Drie tegen een: waarom deze VvE-stemming over Airbnb-verhuur sneuvelde bij de rechter

Een Amsterdamse VvE stemde met drie tegen één stem vóór vakantieverhuur in het pand. De kantonrechter verklaarde dat besluit nietig — en legde daarbij haarfijn uit waarom een meerderheid niet alles mag beslissen. Vooral de rol van de slapende hoofd-VvE is voor veel besturen een eyeopener.

Het pand telt vier bovenwoningen boven een winkelruimte, verdeeld over evenzoveel etages en verbonden door één smal trappenhuis. Op de derde verdieping woont Sandra Vermeulen. Boven haar, op de vierde, heeft Rick Doornbos zijn appartement — en die had van de gemeente Amsterdam een vergunning voor vakantieverhuur gekregen.

Op 22 december 2025 kwam de kwestie op de agenda van de algemene ledenvergadering. De uitslag liet zich raden: drie stemmen voor, één tegen. Vermeulen stond alleen.

Een besluit met veel voorwaarden

De vergadering had het besluit zorgvuldig ingekleed. De toestemming zou hooguit vijf jaar gelden, of korter als Doornbos zijn appartement zou verkopen. Verhuren mocht alleen aan gasten met minstens vijf Airbnb-recensies en een score van minimaal 4,5 uit 5. Alleen stellen, dus maximaal twee personen. Gasten moesten vooraf verklaren zich aan het huishoudelijk reglement te houden, net als de reguliere huurders van de andere eigenaars. En de VvE kon de toestemming op elk moment heroverwegen en intrekken.

Op papier oogde dat evenwichtig. Vermeulen stapte niettemin binnen de wettelijke termijn van één maand naar de kantonrechter met het verzoek het besluit nietig te verklaren, dan wel te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Is een toerist een bewoner?

De eerste vraag die de kantonrechter moest beantwoorden: valt Airbnb-verhuur onder het verbod op exploitatie als pension- of kamerverhuurbedrijf?

Beide splitsingsakten — die van de hoofdsplitsing én die van de ondersplitsing — bepalen dat de privégedeelten gebruikt moeten worden als woning voor privédoeleinden, en dat exploitatie als pension of kamerverhuurbedrijf niet is toegestaan. De belanghebbenden voerden aan dat die bepaling ziet op structurele, bedrijfsmatige exploitatie waarbij het appartement duurzaam wordt ingericht om tegen vergoeding aan derden ter beschikking te worden gesteld. Incidentele vakantieverhuur zou daar niet onder vallen.

De kantonrechter dacht daar anders over. Verhuur aan Airbnb-gasten tegen betaling moet volgens de beschikking gelijk worden gesteld met pension- of kamerverhuur. Gebruik als woning voor privédoeleinden impliceert nu eenmaal dat er niet bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt, en commerciële verhuur past daar niet bij — ook niet als die kortstondig is. Bovendien, zo redeneerde de rechter, veronderstelt het begrip woning een zekere bestendigheid. Toeristen wónen er niet, zij gebruiken de woning slechts tijdelijk.

Bij die uitleg past een belangrijke kanttekening die voor elke VvE relevant is. Een splitsingsakte wordt uitgelegd naar objectieve maatstaven: het gaat om de bedoeling zoals die uit de tekst blijkt, en alleen om gegevens die voor derden kenbaar zijn uit de openbare registers. Wat de eigenaars onderling ooit bedoeld dachten te hebben, telt niet mee.

De vergeten VvE die de doorslag gaf

Hier wordt de zaak interessant, en hier zit voor veel bestuurders de eigenlijke les.

Beide reglementen bevatten aan het slot van artikel 25 lid 1 een ontsnappingsclausule: afwijkend gebruik is geoorloofd met toestemming van de vergadering. De onder-VvE had die toestemming ook keurig gegeven.

Alleen: artikel 47 lid 5 van het modelreglement van de ondersplitsing bepaalt dat de vergadering geen besluiten kan nemen die strijdig zijn met het reglement van de hoofdsplitsing. En de akte van hoofdsplitsing verbiedt dit gebruik nu juist. De onder-VvE kon dus helemaal geen toestemming geven voor iets wat op het hogere niveau verboden is. Het besluit was daarmee nietig — niet vernietigbaar, maar van rechtswege ongeldig.

De hoofd-VvE hád die toestemming wél kunnen verlenen. Maar die vereniging is niet actief, heeft geen bestuur, vergadert niet en staat niet eens ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Er is dus nooit een vergadering geweest die zich hierover kon uitspreken.

De eigenaar van de winkelruimte op de begane grond had laten weten geen bezwaar te hebben. Dat hielp niet, oordeelde de kantonrechter: toestemming die niet in een vergadering is gegeven, is geen rechtsgeldige toestemming.

Voor VvE’s met een gelaagde structuur is dit de kern van deze uitspraak. Een slapende hoofd-VvE is geen vrijbrief voor de onder-VvE om zelfstandig te beslissen. Integendeel: de bevoegdheid ligt bij een orgaan dat feitelijk niet functioneert, waardoor het besluit in het geheel niet genomen kán worden.

De last op één paar schouders

De kantonrechter had de zaak hiermee kunnen afdoen, maar voegde ten overvloede een overweging toe die minstens zo leerzaam is. Ook als de hoofd-VvE wél toestemming had gegeven, zou dat besluit in strijd zijn geweest met de redelijkheid en billijkheid.

De reden: van de vier eigenaars was Vermeulen de enige die daadwerkelijk hinder zou ondervinden. De eigenaars van de eerste en tweede etage verhuren hun appartement voor onbepaalde tijd en wonen er zelf niet. En Doornbos is, logischerwijs, juist afwezig op de momenten dat zijn appartement verhuurd wordt. Alle nadelige effecten kwamen daarmee op één enkele eigenaar te rusten — de eigenaar die bovendien direct onder het verhuurde appartement woont, in een pand dat onbetwist erg gehorig is.

De kantonrechter wees ook op de schaal van het complex. In een gebouw met vier appartementen en één trappenhuis komen vaste bewoners elkaar voortdurend tegen en raken zij vertrouwd met elkaars leefgeluiden. Een wisselende stroom onbekenden doet aan die vertrouwdheid afbreuk, zeker wanneer die gasten langs de voordeur van Vermeulen moeten om boven te komen via een zeer smal trappenhuis. Daarbij hebben toeristen nu eenmaal vaak een ander leefritme dan vaste bewoners.

Tot slot woog de rechter het risico van precedentwerking mee. Gelet op de stemverhoudingen binnen deze VvE neigde de tijdelijke afwijking naar een blijvende situatie.

De marginale toets — beoordeelt de rechter of de vergadering bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot dit besluit heeft kunnen komen — pakte hier dus negatief uit. De vergadering had de belangen van Vermeulen zwaar moeten laten meewegen, en de aanvullende voorwaarden waren daarvoor onvoldoende.

Het tegenverzoek strandt op de vorm

De drie andere eigenaars hadden een tegenverzoek ingediend. Zij stelden dat Vermeulen de Airbnb-gasten had lastiggevallen en geïntimideerd, en eisten daarnaast dat zij alle leden toegang zou geven tot de inloggegevens van de bankrekening en het e-mailaccount van de VvE.

Dat verzoek haalde de inhoudelijke beoordeling niet. Een tegenverzoek in een verzoekschriftprocedure is alleen mogelijk als er voldoende samenhang is met het oorspronkelijke verzoek, en het mag niet gaan om geschillen die via een dagvaarding aanhangig gemaakt hadden moeten worden. Een vordering over gesteld onrechtmatig handelen hoort in een dagvaardingsprocedure thuis. De drie eigenaars werden niet-ontvankelijk verklaard en moesten 288 euro aan proceskosten betalen.

Opmerkelijk detail: er was ter zitting vastgesteld dat de drie geen machtiging van de VvE hadden. Zij procedeerden dus namens zichzelf, niet namens de vereniging. De VvE zelf verscheen helemaal niet — en werd als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot 741 euro proceskosten.

Vermeulen vroeg nog om vrijstelling van haar eigen aandeel in die kosten. Ook dat wees de kantonrechter af: daarvoor ontbreekt een wettelijke grondslag. Zij betaalt als lid dus gewoon mee aan de proceskosten die zij zelf toegewezen kreeg, tenzij de ledenvergadering daar anders over besluit.

Wat dit betekent voor uw VvE

Deze beschikking legt drie kwetsbaarheden bloot die in veel verenigingen sluimeren.

De eerste is de slapende hoofd-VvE. Een aanzienlijk aantal gesplitste panden in Nederland kent een hoofdsplitsing die op papier bestaat maar in de praktijk niets doet. Zolang er niets aan de hand is, valt dat niemand op. Zodra er een besluit nodig is dat op hoofdniveau thuishoort — afwijkend gebruik, wijziging van de akte, onderhoud aan gemeenschappelijke delen — blijkt de vereniging niet handelingsbekwaam. Als bestuur van een onder-VvE is het verstandig te inventariseren of uw hoofd-VvE functioneert, en zo nodig het initiatief te nemen om die weer op te starten.

De tweede is de reikwijdte van het meerderheidsbesluit. Een absolute meerderheid is geen vrijbrief. Waar de lasten van een besluit vrijwel volledig op één lid neerslaan terwijl de anderen er geen hinder van ondervinden, moet de vergadering dat expliciet meewegen. Leg die afweging ook vast in de notulen — in deze zaak was het juist de eenzijdige verdeling van de overlast die de rechter deed concluderen dat het besluit niet standhield.

De derde betreft de omgang met vergunningen. Doornbos had een gemeentelijke vergunning voor vakantieverhuur. Die vergunning zegt niets over wat de splitsingsakte toestaat. Publiekrechtelijke toestemming en privaatrechtelijke bevoegdheid zijn twee gescheiden sporen, en een eigenaar die alleen het eerste heeft geregeld, staat privaatrechtelijk nog steeds met lege handen.

Overweegt uw VvE een verzoek om afwijkend gebruik toe te staan? Controleer dan eerst welk orgaan daadwerkelijk bevoegd is, en breng in kaart wie er in de praktijk de gevolgen van draagt.

Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2026:7160