Strijd om onderhoudskosten; de rechter oordeelt

In een appartementencomplex is er grote verdeeldheid ontstaan over de vraag wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de buitenkant (de schil) van het gebouw. Deze situatie leidt tot een rechtszaak waarin een van de bewoners een belangrijke rol speelt.

Binnen het complex is discussie over de vraag of de kozijnen en deuren naar de balkons van de appartementen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren of dat de eigenaars zelf het onderhoud moeten regelen én betalen.

Diane woont al lang in het gebouw en ze heeft het bestuur meermaals gemeld dat de deuren en kozijnen van haar balkon gerepareerd moeten worden. Het bestuur antwoordt steevast dat die kosten voor eigen rekening van de eigenaars zijn. Diane stapt naar de rechter: ze wil de reparaties op kosten van de VvE laten uitvoeren (en daaraan betaalt ze natuurlijk ook mee).

[Tekst gaat verder onder de foto]

Gemeenschappelijk

Na een grondige analyse van de akte en het reglement oordeelt de rechter dat het inderdaad gaat om gemeenschappelijke delen:

• Volgens het splitsingsreglement zijn de gedeelten van het gebouw die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn, gemeenschappelijk. Dit impliceert dat alles wat niet expliciet als privé wordt aangeduid, als gemeenschappelijk moet worden beschouwd.
• In artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement dat van toepassing is, staan onderdelen die als gemeenschappelijk worden beschouwd, zoals het dak en de galerijen. Het buitenverfwerk aan zowel gemeenschappelijke als privédeuren wordt ook genoemd. Dus zijn de buitenzijdes van de deuren en de kozijnen gemeenschappelijk.
• De kozijnen en deuren vormen de scheiding tussen binnen en buiten; ze beschermen het gebouw tegen weersinvloeden. Omdat deze elementen essentieel zijn voor de structuur en de bescherming van het hele gebouw, worden ze als gemeenschappelijk beschouwd.

Nog meer duidelijkheid

Ook in latere versies van het modelreglement, zoals MR 2017, wordt expliciet vermeld dat raam- en deurkozijnen, inclusief de deuren zelf, tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, voor zover ze zich in de buitengevels bevinden. Hoewel dit reglement in dit geval niet direct van toepassing is, geeft het wel een duidelijke indicatie van de gebruikelijke interpretatie.

Het is logisch en praktisch dat de buitenzijde van de kozijnen en deuren als gemeenschappelijk wordt beschouwd, omdat deze elementen bijdragen aan de algehele integriteit en de uitstraling van het gebouw. Het onderhoud hiervan heeft invloed op alle bewoners, zodat het redelijk is dat de kosten hiervan door alle eigenaars gezamenlijk worden gedragen.

De gevolgen

Sommige eigenaars hebben in het verleden zelf al voor het onderhoud van hun kozijnen en deuren betaald, terwijl anderen al volop aanpassingen hebben gedaan zonder toestemming van de VvE. De vergadering van eigenaars moet nu beslissen hoe deze kwestie wordt aangepakt.

De VvE krijgt tot 1 december 2024 de tijd om een plan te maken voor het onderhoud van de kozijnen en deuren van alle appartementen. De ALV gaat daarover een besluit nemen, maar er moet snel actie worden ondernomen: het najaar staat voor de deur!

De namen in dit artikel zijn fictief. Enige overeenkomst met de werkelijkheid berust op pure toeval. 

Dit artikel is aangepast en er zijn elementen toegevoegd ten behoeve van de leesbaarheid. Voor het originele artikel verwijzen wij u door naar rechtspraak.nl (ECLI:NL:RBAMS:2024:2983)