Gemeenschappelijk of privébezit; hoe zit dat?

“Het is mijn woning, dus ik kan daarmee doen wat ik wil.” Dat is een veelgehoorde uitspraak die helaas niet klopt als de woning een appartement is dat deel uitmaakt van een VvE-complex. Bij zo’n complex betekent privé niet dat het om privé-eigendom van de woning gaat.

In feite is het heel simpel: alles wat in de splitsingsakte niet als ‘privégedeelte’ wordt omschreven, is in principe gemeenschappelijk. Dus: als er niets staat, is het gemeenschappelijk. Onderhoud en vervanging zijn in dat geval de verantwoordelijkheid van de VvE. Die betaalt ook het onderhoud en de vervanging. Als het goed is, wordt daarvoor gespaard in het reservefonds voor groot onderhoud.

‘Exclusief gebruiksrecht’

Als eigenaar van een appartementsrecht hebt u een exclusief gebruiksrecht gekocht op het appartement (de woning) en een mede-eigendomsrecht op het hele gebouw. U mag dus gebruik maken van alles wat gemeenschappelijk is: de entree, de lift, de hydrofoor (drukverhogingsinstallatie) en alles wat verder nodig is om te kunnen wonen in het gebouw. Dat is het ‘medegebruik’. Dat betekent logischerwijze dan ook dat u daaraan moet meebetalen – en dus uw bijdrage moet leveren aan het reservefonds.

Wat is privé?

Het appartement is uw privégedeelte: het deel van het gebouw dat u exclusief mag gebruiken. Dat geldt ook voor huurders. Het onderhoud van de woning komt in principe voor rekening van de eigenaar (ook als die de woning verhuurd heeft). De eigenaar is lid van de VvE; de huurder niet.

Daarom is het belangrijk dat u goed weet wat privé is en wat gemeenschappelijk. Dat is vooral van belang als er sprake is van schade. De VvE zal veelal de schade betalen aan het onderhoudsbedrijf. Ze dient het verzoek om betaling in bij de verzekeraar, en op die manier het geld via de opstalverzekering terugkrijgen. Tenzij de schade veroorzaakt is door een bewoner: dan betaalt de eigenaar van het appartementsrecht de schade die is voorgeschoten door de VvE.

Splitsingstekening

Wat privé is en wat gemeenschappelijk, ziet u op de splitsingstekening. Die geeft voor de meeste delen van het gebouw de nodige duidelijkheid. Helaas zijn niet alle delen benoemd in de akte. Dat geldt nogal eens voor leidingen of raamkozijnen. Soms zijn gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld van leidingen) ingebouwd in het privégedeelte. Dan volgt in een aantal gevallen een juridisch gevecht omdat eigenaar en VvE het niet eens kunnen worden.

Een voorbeeld van zo’n juridische kwestie leest u hier.