Wet VvE: Verplicht reserveren

1 januari 2018 was een belangrijke datum voor de Nederlandse VvE’s. Op die dag ging de ‘Wet VvE’ in die regelt hoeveel VvE’s elk jaar moeten reserveren voor groot onderhoud. En sinds die datum mogen VvE’s ook een geldlening aangaan.

Reserveren voor onderhoud

Sparen voor onderhoud komt in het kort neer op twee mogelijkheden:

• Uw VvE reserveert op basis van een MJOP (meerjarenonderhoudsplan);
• U voegt elk jaar minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw toe aan het reservefonds. De herbouwwaarde van uw complex vindt u in de polis van de opstalverzekering. Let op: dit is niet het bedrag dat indertijd aan bouwkosten is uitgegeven. En ook niet de verkoopprijzen van alle appartementen samen! ‘Toevoegen aan het reservefonds’ betekent natuurlijk niet dat dit bedrag ook in het fonds moet blijven staan: u geeft elk jaar bedragen uit aan groot onderhoud.

Waarom deze wet?

VvE’s moesten al sinds 2005 over een reservefonds beschikken, maar nergens was vermeld hoeveel er in dat fonds moest worden gespaard. Dus gebeurde er vaak helemaal niets: er werd geen of weinig onderhoud gepleegd. Het gebouw ging achteruit en verminderde in waarde.

Al enkele jaren werd onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om wet- en regelgeving voor VvE’s te moderniseren. Dat was nodig omdat te veel VvE’s weinig aan onderhoud deden. De toenmalige minister van Binnenlandse Zaken was – samen met VvE Belang – opdrachtgever van een belangrijk onderzoek naar het functioneren van VvE’s. Dat onderzoek heeft veel aandachts- en verbeterpunten opgeleverd.

De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft twee belangrijke thema’s voor het beter functioneren van de VvE gekozen: sparen en lenen.

Op 27 mei 2016 hebben de minister van Justitie en de minister voor Wonen en Rijksdienst het wetsvoorstel Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars (Tweede Kamer, vergaderjaar 2015-2016, 34 479, nr. 1) aan de Tweede Kamer aangeboden.

De wet is van kracht geworden op 1 januari 2018 en kende een overgangstermijn van 3 jaar. Deze termijn is op 1 januari 2021 verstreken. De wet is sindsdien van toepassing op alle VvE’s die een gebouw beheren dat (gedeeltelijk) bestemd is voor bewoning. Dus niet voor een (onder-)VvE die alleen parkeerplaatsen beheert.

Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

In een MJOP worden de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden opgenomen, plus de geplande vernieuwingen. De kosten die daarmee gemoeid zijn, staan in de bijbehorende meerjarenonderhoudsbegroting. Het bedrag dat wordt gespaard, wordt gelijkmatig verdeeld over het aantal jaren tot wanneer het onderhoud gepland staat. Bij een MJOP dat 10 jaar beslaat, wordt dus elk jaar 1/10 van de verwachte onderhoudskosten gereserveerd.

De wet stelt twee eisen aan een MJOP:

• het moet betrekking hebben op een periode van ten minste 10 jaar (bouwkundigen adviseren 20 tot 30 jaar);
• het mag niet ouder zijn dan vijf jaar.

Een lening voor de VvE

De datum van 1 januari 2018 is om nóg een reden belangrijk: sinds die dag is het de VvE wettelijk toegestaan om een geldlening aan te gaan. Dit is geregeld in artikel 5 : 126 lid 4 BW. De enige uitzondering op die regel is als het splitsingsreglement van de VvE het aangaan van een lening verbiedt.
Lenen kon eerder ook al, maar niet door de VvE. Daar was geen wettelijke basis voor. De enige mogelijkheid was om een geldlening aan te gaan door de gezamenlijke eigenaars. Die waren dan ook hoofdelijk aansprakelijk. Nu er een wettelijke basis is, is de VvE aansprakelijk. De eigenaars zijn aansprakelijk voor hun breukdeel. Dat is het aandeel dat zij hebben in de ‘gemeenschap’. Welk breukdeel voor uw appartementsrecht geldt, staat in de splitsingsakte.

Welke meerderheid van stemmen?

In principe mag de VvE het besluit om een geldlening aan te gaan, nemen met een gewone meerderheid van stemmen (de helft plus één of meer). Het is natuurlijk een ander verhaal als in het splitsingsreglement een bepaling is opgenomen die aangeeft welke meerderheid voor dat besluit nodig is. De wet zegt hier niets over en ook in de modelreglementen van splitsing is er niets over opgenomen. Uitzondering: artikel 56 lid 5 MR 2017 (het allernieuwste modelreglement). Daarin staat dat voor het aangaan van een geldlening van meer dan € 5.000,00 een besluit moet worden genomen met een meerderheid van ten minste 2/3 van de uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin ten minste 2/3 van het totaal aantal stemmen kan worden uitgebracht.

Let op: geldverstrekkers eisen vaak dat het besluit wordt genomen met een gekwalificeerde meerderheid of zelfs met unanimiteit van stemmen.

Verkoop van uw appartement

Wilt u uw appartement verkopen? Bij de notaris moet u opgeven wat uw aandeel is in de geldlening. Daarmee wordt de nieuwe eigenaar aansprakelijk voor dat deel van de geldlening.

Liever niet meedoen?

Sommige eigenaars willen niet deelnemen aan de geldlening. Bijvoorbeeld omdat ze het geld dat nodig is voor bepaalde maatregelen, liever in één keer betalen. Op dit moment is zo’n uitzonderingspositie nog niet mogelijk: de wet biedt die ruimte niet. De VvE gaat de geldlening aan, en de eigenaars zijn daaraan gebonden.