VvE moet kunnen beslissen over aansluiting op warmtenet

Als er een warmtenet gepland is, moet de VvE kunnen beslissen over de vraag of ze het gebouw daarop wil laten aansluiten; ook als dat gevolgen heeft voor het privédomein van de eigenaars. Dat stellen VvE-specialist mr. Tom Gilsing en VvE Belang-directeur mr. Kees Oomen.

Gilsing en Oomen stellen voor dat in de wet wordt vastgelegd dat een VvE mag besluiten over wel of niet aansluiten op een warmtenet. Daarover moet de ledenvergadering kunnen beslissen met een gewone meerderheid van stemmen (de helft plus een).

Nu mag de VvE alleen beslissen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Een eigenaar moet toestemming geven voor de vervanging van een cv-ketel of het trekken van warmteleidingen achter de voordeur. Dat kan vertraging in de besluitvorming veroorzaken, met name als er sprake is van een gekwalificeerde meerderheid van stemmen.

Eenvoudiger stemprocedure

De Versnellingsagenda voor het verduurzamen van VvE-complexen bevat een voorstel voor vereenvoudiging van de stemprocedure, maar zo ver is het nog niet.

Daarom willen Gilsing en Oomen dat nu via het wetsvoorstel Wet collectieve warmte (de nieuwe Warmtewet) regelen. Die wet wordt binnenkort in de Tweede Kamer besproken. Hij bevat de spelregels voor de uitrol van warmtenetten. Zo kan de gemeente een warmtekavel aanwijzen waar een warmtebedrijf een warmtenet mag aanleggen. Maar dat biedt geen oplossing voor de problemen waarmee VvE’s zitten.

Aanwijsbevoegdheid

Tempo is geboden, want de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie (Wgiw) is al aangenomen. Daarin staat dat gemeenten wijken kunnen aanwijzen waar op termijn (acht jaar na de aanwijzing) de aardgaslevering stopt. Woningeigenaren zijn niet verplicht tot aansluiting: ze kunnen ook voor een alternatief kiezen.

Na de aanwijzing heeft de VvE dus nog een aantal jaren de tijd, maar het probleem blijft bestaan. Bovendien is de vraag of de VvE hier wel over gaat, niet zo eenvoudig te beantwoorden.

Oomen: “De VvE’s stappen in een juridisch vacuüm. Ze kunnen in theorie beslissen om het warmtenet uit te rollen in het gemeenschappelijke deel van het gebouw. Maar voor de verwijdering van de cv-ketels en de gasaansluitingen, is heel vaak de medewerking van elke individuele eigenaar nodig. Er zijn altijd eigenaars die niet reageren of niet willen meedoen. Dan kan de VvE het aanbod van het warmtebedrijf niet aanvaarden.”

Gas én warmte

In een enkel geval is er voldoende ruimte in de gemeenschappelijke leiding- en kabelschacht om naast het bestaande gasnet ook een warmtenet aan te leggen. Dat gaat dus niet door de individuele appartementen. In die situatie kunnen alleen de woningen van welwillende eigenaars worden aangesloten op het warmtenet. In de meeste gevallen is die mogelijkheid er niet.

Daarom willen de juristen ook dat de ‘blokkerende minderheid’ verleden tijd wordt. Dat kan als de VvE met een gewone meerderheid over deze onderwerpen kan beslissen.

Gilsing: “We moeten bepalen waar de bevoegdheid van de VvE ligt. Het ‘grijze gebied ‘van het warmtenet moet zwart of wit worden. Dan weet de VvE waar ze aan toe is.”

Rechtszaken voorkómen

Oomen: “Er is al een uitspraak van een rechter geweest over de vraag of de VvE gasinfra en ketels mocht verwijderen na aansluiting op het warmtenet. Wij willen voorkomen dat in de toekomst  honderden rechtszaken worden gevoerd. Daarom moet in de wet worden vastgelegd dat de VvE mag besluiten. Daarmee is de discussie beëindigd.

Het grootste probleem zit in de gebouwen met blokverwarming. De VvE moet kunnen beslissen over de uitrol van het warmtenet tot aan het punt van aansluiting van ieder appartement – ook als dat door privégedeelten gaat. De eigenaars die dat willen, kunnen dan een leveringsovereenkomst sluiten. Degenen die dat niet willen, kunnen kiezen voor een alternatief. Dat is de minimale basis.

Je kunt ook kiezen voor de maximale bevoegdheid: dan is de VvE bevoegd om een aansluiting in ieder appartement te laten realiseren. Dan verplicht je feitelijk de individuele eigenaars (ook degenen die dat niet willen) om warmte af te nemen van het warmtebedrijf. Ik vermoed dat dat een stap te ver is: dat ondermijnt het draagvlak. Ik ben daar geen voorstander van.”

Reactie minister

Het ministerie van Klimaat en Groene Groei erkent dat de besluitvorming voor VvE’s goed moet worden geregeld. Daar wordt aan gewerkt, zegt de woordvoerder: het ministerie overlegt met Tweede Kamerlid Pieter Grinwis (ChristenUnie), die werkt aan een amendement over dit onderwerp.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening laat weten dat er binnenkort – in samenwerking met het ministerie van Justitie en Veiligheid – een brief komt over het vereenvoudigen van de stemprocedure bij VvE’s. Daarin wordt ook ingegaan op het aangekondigde wetsvoorstel om de besluitvorming over verduurzaming te vereenvoudigen.

Dit artikel is een bewerking van de tekst van Katrijn de Ronde in Energeia, 8 april 2025