VvE moet herstel lekkend raam betalen

Het Gerechtshof Den Haag heeft het hoger beroep van een VvE tegen een eerdere uitspraak van een kantonrechter verworpen. Dit betekent dat de VvE definitief aansprakelijk is voor de kosten van het herstel van een lekkend raam in het appartement van een van haar leden. Bovendien zijn de verantwoordelijkheden van een VvE nog verder verduidelijkt.

Tekst gaat verder onder de foto.

Volgens het Gerechtshof valt condensvorming niet onder glassschade.

In Barendrecht is Chris eigenaar van een appartement. Hij constateerde al enkele jaren geleden condensvorming in de dubbele beglazing aan de buitengevel van hun woning. Het gevolg: vocht en vuil tussen de glasbladen. De VvE stelde zich op het standpunt dat de schade aan het raam onder de noemer ‘glasschade’ viel en daarom voor rekening van de bewoners kwam. De glasschade was ook niet gedekt onder de opstal- en glasverzekering van de VvE. Reden: het glas was ouder dan tien jaar.

Uitspraak en hoger beroep

Chris was het niet eens met het standpunt van de VvE. Hij vroeg de kantonrechter om een vervangende machtiging, waardoor hij de reparatie namens de VvE kon laten uitvoeren op kosten van de VvE. De kantonrechter gaf hem gelijk; zeer tegen de zin van de VvE. Die diende een hoger beroep in. Ze stelde zich op het standpunt dat als gevolg van de splitsingsakte, artikel 18 lid 6, glasschade in een privégedeelte (woning) voor rekening van de eigenaar komt als er geen verzekering is.

Kernvraag in hoger beroep: ‘schade’ of ‘gebrek’?

De centrale vraag in het hoger beroep was of de condensvorming in het dubbele glas als ‘glasschade’ in de zin van de splitsingsakte moest worden beschouwd. De VvE betoogde dat condensvorming door een breuk of scheur (zelfs een onzichtbare) onder glasschade viel. Chris stelde dat er geen sprake was van een ster, barst of scheur, maar van een gebrek of slijtage als gevolg van de leeftijd van het glas of een productiefout in de randafdichting. Een glasreparatiebedrijf ondersteunde die stelling.

Gerechtshof geeft duidelijkheid

Het Gerechtshof heeft de splitsingsakte opnieuw objectief uitgelegd. Het hof benadrukte dat het bij de term ‘glasschade’ in de context van de splitsingsakte (en de verplichte verzekeringen) met name gaat om schade die ontstaat door een plotselinge, van buitenaf komende gebeurtenis (zoals storm, inbraak of een ongeval). De VvE heeft niet aannemelijk kunnen maken dat de condensvorming hierdoor is veroorzaakt. Het glasreparatiebedrijf had ook gewezen op een onvoldoende afgewerkte randafdichting of een niet-afwaterend kozijn als oorzaak. Die verklaring gaf de doorslag.

Gemeenschappelijk gedeelte

Bovendien wees het hof erop dat de splitsingsakte een algemeen uitgangspunt kent: kosten voor onderhoud, herstel of vernieuwing van gemeenschappelijke gedeelten zijn voor rekening van de gezamenlijke eigenaars (artikel 3). Aangezien de raamkozijnen met glas in de buitengevel tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, en de condensvorming niet als ‘glasschade’ in de enge zin van artikel 18 lid 6 kon worden aangemerkt, is de VvE verantwoordelijk voor de herstelkosten.

Het Gerechtshof bekrachtigde daarmee de uitspraak van de kantonrechter.

Gevolgen voor de VvE

Chris mag de werkzaamheden namens de VvE laten uitvoeren; de kosten komen voor rekening van de VvE. Die moet bovendien de proceskosten betalen; zowel voor de procedure bij de kantonrechter als voor het hoger beroep.

Deze uitspraak onderstreept het belang van een duidelijke interpretatie van splitsingsakten en de grenzen van de aansprakelijkheid binnen VvE’s, met name bij ‘gebreken’ die door de ’tand des tijds’ ontstaan.

Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:GHDHA:2025:950