Een appartementeigenaar in Maastricht eiste dat zijn nieuwbouwwoning alsnog het beloofde HR+++ glas kreeg. De rechtbank oordeelde anders — en stuurde hem bovendien een rekening van ruim 4.000 euro. Voor VvE-bestuurders en appartementeigenaars is deze zaak een leerzame les over wat een ontwikkelaar wél en niet mag veranderen.
Toen Mark Verhoeven in oktober 2021 zijn handtekening zette onder de koop-/aannemingsovereenkomst voor zijn nieuwbouwappartement, wist hij precies waar hij ja tegen zei. In de technische omschrijving stond het zwart op wit: de gevelkozijnen, ramen en deuren zouden worden uitgevoerd met HR+++ isolerende triple beglazing. Ook de verkoopbrochure liet er geen misverstand over bestaan. Drie lagen glas, maximale isolatie.
Anderhalf jaar later viel er een brief op de mat die dat beeld op losse schroeven zette.
Het erratum dat de bewoners tegen zich in het harnas joeg
In mei 2023 informeerde ontwikkelaar Stadspoort V.O.F. de kopers van het 34 appartementen tellende complex over een wijziging. In een zogeheten erratum legde de ontwikkelaar uit dat het standaard triple glas niet voldeed aan de vereiste geluidsisolatiewaarden. Geluidsisolerend triple glas zou wél voldoen, maar paste volgens de ontwikkelaar niet in de ranke aluminium kozijnprofielen die het architectonisch ontwerp voorschreef. De oplossing: HR++ beglazing met een geluidsisolerende gelaagde glaslaag.
Dubbel glas dus, in plaats van driedubbel.
De kopers waren woedend. Bij brief van 6 juni 2023 lieten bewoners collectief weten niet akkoord te gaan. Verhoeven diende daarnaast persoonlijk bezwaar in bij zowel de aannemer als de ontwikkelaar. Er volgden gesprekken, brieven en uiteindelijk een ingebrekestelling. Tevergeefs: bij de oplevering op 28 november 2023 zat het HR++ glas er gewoon in.
De clausule die veel kopers over het hoofd zien
De kern van deze zaak zit in artikel 6 van de algemene voorwaarden. Daarin staat dat de ondernemer wijzigingen in het bouwplan mag aanbrengen waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits die wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien of bruikbaarheid van het gebouw.
Verhoeven beriep zich op het beginsel pacta sunt servanda — afspraak is afspraak. De rechtbank noemde die redenering echter te kort door de bocht. Want die afwijkingsclausule is óók een afspraak, en ook daarvoor geldt dat partijen zich eraan hebben gebonden. Beide bepalingen maken deel uit van dezelfde overeenkomst, oordeelde de rechter, en op voorhand gaat de ene niet vóór de andere.
Wel legde de rechtbank een belangrijke rem op het gebruik van zo’n clausule. Die is “allerminst een carte blanche” voor de aannemer, aldus het vonnis. Juist omdat partijen in de technische omschrijving gedetailleerde afspraken hebben vastgelegd, moet een afwijkingsclausule restrictief worden uitgelegd. Er moet dus heel precies worden getoetst of de wijziging echt noodzakelijk was én of er geen afbreuk wordt gedaan aan de genoemde kwaliteiten van het gebouw.
Het eigen rapport dat zich tegen de koper keerde
Verhoeven had een partijdeskundige ingeschakeld. Die concludeerde dat de ontwikkelaar onvoldoende had gemotiveerd waarom triple glas onmogelijk was: qua afmetingen paste het namelijk prima in de kozijnen, want er is triple glas met geluidswerende folie verkrijgbaar dat binnen de maximale glasdikte van 55 millimeter blijft.
Op dat punt gaf de rechtbank Verhoeven gelijk. Het argument dat het glas te dik was, ging niet op.
Maar hetzelfde rapport bevatte een korte noot die de zaak kantelde. De deskundige tekende erbij aan dat het gewicht van triple beglazing óók moet worden getoetst aan het type kozijn, en dat daaraan restricties zijn verbonden. Elders in het rapport stond dat HR+++ glas vanwege de extra glaslaag zwaarder kan zijn, wat van belang is voor het ontwerp van kozijnen en de structurele ondersteuning.
Tijdens de mondelinge behandeling verlegde de ontwikkelaar precies daarheen het accent. Triple glas is ongeveer 10 kilo per vierkante meter zwaarder, wat het hang- en sluitwerk zou belasten en frequenter onderhoud nodig zou maken — kosten die uiteindelijk ook in de VvE-bijdrage terechtkomen. De enige oplossing zou bredere, robuustere kozijnen zijn geweest, en die zouden afbreuk doen aan het vergunde architectonisch ontwerp.
De rechtbank achtte de noodzaak daarmee voldoende aangetoond. Ook rekende de rechter af met Verhoevens stelling dat hij níet voor ranke kozijnen maar voor triple glas had gekozen: het ontwerp maakte net zo goed deel uit van de overeenkomst.
Twee zonnepanelen als compensatie
Blijft de vraag of de wijziging afbreuk deed aan de kwaliteit van het appartement. Ook daar ving Verhoeven bot. Ter compensatie kreeg zijn woning twee individuele PV-panelen, en de doorgerekende BENG-cijfers pakten daardoor gunstig uit. Weliswaar is de energiebehoefte met HR++ glas 4 procent hoger, maar in combinatie met de twee panelen ligt het energiegebruik 11 procent lager dan bij triple glas zonder panelen. Het aandeel hernieuwbare energie stijgt, en het voorlopige energielabel blijft in beide varianten A+++.
Verhoeven voerde nog aan dat het comfort eronder lijdt: koudere ramen, koude luchtstromen en meer condens. Ook dat overtuigde niet, mede omdat zijn eigen deskundige sprak van “een gering comfortverlies”. Op zitting verwoordde de koper zijn frustratie beeldend: hij had een Jaguar voorgehouden gekregen en een Fiat Panda ontvangen. Begrijpelijk vanuit zijn perspectief, oordeelde de rechtbank, maar juridisch gaat de vergelijking mank.
Ook de andere klachten sneuvelen
Verhoeven had nog vier andere punten aangedragen. Een ontbrekende terugslagklep bij de kogelkranen: afgewezen, omdat een kogelkraan ook zonder terugslagklep kan worden geïnstalleerd en het meerwerkbestek er niet over rept. De hemelwaterafvoer van de balkons: afgewezen, want een spuwer telt volgens de rechtbank wel degelijk als een vorm van gecontroleerde hemelwaterafvoer.
Een te korte kozijnstrip, een verkeerde strip en een deuk in een glaslat: afgewezen op een puur formele grond. Deze punten stonden niet op het proces-verbaal van oplevering en Verhoeven klaagde er pas op 29 februari 2024 over — ruim drie maanden na de oplevering, terwijl de gebreken bij oplevering zichtbaar moeten zijn geweest. Daarmee had hij niet binnen bekwame tijd geklaagd.
Eén punt haalde hij wél binnen: 500 euro vervangende schadevergoeding voor de sparing van het binnendeurkozijn die hij zelf had gecorrigeerd, nadat de ontwikkelaar met hem had afgesproken dat hij dat zelf zou oplossen.
De eindafrekening viel ongunstig uit. Verhoeven kreeg 500 euro toegewezen, maar werd als overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot 4.226 euro aan proceskosten. De 2.268,75 euro aan deskundigenkosten die hij vorderde, kreeg hij niet vergoed.
Wat dit betekent voor uw VvE
Voor VvE-bestuurders en appartementeigenaars zitten er verschillende lessen in dit vonnis.
De belangrijkste: een afwijkingsclausule in de algemene voorwaarden is geen dode letter. Ontwikkelaars mogen bij projectmatige nieuwbouw afwijken van de technische omschrijving, en de rechtbank noemt zulke clausules zelfs een gebruikelijk instrument om onvoorziene technische omstandigheden op te vangen. Tegelijk toetst de rechter wel degelijk streng of aan alle voorwaarden is voldaan.
Opvallend is verder dat de rechtbank de vraag of alleen de VvE bevoegd was om te procederen — een verweer dat de ontwikkelaar wél had opgeworpen — onbesproken liet. Bij gemeenschappelijke gevelelementen is die vraag in veel zaken juist doorslaggevend. Als bestuur is het verstandig om vroeg in het traject vast te stellen wie er formeel aan zet is: de individuele eigenaar of de vereniging.
Ook praktisch relevant: laat een partijdeskundig rapport altijd door een jurist meelezen vóórdat u ermee naar de rechter stapt. In deze zaak leverde het rapport de wederpartij precies het argument dat de zaak besliste.
En tot slot: meld élk gebrek op het proces-watermerk van oplevering, hoe klein ook. Een deuk in een glaslat kost niets om te noteren, maar drie maanden later is het te laat.
Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBLIM:2026:6360
