VvE Belang
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar
25 - 06 - 26
Een stel Amsterdamse appartementseigenaren sleepte hun benedenburen voor de rechter wegens geluidsoverlast van een maceratortoilet, illegaal watergebruik en een airco die hun slaapkamer zou ontwrichten. Na een kostbaar akoestisch onderzoek en jarenlang gesteggel volgde een vernietigende uitspraak, maar niet voor de buren.
Toen Sophie en Thomas Verhoeven in oktober 2023 hun nieuwe appartement betrokken, hadden ze er alles voor over. Ze hadden de woning gekocht, de sleutels opgehaald en waren klaar voor hun leven in het complex. Maar al snel werden ze onrustig. Onder hen begonnen nieuwe buren te verbouwen. Maanden lang. En toen de verbouwing erop zat, begonnen de problemen pas echt.
De benedenburen hadden bij hun verbouwing van de zolderverdieping uitgebreide sanitaire voorzieningen aangelegd, waaronder een zogeheten mechanisch toilet met een maceratorpomp. Zo’n toilet werkt anders dan een gewoon toilet: de inhoud wordt eerst vermalen door een pomp voordat die wordt afgevoerd. Dat werkt prima, maar het maakt wel geluid.
En precies dat geluid was voor de Verhoevens ondraaglijk. Elke toiletbeurt van de buren was hoorbaar in hun woning, zo stelden ze. Ze konden gesprekken woord voor woord volgen door het plafond en de wasmachine dreunde door het hele huis, ook na tien uur ’s avonds. En alsof dat nog niet genoeg was: de airco-unit van de Hartmans stond op het dakterras pal boven de slaapkamer van de Verhoevens.
Maar het meest stuitende verwijt was een ander: de onderburen zouden bij hun verbouwing stilletjes hun sanitair hebben aangesloten op de privé-waterleiding van de Verhoevens. En daarmee zouden ze gratis meeprofiteren van het water, de boiler en de waterdrukpomp van hun bovenburen.
De Verhoevens hadden bewijs. In oktober 2023 stuurden de Hartmans een WhatsApp-bericht waarin ze vroegen of ze het water bij de Verhoevens even mochten afsluiten om leidingen los te koppelen. In februari 2024 antwoordden ze op de vraag of ze inmiddels losgekoppeld waren met simpelweg: “Yes.”
Maar dat bleek niet te kloppen. De waterdrukpomp van de Verhoevens sloeg aan op het moment dat de buren water gebruikten, ook als de Verhoevens zelf geen kraan openzetten. Ze konden zelfs de watertoevoer van de buren afsluiten met hun eigen stopkraan. Een bouwkundig adviesbureau concludeerde na onderzoek onomwonden: de waterleiding van de buren is aangesloten op die van de Verhoevens.
De Verhoevens lieten ook een akoestisch onderzoek uitvoeren. De deskundige mat elf geluidsfragmenten en concludeerde dat acht daarvan vielen in burenlawaai klasse 3; ontoelaatbare geluidsoverlast, en drie in klasse 2, wat duidt op (vaak) ernstige geluidshinder. De conclusie was hard: het appartement was niet geschikt voor normale bewoning en maatregelen waren dringend noodzakelijk.
Toch wees de rechtbank alle vorderingen van de Verhoevens af. En dat oordeel was op meerdere fronten vernietigend voor hun zaak.
Op het punt van de waterleiding oordeelde de rechter dat de Verhoevens er niet in waren geslaagd aan te tonen dat de Hartmans hun sanitair op een privé-leiding hadden aangesloten. Van oudsher was er namelijk al een gemeenschappelijke koudwaterleiding aanwezig op de zolderverdieping die meerdere appartementen bediende. Iets wat de Verhoevens zelf tijdens de zitting erkenden. De rechter stelde vast dat de Hartmans hun sanitair hoogst waarschijnlijk op diezelfde gemeenschappelijke leiding hadden aangesloten, net als altijd het geval was geweest. Dat de waterdrukpomp van de Verhoevens aanslaat, betekent niet per definitie dat de leiding privé is geworden.
Het bouwkundig rapport schoot tekort, aldus de rechter, omdat de deskundige het volledige leidingverloop niet in kaart had gebracht en bovendien geen juridisch expert is op het gebied van gemeenschappelijke versus privé-leidingen. En de aanvankelijke WhatsApp-berichten van de Hartmans waarin ze aangaven het sanitair te willen loskoppelen, bewezen uiteindelijk alleen dat ze erover hadden nagedacht, niet dat de bestaande situatie illegaal was.
Ook op het punt van de geluidsoverlast legde de rechtbank de lat bewust hoog. Niet elke overschrijding van geluidsnormen levert automatisch onrechtmatige hinder op. Het gaat om de aard, de ernst en de duur van de hinder in samenhang met alle omstandigheden.
En die omstandigheden werkten in het nadeel van de Verhoevens. Alle gemeten geluidsfragmenten waren overdag, niet ’s nachts. Het gaat om kortdurend geluid: een toilet wordt hooguit een paar keer per dag doorgespoeld en de maceratorpomp is daarna slechts enkele seconden hoorbaar. Het is bovendien een oud, door meerdere bewoners als gehorig omschreven gebouw dat hoort erbij.
Daar staat tegenover dat de Hartmans een zwaarwegend belang hebben bij het gebruik van hun eigen badkamer. Ze verklaarden bovendien tijdens de zitting dat ze het toilet ’s nachts in principe niet meer zouden gebruiken. Dat gebaar woog mee. De rechtbank oordeelde: geen onrechtmatige hinder.
Over de airco-unit was het oordeel kort maar krachtig: die was ten tijde van de zitting al weggehaald. De Hartmans wilden niet beloven dat ze hem nooit meer terug zouden plaatsen. Daarover waren ze nog in gesprek met de VvE en de gemeente. Maar de rechter stelde vast dat de aanwezigheid van de unit op zichzelf geen onrechtmatig handelen is, zeker niet als er geen bewijs is van daadwerkelijke onrechtmatige geluidsoverlast. De door de Verhoevens ingehuurde deskundige had immers helemaal geen metingen gedaan aan de airco.
De rechter eindigde met een vriendelijk maar duidelijk appel aan beide partijen: mochten de Hartmans de airco ooit terugplaatsen, ga dan eerst met elkaar in gesprek over de plek. En het liefst niet pal boven de slaapkamer van de buren.
De Verhoevens verloren op alle fronten. En dat heeft een prijs. Ze werden veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van de Hartmans: bijna 2.900 euro. Inclusief nakosten en wettelijke rente als ze niet op tijd betalen.
Deze zaak illustreert hoe hoog de lat ligt als je een buur voor de rechter wilt slepen wegens geluidsoverlast of illegaal watergebruik. Een akoestisch rapport alleen is niet genoeg, de rechtbank beoordeelt ook de aard en frequentie van het geluid, de ouderdom van het gebouw en de belangen van de andere partij. Buren in een oud wooncomplex moeten nu eenmaal een zekere mate van geluidsoverdracht van elkaar dulden.
Op het punt van waterleidingen geldt: wie claimt dat een buur gebruik maakt van een privé-leiding, moet dat concreet en volledig aantonen. Dat een waterdrukpomp aanslaat is een aanwijzing, maar geen bewijs. Een volledig leidingonderzoek inclusief het verloop in de woning van de andere partij had mogelijk een andere uitkomst kunnen geven.
Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2026:5977
Thank you for your feedback!
Een uitnodiging voor de algemene ledenvergadering per e-mail versturen: mag dat als in de splitsingsakte staat dat de oproeping “schriftelijk” moet gebeuren? Volgens de kantonrechter is het antwoord in beginsel: "ja". Een VvE hoeft dus niet automatisch terug te vallen op papier, zolang digitale oproeping niet expliciet en duidelijk is uitgesloten in de statuten of splitsingsakte.
Jilek is eigenaar van een appartement in Den Haag. Hij komt uit een Midden-Europees land, voelde zich eenzaam, en deelde daarom zijn appartement met een aantal landgenoten. Maar dat werden er nogal veel. Daar gaan we wat aan doen, was de gedachte van het VvE-bestuur. Het sleepte Jilek voor de rechter, die de VvE in het gelijk stelde: hier was sprake van schijnbewoning.