Rechtbank zet lastige appartementseigenaar op straat: ‘Hij maakte het leven van medebewoners tot een hel’

Meer dan 1.200 e-mails, vernielde deuren en doodsbedreigingen; een eigenaar maakte het wel erg bont. De VvE won uiteindelijk een slepende rechtszaak. Aan de uitspraak was veel ellende voorafgegaan.

Zo’n drie jaar geleden betrok Marian haar appartement in een fraai complex. Een heerlijke plek, maar voor het rustige complex resulteerde de komst van Marian een scenario dat in een horror-film niet zou misstaan.

Ze bestookte haar medebewoners met e-mails over onderwerpen die erop neerkwamen dat het grondig mis was in het complex: vuilnis, gebrek aan onderhoud, dakgoten die ze niet schoon vond. De toon van de berichten escaleerde. Medebewoners werden uitgescholden voor ‘k…mongool’, ‘crackjunk’, ‘zieke hond’ en meer van dat fraais. Daarna kwamen er doodsbedreigingen binnen. Bewoners schakelden een aantal keren de politie in omdat ze zich – logisch – niet erg veilig voelden in hun complex.

Marian stuurde binnen een jaar maar liefst 1.200 e-mails aan medebewoners, de VvE-bestuurders, de gemeente, de provincie, het ministerie, de brandweer, de bank en instellingen voor verslavingszorg. In die e-mails werden buren bij naam genoemd en werden interne VvE-stukken meegestuurd, inclusief foto’s van bewoners.

Niets hielp

De VvE probeerde alles om Marian tot rede te brengen. Tevergeefs. Op de uitnodiging voor een ALV reageerde ze met de opmerking dat ze die ‘als wc-papier zou gebruiken’.

Ze ontving een eerste formele waarschuwing in tien onderdelen: van het sturen van ongewenste berichten en het intimideren van bezoekers tot het eigenmachtig opdrachten geven aan aannemers en het beledigen van mede-eigenaars. Een tweede en een derde waarschuwing volgden, en er werden boetes opgelegd. Die werden niet betaald.

Vernieling

Marian drong enkele weken later het appartement van haar buurman binnen, waarbij ze de voordeur vernielde. Van een ander appartement smeerde ze het slot in met lijm. Het plafond in de gemeenschappelijke hal haalde ze eruit, want daar zat een gaatje in. Zo ging het door: aan energiebedrijven en aannemers werden opdrachten verstrekt en ze vroeg offertes op voor het aanbrengen van zonnepanelen en rolluiken.

De aangiftes van bewoners bleven binnenstromen bij de politie: wegens smaad, doodsbedreigingen, stalking en vernieling.

Ontzegging

Uiteindelijk nam de ALV het zwaarst mogelijke besluit: Marian werd de toegang tot de gemeenschappelijke ruimte ontzegd. Ze ontving het besluit per aangetekende brief; een kopie ging naar de hypotheekhouder.

Vanzelfsprekend troffen de partijen elkaar bij de rechter. Daar stelde Marian dat haar gedrag nooit strafrechtelijk was vastgesteld, dat het besluit nietig was, dat haar eigendomsrecht en haar recht op privéleven werden geschonden en dat de VvE misbruik van recht maakte.

De rechter maakte hier korte metten mee. De feiten, vastgelegd in een uitgebreid dossier met e-mails, getuigenverklaringen en politie-aangiften, lieten weinig aan de verbeelding over. Marian betwistte al die aantijgingen ook niet.

Over het eigendomsrecht was de rechter helder: Marian had natuurlijk recht op een ongestoord gebruik van haar appartement, maar dat recht stopt waar het de rechten van de buren fundamenteel schendt. De andere bewoners hebben evenzeer recht op rust en woongenot. Gezien de lange geschiedenis van waarschuwingen en gebroken beloftes, was er geen reden om te verwachten dat Marian zich als een brave burger zou gaan gedragen.

Betalen en wegwezen!

Naast de ontzegging veroordeelde de rechtbank haar tot betaling van schadevergoeding. Voor de vernielde brandwerende deuren, de beschadigde plafonds en het slot van de brievenbus dat ze met lijm had gevuld, moest ze in totaal € 3.227,10 betalen, eventueel verminderd met een betaling van € 1.200 die ze kort voor de zitting deed. Daarbovenop kwamen € 300 aan rechtmatig opgelegde boetes en € 4.635,45 aan proceskosten.

Twee boetes van elk € 100, opgelegd voor de plafondschade, hoefde ze niet te betalen. Het bestuur had verzuimd Marian een maand de kans te geven om haar gedrag te verbeteren, zoals het reglement verplicht. Een technische maar belangrijke fout: voor VvE-bestuurders een duidelijke les dat de procedure stap voor stap correct gevolgd moet worden, ook bij evidente overtreders van de regels.

Marian kreeg na betekening van het vonnis zes weken om haar appartement te verlaten en vervangende woonruimte te regelen. Het vonnis was uitvoerbaar bij voorraad: de VvE hoefde niet te wachten op een eventueel hoger beroep.

Effectief instrument

Deze uitspraak is een belangrijke bevestiging dat de ontzeggingsprocedure uit artikel 39 van het Modelreglement van de KNB een effectief instrument is, mits correct toegepast. De rechtbank benadrukte dat de VvE het volledige formele traject correct had doorlopen: meerdere waarschuwingen, aangetekende brieven, de eigenaar tijdig uitnodigen voor vergaderingen en haar de kans geven zich te verweren.

De procedure is tijdrovend, en een goed gedocumenteerd dossier is onmisbaar. Dankzij de e-mails, de getuigenverklaringen en de politie-aangiften won de VvE de zaak. Boetes mogen pas worden opgelegd nadat een schriftelijke waarschuwing is gegeven én de eigenaar een maand de tijd heeft gehad om zijn gedrag aan te passen. En een eigendomsrecht is geen vrijbrief: wie het woongenot van de hele buurt stelselmatig vernietigt, kan zijn eigen woonrecht verliezen.

Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBNHO:2026:3891