W. Bever is aannemer. Hij doet een goede zaak met een VvE, die hem € 60.000 gaat opleveren. De opdracht is ondertekend door de bestuurder. Probleem: het besluit van de ALV ontbreekt. Dus staat Bever met lege handen.
Bever is van mening dat hij een rechtsgeldige overeenkomst heeft afgesloten voor de isolatie van een appartementencomplex. Nadat de recent aangetreden voorzitter van de VvE de offerte digitaal had ondertekend, ontstond er echter intern bij de VvE onenigheid. De opdracht werd enkele keren geannuleerd, maar elke keer werd de annulering ongedaan gemaakt vanwege de hoge annuleringskosten. De zaak sukkelde voort.
Rechtsgeldig?
Uiteindelijk meldt de VvE dat de voorzitter helemaal niet bevoegd was om de overeenkomst aan te gaan. Dus is de VvE nergens aan gebonden, stelt het bestuur.
Bever is het daar niet mee eens: hij gaat er nog steeds van uit dat hij een rechtsgeldige overeenkomst heeft gesloten. In een procedure eist hij daarom betaling van de annuleringskosten ter hoogte van € 15.369,71.
Afgewezen vordering
De kantonrechter wijst de vordering echter in zijn geheel af en stelt de VvE in het gelijk.
Reden één: de voorzitter is zijn boekje te buiten gegaan: voor onderhoudsuitgaven boven een bedrag van 5.000 gulden (€ 2.268,-) is een expliciete machtiging van de ALV vereist. In deze zaak gaat het om heel wat meer geld. Er is ook geen ondersteunend ALV-besluit, dus is de handtekening van de VvE-voorzitter juridisch gezien niet rechtsgeldig.
Reden twee: Bever heeft als professionele partij een actieve onderzoeksplicht. Hij had simpelweg even in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel kunnen kijken. Daarin had hij kunnen lezen dat voor deze VvE een beperking van de bestuursbevoegdheid was opgenomen. Bovendien had Bever de notulen van de relevante ALV kunnen opvragen om te verifiëren of het mandaat voor de opdracht was verleend.
VvE hoeft niet te betalen
Omdat er juridisch gezien nooit een overeenkomst tot stand is gekomen, zijn de algemene voorwaarden van de aannemer – inclusief de clausule over annuleringskosten – niet van toepassing op de relatie tussen de partijen. Daarom hoeft de VvE de geëiste vergoeding niet te betalen. Bever wordt in het ongelijk gesteld, en moet daarom de proceskosten van de VvE betalen.
De ALV is het hoogste orgaan
Uit deze uitspraak blijkt weer eens dat de algemene ledenvergadering het hoogste orgaan binnen de VvE is. Het bestuur voert slechts besluiten uit.
Voor commerciële partijen geldt dan ook dat de handtekening van een bestuurder alléén onvoldoende garantie biedt bij substantiële opdrachten.
Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBROT:2025:11057
