Vijf mannen in één appartement: rechter geeft VvE gelijk in strijd tegen schijnbewoning

Jilek is eigenaar van een appartement in Den Haag. Hij komt uit een Midden-Europees land, voelde zich eenzaam, en deelde daarom zijn appartement met een aantal landgenoten. Maar dat werden er nogal veel. Daar gaan we wat aan doen, was de gedachte van het VvE-bestuur. Het sleepte Jilek voor de rechter, die de VvE in het gelijk stelde: hier was sprake van schijnbewoning.

De hele dag liepen mannen het gebouw in en uit, sinds Jilek zijn appartement enkele jaren geleden kocht. Steeds meer bewoners vroegen zich af wat hier precies aan de hand was. Dus stuurde het bestuur brieven, mails en appjes aan Jilek: het leek er verdacht veel op dat al die mannen geen gezin vormden met de eigenaar.

Het antwoord van Jilek: hij woonde samen met zijn goede vriend Thomas, en sinds een tijdje woonden er inderdaad een gezamenlijke vriend mét diens vriendin in het appartement. Die zouden binnen korte tijd vertrekken. Na enkele weken meldde Jilek inderdaad dat hij weer alleen woonde – met Thomas dus. De zaak leek afgedaan.

De camera gaf uitkomst

Het bleef druk in het gebouw, dus rees er al snel twijfel aan het verhaal van Jilek. De VvE schakelde een recherchebureau in. Met een verborgen camera in de gemeenschappelijke hal van de verdieping werd de bewoning gedurende twee periodes nauwkeurig in kaart gebracht: twee keer een maand lang.

In de eerste maand waren vijf mannen te zien die in- en uitliepen, en die duidelijk in het appartement overnachtten. In de tweede maand waren het drie mannen. Allemaal kregen ze individueel ook nog eens veel bezoek. Van typisch gezinsgedrag was dus geen sprake.

Conclusie: schijnbewoning

De VvE was eruit: Jilek bood onderdak aan arbeidsmigranten en uitzendkrachten, en dat mocht niet volgens de splitsingsakte. De beelden van de camera werden bevestigd door een anonieme getuigenverklaring van een bewoner.

Jilek kwam met een nieuw verhaal: hij gaf Nederlandse les aan mannen uit zijn vaderland, en tja, dan word je vanzelf goede vrienden. Er werd gezellig samen gekookt en gegeten. Bovendien was Thomas ziek, en de vrienden hielpen bij de zorg voor de zieke. Daarom sliepen ze ook regelmatig in het appartement. Dat had een bijkomend voordeel: ze waren zo veel sneller op hun werk.

En Jilek bepaalde natuurlijk wel zelf wie er in zijn woning mocht verblijven!

Geen wonen

De VvE zag dat anders, en de rechter ook. De splitsingsakte bepaalde uitdrukkelijk dat de appartementen bestemd waren voor bewoning. Als meerdere personen geen gezin vormen met de eigenaar, is er geen sprake van wonen. De akte noemde arbeidsmigranten, expats, studenten en uitzendkrachten expliciet als voorbeelden van niet-toegestane medebewoners.

Een gezin is een sociale eenheid van mensen met duurzame en affectieve banden, die elkaar onderling steun en zorg verlenen. Een liefdesrelatie is daarvoor niet vereist.

En Thomas?

Jilek voerde aan dat hij en Thomas al jarenlang samenwoonden, een gemeenschappelijke huishouding voerden en — zeker nu Thomas ernstig ziek was — intensief voor elkaar zorgden. Thomas betaalde geen huur, maar droeg wel bij aan de vaste lasten.

De rechter kon niet vaststellen of Thomas werkelijk in het appartement woonde, maar sloot het ook niet uit. Jilek moest daarom binnen twee weken na het vonnis een BRP-uittreksel overleggen waaruit bleek dat Thomas al enkele jaren onafgebroken op het adres ingeschreven stond. Anders mocht hij niet meer bij Jilek overnachten.

Dat de andere mannen geen gezin met Jilek vormden, was overduidelijk. Het argument dat Jilek op grond van zijn eigendomsrecht zelf bepaalde wie er mocht slapen, verwierp de rechter. De splitsingsakte stelt grenzen aan dat eigendomsrecht, en die grenzen waren hier overschreden. Ook Jileks beroep op een artikel dat zegt dat een eigenaar geen toestemming nodig heeft voor inwoners, hielp niet.

Verbod en dwangsom

De voorzieningenrechter wees de vordering van de VvE grotendeels toe. Jilek mocht de ‘vrienden’ niet langer in zijn appartement laten overnachten. Bij elke overtreding moest hij een dwangsom van € 250 per overtreding betalen, oplopend tot een maximum van € 10.000.

Daarnaast moest hij de proceskosten van de VvE vergoeden: in totaal € 2.228,48.

Lessen voor de VvE

• De splitsingsakte is uw sterkste instrument. Zorg dat de bestemmingsbepaling helder en actueel is. Moderniseer de akte als het begrip ‘gezin’ nog niet expliciet is gedefinieerd of als vormen van misbruik niet worden benoemd.
• Observatie mag, maar doe het zorgvuldig. Het inschakelen van een recherchebureau met een verborgen camera in een gemeenschappelijke ruimte was in deze zaak beslissend. Let wel: dit vereist juridisch advies vooraf om de privacywetgeving niet te schenden.
• Documenteer alles. De VvE had een gedegen dossier: brieven, rapporten, correspondentie over meerdere jaren. Dat maakte het verschil voor de rechter.
• Het begrip ‘gezin’ is ruimer dan u denkt. Een samenwonende vriend die al jaren deel uitmaakt van de huishouding, voor wie wordt gezorgd en die ook zorg verleent, kan als gezinslid worden aangemerkt — ook zonder romantische relatie. Houd daar rekening mee bij het handhaven.

Disclaimer: Dit artikel is aangepast om de leesbaarheid te verbeteren. Alle gebruikte namen zijn fictief. Eventuele overeenkomsten met bestaande personen of situaties berusten op puur toeval. Rechtbankuitspraak: ECLI:NL:RBDHA:2026:10854