Stemmen

Als appartementseigenaar woont u met meer eigenaars in een gebouw. Dat gebouw moet u gezamenlijk onderhouden. Om dat in goede banen te leiden, is regelgeving ontwikkeld om besluiten te nemen. De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan in de VvE. Daar worden dus de besluiten genomen. Alle eigenaars kunnen een stem uitbrengen over de voorstellen van het bestuur.

In het splitsingsreglement staat hoeveel stemmen er in totaal zijn en hoeveel stemmen iedere eigenaar heeft. Soms hebben alle eigenaars evenveel stemmen, maar lang niet altijd. Hoeveel stemmen iedereen heeft, staat in het splitsingsreglement. Eigenaars van grote appartementen hebben vaak meer stemmen dan die van kleine appartementen. In dat geval kunt u dus bij het stemmen niet eenvoudig hoofden tellen.

Wilt u zeker weten dat u het goed doet? Kijk in de splitsingsakte en het bijbehorende splitsings– of modelreglement.

Gewone meerderheid, gekwalificeerde meerderheid en unanimiteit

Om een geldig besluit te kunnen nemen, hebt u een bepaald aantal stemmen nodig. Dat aantal kan dus een ander aantal zijn dan het aantal eigenaars. In het splitsingsreglement staat hoeveel stemmen nodig zijn om rechtsgeldige besluiten te nemen. Het gaat dan om stemmen in persoon (waarbij de stemgerechtigde dus lijfelijk aanwezig is) of bij volmacht (dat laat hij iemand anders voor hem stemmen).

• Gewone meerderheid

  Bij gewone besluiten moet 50% aanwezig zijn van het totale aantal stemmen dat volgens de splitsingsakte in de VvE uitgebracht kan worden. Dat is het quorum: het aantal stemmen dat aanwezig moet zijn om besluiten te nemen. In modelreglement 2006 en 2017 is die quorumeis vervallen voor besluiten die kunnen worden genomen met een gewone meerderheid.

  Voor de meeste besluiten is een gewone meerderheid van stemmen voldoende. Dat wil zeggen: meer dan de helft. Een ‘gewone meerderheid’ wordt ook wel ‘volstrekte’ of ‘absolute’ meerderheid genoemd.

• Gekwalificeerde meerderheid

  Voor sommige besluiten is een grotere meerderheid van stemmen vereist: een gekwalificeerde meerderheid. In het splitsingsreglement staat voor welke besluiten dit geldt. Het gaat dan vaak om besluiten waarmee heel veel geld gemoeid is. Of voor besluiten over zaken die buiten het onderhoud vallen. Besluiten om artikelen voor het huishoudelijk reglement vast te stellen, moeten altijd worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid. Welke gekwalificeerde meerderheid in uw VvE geldt, staat in uw splitsingsreglement.

• 80%

  Voor (notariële) wijziging van de splitsingsakte is ten minste 80% van de stemmen nodig met medewerking van het bestuur (tenzij in de splitsingsakte een grotere meerderheid is voorgeschreven). Bovendien moeten alle hypotheekhouders toestemming geven.

• Unanimiteit

  Wanneer een besluit wordt genomen buiten de vergadering, moet er altijd unanimiteit van stemmen zijn. Dit betekent dat iedereen het met elkaar eens moet zijn over het besluit.

Nietig en vernietigbaar

• Nietig of vernietigbaar besluit

  Soms zijn eigenaars het niet eens met besluiten die genomen zijn. Bijvoorbeeld omdat ze vinden dat het besluit niet volgens de regels van het huishoudelijk reglement genomen is. Of omdat ze wel heel erg veel (financiële) schade ondervinden door het besluit. Maar het is ook mogelijk dat een besluit nooit genomen had mogen worden. Bijvoorbeeld omdat het in strijd is met de wet of de splitsingsakte.

• Vernietigbaar besluit

  Bent u van mening dat het besluit niet correct genomen is? Bijvoorbeeld omdat het voorstel niet (volledig) op de agenda stond? Of omdat er naar uw mening onvoldoende stemmen op de vergadering waren? Of vindt u dat uw belangen wel erg worden geschaad door een besluit (dat wel volgens de regels is genomen). Dan kunt u naar de kantonrechter stappen en vragen om het besluit te vernietigen. Daar moet u natuurlijk wel goede redenen voor hebben. Het besluit blijft geldig tot de kantonrechter het heeft vernietigd.

• Nietig besluit

  Als een besluit wordt genomen dat niet klopt met de wet of de bepalingen in de splitsingsakte, hebt u te maken met een nietig besluit. Dat had nooit genomen mogen worden en het is per definitie ongeldig. U hoeft zich er niet aan te houden, en u hoeft ook niet naar de rechter om het te laten vernietigen.