VvE hoeft niet op te draaien voor kosten lekkage na jarenlang stilzitten

Een appartementseigenaar die jarenlang wachtte met het herstellen van een forse lekkage, kan de rekening van bijna een ton niet zomaar bij de Vereniging van Eigenaren (VvE) neerleggen. Dat heeft de kantonrechter in Den Haag bepaald. Het nalaten van tijdig ingrijpen komt de eigenaars duur te staan: zij moeten de herstelkosten én de proceskosten van hun buren zelf betalen.

Het begon in 2020 als een ogenschijnlijk klein defect in een appartementencomplex aan de Haagse Marktweg. De bewoners van de begane grond ontdekten vochtplekken op hun plafond. Een lekdetectiebedrijf stelde in 2021 vast dat de schade aanzienlijk was: rottende vloeren, muren en plafonds. Hoewel de oorzaak van de lekkage eind 2021 door een bovenbuurman werd verholpen, bleef de ingrijpende gevolgschade in de woning op de begane grond onbehandeld.

Lekkage boven een keuken. Foto ter illustratie

Verzekeraar waarschuwde al vroeg

Uit de processtukken blijkt dat de opstalverzekeraar van de VvE al in december 2021 aan de bel trok. De verzekeraar stelde destijds dat de schade beperkt had kunnen blijven tot 2.500 euro als er direct na de eerste meldingen actie was ondernomen. Omdat er jarenlang niets gebeurde, liep de raming van het herstel op tot boven de 50.000 euro. De verzekeraar weigerde daarom meer dan een schijntje uit te keren.

Ondanks deze duidelijke waarschuwing duurde het tot oktober 2024 voordat de eigenaren een concreet herstelplan indienden bij de VvE. Zij eisten dat de vereniging een offerte van 97.777,45 euro zou goedkeuren en dat de overige twee eigenaren in het pand direct elk 30.000 euro als voorschot zouden overmaken.

Democratisch besluit staat vast

Tijdens een bewogen VvE-vergadering in november 2024 stemden de overige leden resoluut tegen het voorstel. Zij voelden er weinig voor om op te draaien voor schade die door het ‘stilzitten’ van de benedenburen geëscaleerd was naar een bedrag met zes cijfers.

De ontevreden eigenaren stapten naar de rechter om de besluiten te vernietigen en een zogeheten ‘vervangende machtiging’ af te dwingen. Zij voerden aan dat de lekkage uit een gemeenschappelijke leiding kwam en dat de VvE daarom wettelijk aansprakelijk is voor alle gevolgschade.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter in Den Haag gaat daar echter niet in mee. In de beschikking van 10 april 2025 oordeelt de rechter dat de VvE in redelijkheid heeft kunnen weigeren om de claim te betalen. Allereerst konden de eisers niet onomstotelijk bewijzen dat de lekkage daadwerkelijk uit een gemeenschappelijk deel van het gebouw kwam; de overgelegde splitsingsakte was hiervoor onvolledig.

Zelfs áls de VvE aansprakelijk zou zijn, weegt het eigen aandeel van de bewoners zwaar. De rechter verwijst naar de e-mails van de verzekeraar: het feit dat de eigenaren drie jaar lang wachtten met herstel, terwijl zij wisten dat de constructie aan het rotten was, kan de VvE niet worden aangerekend. “Dat de schade door het niet tijdig laten uitvoeren van herstel is opgelopen, staat vast,” aldus de rechter.

Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBDHA:2025:24052