precies waar het ophoudt. De erfdienstbaarheid zegt niets over een intercom, naamplaatjes of toegang tot de hal van het gebouw. En zelfs als eerdere bewoners in het verleden wél van een brievenbus en intercom gebruik mochten maken, dan was dat volgens de VvE vooral uit coulance en vertrouwen toegestaan – niet als “recht” dat automatisch meeverkocht wordt met de woning.

Daarbij wees de VvE erop dat er alternatieven waren aangeboden: een eigen brievenbus en een eigen intercom aan de buitengevel, zodat de bewoners gewoon post konden ontvangen en bezoekers hen konden bereiken, zonder dat de VvE haar entree hoefde open te stellen.

Rechter: oude afspraken binden de VvE niet

De rechtbank keek eerst naar de basis: het eigendomsrecht van de VvE-leden. Die zijn samen eigenaar van het complex en mogen in beginsel zelf bepalen wie toegang krijgt tot hun gebouw, zolang daarmee geen rechten van anderen worden geschonden.

Vervolgens stelde de rechtbank vast dat de bewoners inderdaad een recht van voetpad hebben. Maar dat recht ziet alleen op het lopen door de gang. Het schept géén verplichting voor de VvE om iemand ook toe te laten tot de entree of gebruik te laten maken van voorzieningen ín het gebouw.

De bewoners hadden nog een belangrijk punt: zij vonden dat er in het verleden wel degelijk afspraken waren gemaakt over de intercom en brievenbus. De rechtbank vond het aannemelijk dat dit inderdaad ooit zo is gegaan: er was jarenlang een extra brievenbus aanwezig en hun bel zat in de intercom, en dat was door de VvE ook niet echt betwist.

Toch wonnen de bewoners de zaak niet. De kern van het oordeel: zelfs als die afspraken ooit zijn gemaakt, is niet gebleken dat de (toekomstige) appartementseigenaren – de mensen die later samen de VvE vormen – daarmee hebben ingestemd of eraan gebonden zijn. Er stond niets over in de splitsingsakte of andere notariële stukken, en de ontwikkelaar/architect kon niet zomaar het eigendomsrecht van toekomstige VvE-leden “weggeven”.

Persoonlijk gedoogd gebruik gaat niet automatisch over

Wat er dan wél was gebeurd, volgens de rechtbank: de VvE had eerdere bewoners kennelijk toegestaan om van de brievenbus en intercom gebruik te maken. Maar zo’n toestemming kwalificeerde de rechtbank als een persoonlijk gebruiksrecht – gegeven op basis van vertrouwen – en dat gaat niet vanzelf over op een nieuwe eigenaar. Dat een makelaar zou hebben gezegd dat de intercom en brievenbus “bij de woning hoorden”, maakte dat niet anders: een VvE wordt niet gebonden door mededelingen van derden.

Geen onrechtmatig handelen, geen schadevergoeding

Omdat er geen juridisch afdwingbaar recht op intercom, naamplaat of sleutel bestond, was de weigering van de VvE volgens de rechtbank niet onrechtmatig en ook niet in strijd met redelijkheid en billijkheid. Juist omdat de VvE een praktisch alternatief bood (eigen brievenbus en intercom aan de buitengevel), vond de rechtbank niet dat de bewoners in hun belangen werden geschaad.

Ook over verlichting en waterafvoer kregen de bewoners geen gelijk. De rechtbank vond niet bewezen dat de VvE verlichting had verwijderd of dat er structurele problemen waren die een rechterlijk bevel rechtvaardigden. Bovendien geldt bij een overpad vaak dat onderhoudskosten niet automatisch volledig bij één partij liggen.

Uitkomst: vorderingen afgewezen, kosten voor bewoners

De rechtbank wees alle eisen af. De bewoners kregen geen sleutel, geen herstelde intercom-aansluiting, geen bevelen voor verlichting of waterafvoer en ook geen schadevergoeding. Zij moesten bovendien de proceskosten van de VvE betalen.