Robin en Sam haalden in 2023 hun cv-ketel eruit en even later ook de gasmeter. Toch bleef hun Vereniging van Eigenaars elke maand € 22,05 extra vragen voor de toekomstige vervanging van de rookgasafvoeren. De rechtbank Rotterdam wijst hun bezwaar af: die afvoeren zijn gemeenschappelijk. Robin en Sam zijn fictieve namen.
Eerst een korting, toen toch de volle rekening
De twee zijn sinds 2017 eigenaar van een appartement in een gebouw dat in 2006 werd gesplitst in 22 appartementsrechten. Elke woning heeft een eigen cv-ketel op aardgas met een eigen rookgasafvoer. Bij de meeste woningen loopt die pijp door een gezamenlijke schacht. Bij Robin en Sam loopt hij rechtstreeks naar het dak, naar een los dakkastje.
Op 9 januari 2023 besloot de ledenvergadering van de VvE – de vergadering waar alle eigenaren samen beslissen – de servicekosten met € 22,05 per maand te verhogen om te sparen voor vervanging van de rookgasafvoeren. Robin en Sam maakten in maart bezwaar: zij gingen dat jaar van het gas af.
Het bestuur stemde er volgens het vonnis onder protest mee in om vanaf 1 april 2023 € 177,84 per maand te innen in plaats van de goedgekeurde € 199,89. Wel hield het bestuur hen aansprakelijk voor het volle bedrag, totdat zij konden aantonen dat de cv-installatie was vervangen door een elektrische. Op 25 september 2023 ging de ketel eruit, op 23 oktober de gasmeter.
Hun advocaat schreef eind oktober dat daarmee aan de voorwaarde was voldaan. Het bestuur antwoordde dat de kwestie nog niet was afgedaan. Op 26 februari 2024 besloot de ledenvergadering de verhoging alsnog bij hen te innen. Robin en Sam betaalden onder protest, met terugwerkende kracht vanaf 1 april 2023, en stapten daarna naar de rechter.
Van wie is een rookgasafvoer?
Volgens Robin en Sam hoort de afvoer bij de cv-ketel en is die dus privé. Zij wezen erop dat het reglement spreekt over “rook- en ventilatiekanalen”, en dat daarmee volgens hen de gezamenlijke schacht wordt bedoeld, niet de afzonderlijke afvoerpijp van één woning. De VvE betwistte dat: juist die kanalen zijn in het reglement als gemeenschappelijk aangewezen.
Het antwoord staat in de splitsingsakte: de notariële akte waarin is vastgelegd hoe het gebouw is verdeeld en wat privé is en wat van alle eigenaren samen. Die akte verwijst naar een standaardreglement. Partijen waren het erover eens dat zo’n akte objectief moet worden uitgelegd: het gaat om wat een buitenstaander uit de tekst kan opmaken.
Wat er níét in de tekst staat, gaf de doorslag
De rechtbank volgt Robin en Sam niet. Het onderscheid tussen “rookkanalen” en “rookgasafvoeren” staat niet in de tekst, oordeelt zij. Dan telt de gangbare betekenis, en die is volgens Van Dale onder meer “afvoerpijp waardoor de rook naar de schoorsteen wordt gevoerd”. Daar vallen deze afvoeren gewoon onder.
Doorslaggevend vindt de rechtbank iets anders: bij andere onderdelen in datzelfde artikel staat wél een uitzondering voor privégebruik, bijvoorbeeld bij hekwerk “voor zover geen privé tuinafscheiding”. Bij rook- en ventilatiekanalen ontbreekt zo’n beperking. Dat wijst erop dat ook een afvoer die maar één woning dient gemeenschappelijk is.
Ook de andere argumenten halen het niet. Regels uit het Bouwbesluit tellen hier niet mee, omdat alleen mag worden gekeken naar stukken die uit de openbare registers kenbaar zijn. En dat de pijp van Robin en Sam los naar het dak loopt, weegt volgens de rechtbank onvoldoende zwaar: een technische eenheid sluit niet uit dat een deel gemeenschappelijk is.
Wat betekent dit voor deze eigenaren?
Alle vorderingen zijn afgewezen. De besluiten van 9 januari 2023 en 26 februari 2024 zijn niet nietig, dus blijven gewoon geldig. Omdat er een geldig besluit ligt, is de maandelijkse € 22,05 niet onverschuldigd betaald: terugbetaling over de periode vanaf 1 april 2023 komt er niet. Ook de gevraagde € 925 aan incassokosten is afgewezen.
Robin en Sam moeten bovendien de proceskosten van de VvE betalen: € 4.292 in totaal, opgebouwd uit € 2.995 griffierecht, € 1.108 advocaatsalaris en € 189 nakosten. Betalen zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving, dan komt daar € 98 bij, plus deurwaarderskosten en wettelijke rente. Ze kunnen ook worden verplicht mee te werken aan vervanging van hun afvoer.
Waarom dit voor meer appartementseigenaren interessant is
Eén nuance: de cv-ketels zélf zijn wel privé. Daarover waren beide partijen het eens, en de betwiste besluiten gingen daar ook niet over.
Deze uitspraak maakt van rookgasafvoeren geen landelijke regel. In deze zaak woog mee hoe dit specifieke reglement is geformuleerd. Wie in een VvE wil verduurzamen, doet er daarom goed aan eerst de eigen splitsingsakte te lezen. Uit deze zaak blijkt niet of een van de partijen in hoger beroep is gegaan.
Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBROT:2026:12571
